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商業(yè)綜合體策劃方案篇一
近年來(lái)，區(qū)委、區(qū)政府堅(jiān)持舊城改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)并舉，城市建設(shè)取得令人矚目的成績(jī)。經(jīng)過(guò)全區(qū)上下的共同努力，初步建成了基礎(chǔ)設(shè)施比較齊備、城市功能日臻完善、環(huán)境容貌明顯改觀、特色較為鮮明的城區(qū)。為加快建設(shè)“人民滿意城市”的步伐，區(qū)委、區(qū)政府提出了在轄區(qū)內(nèi)建設(shè)多功能城市綜合體的設(shè)想，此舉預(yù)示著芙蓉區(qū)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)形態(tài)已發(fā)展到較高程度，在未來(lái)的一段時(shí)期內(nèi)將重點(diǎn)關(guān)注城市綜合體的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。
二、當(dāng)前芙蓉區(qū)發(fā)展城市綜合體的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
相比兄弟城區(qū)，芙蓉區(qū)在發(fā)展城市綜合體上的主要優(yōu)勢(shì)有：
(一)地理位置優(yōu)勢(shì)明顯。地處老城區(qū)，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，cbd中心商圈、火車站近在咫尺，根據(jù)這個(gè)特點(diǎn)，著力打造以中央商務(wù)區(qū)、交通樞紐型為主要特色的城市綜合體項(xiàng)目，能更好地提升我區(qū)的區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力。
(二)文化旅游資源豐富。目前著力打造的韭菜園歷史文物一條街，將會(huì)是我市的“露天博物館”，為此圍繞打造以文化旅游為主要業(yè)態(tài)內(nèi)容的項(xiàng)目是我區(qū)發(fā)展城市綜合體的又一關(guān)鍵舉措。
(三)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低收益大。相對(duì)兄弟城區(qū)而言，芙蓉區(qū)密集的人口、城市基礎(chǔ)配套的客觀市場(chǎng)需求，適合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、收益也更大的以購(gòu)物休閑娛樂(lè)為主要內(nèi)容的城市綜合體項(xiàng)目。
在看到優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，推進(jìn)城市綜合體的困難也十分嚴(yán)峻，主要劣勢(shì)有：
(一)市場(chǎng)還不夠活躍。城市綜合體項(xiàng)目是一種多功能的建筑群體，開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目均為中高檔住宅和高端寫字樓，并配星級(jí)酒店和大型商貿(mào)中心，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力、招商能力、開(kāi)發(fā)節(jié)奏等方面要求也相當(dāng)高，加上因市場(chǎng)形勢(shì)、融資壓力等引發(fā)的項(xiàng)目方案變更、多方變化、項(xiàng)目重新報(bào)批問(wèn)題非常多，一定程度上制約了落戶項(xiàng)目的推進(jìn)。
(二)拆遷因素影響大。城市綜合體項(xiàng)目都存在拆遷難的問(wèn)題，由于難以按期完整交付凈地，對(duì)項(xiàng)目整體方案的盡快確定和開(kāi)發(fā)計(jì)劃的準(zhǔn)確制定影響較大，導(dǎo)致項(xiàng)目單位邊拆邊建，不僅降低了開(kāi)發(fā)商資金的使用效益，而且也影響了城市綜合體項(xiàng)目“先商業(yè)后住宅”的開(kāi)發(fā)模式。
(三)基礎(chǔ)設(shè)施投入還不足。城市綜合體項(xiàng)目中對(duì)該地區(qū)的供電、供水、供氣能力等有很高要求，另外如果城市綜合體項(xiàng)目附近缺乏大型的基礎(chǔ)設(shè)施，如綠地廣場(chǎng)、文體設(shè)施等，而且如果區(qū)域內(nèi)的道路檔次不高，交通經(jīng)常呈現(xiàn)擁堵、混亂現(xiàn)象，都將給地塊推介、項(xiàng)目招商都帶來(lái)了一定的負(fù)面影響。
推進(jìn)芙蓉區(qū)城市綜合體發(fā)展，將帶來(lái)一些機(jī)遇：
(一)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。城市綜合體項(xiàng)目的建成一方面可以迅速填補(bǔ)工業(yè)企業(yè)搬遷稅收缺額，支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面可以帶動(dòng)、提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，真正起到促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代作用。
(二)提升城市化水平。轄區(qū)內(nèi)城郊結(jié)合部多、危舊房多，城市化水平急需提升，這些項(xiàng)目的建設(shè)可有效帶動(dòng)危舊房改造，徹底解決無(wú)序經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題，加快形成cbd中央商務(wù)區(qū)。
(三)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。隨著近幾年城市建設(shè)、開(kāi)發(fā)力度的加大，我區(qū)可用資源和空間越來(lái)越少，而城市綜合體本身就是一個(gè)用地非常節(jié)約、自身功能業(yè)態(tài)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，所以加快城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)是增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)自身可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。
三、加快推進(jìn)城市綜合體項(xiàng)目的舉措
(一)科學(xué)規(guī)劃、引導(dǎo)儲(chǔ)備
由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，需要根據(jù)不同區(qū)域的功能定位和市場(chǎng)需求，科學(xué)規(guī)劃綜合體的功能組合，確定不同的業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商目標(biāo)，引導(dǎo)符合城市肌理文脈的綜合體，彰顯\“個(gè)性\”，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位發(fā)展。如打造以文化、旅游、購(gòu)物為主要內(nèi)容的文化旅游綜合體;依托先進(jìn)制造業(yè)、便利交通和區(qū)域中位的優(yōu)勢(shì)，著力打造以總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)中心、銷售中心、物流中心等專業(yè)中心為主要形式的服務(wù)區(qū)綜合體等。為此，加強(qiáng)在手、在談項(xiàng)目，特別是城市綜合體項(xiàng)目的招商落戶，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，是當(dāng)前各項(xiàng)工作中的重中之重。
(二)分解業(yè)態(tài)，明確重點(diǎn)
因城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)門檻較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力等方面要求都相當(dāng)高，加之目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，開(kāi)發(fā)商整體拿地更趨謹(jǐn)慎。為此在開(kāi)發(fā)形式中可考慮采取由政府統(tǒng)一對(duì)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行打包規(guī)劃，按項(xiàng)目?jī)?nèi)各區(qū)域功能，細(xì)分項(xiàng)目業(yè)態(tài)，有針對(duì)性地選擇精于不同業(yè)態(tài)運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商落戶建設(shè)，一方面可減輕開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的困擾和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn);另一方面由于項(xiàng)目分割后降低了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)性地招商又便于有熟悉業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商借“出手”落戶之機(jī)，提高品牌效應(yīng)。
(三)跟蹤服務(wù)，落實(shí)政策
面。同時(shí)大力推進(jìn)銀企合作，組織銀企對(duì)接活動(dòng)，拓寬企業(yè)融資渠道，解決企業(yè)融資瓶頸。另外，積極做好項(xiàng)目包裝策劃，盡可能多地爭(zhēng)取上級(jí)政策、資金等方面的扶持，確保政策服務(wù)落實(shí)到位，降低開(kāi)發(fā)商投資的政策風(fēng)險(xiǎn)，提振開(kāi)發(fā)商投資信心。
(四)強(qiáng)化保障，確保項(xiàng)目出形象、見(jiàn)成效
強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)掛鉤責(zé)任制和項(xiàng)目責(zé)任制，建立城市綜合體項(xiàng)目進(jìn)展情況周報(bào)制度，每個(gè)列入計(jì)劃的城市綜合體項(xiàng)目，由責(zé)任單位明確專人對(duì)其實(shí)行全方位動(dòng)態(tài)跟蹤，對(duì)接牽頭部門及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況和推進(jìn)過(guò)程中存在問(wèn)題。同時(shí)責(zé)任單位和部門進(jìn)一步加強(qiáng)上下溝通、左右協(xié)調(diào)和事前事中事后全過(guò)程督查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排解各類矛盾和問(wèn)題，努力為城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造良好條件，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。
商業(yè)綜合體策劃方案篇二
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程帶來(lái)的土地、交通問(wèn)題和城市人口對(duì)高品質(zhì)商業(yè)配套設(shè)施的需要，都要求商業(yè)建筑必須具備多元化的綜合性，在這一背景下，城市大型商業(yè)綜合體應(yīng)運(yùn)而生。然而，由于商業(yè)綜合體在業(yè)態(tài)上的多功能性，多層次性、以及地域性和未來(lái)性，其建設(shè)設(shè)計(jì)難度和復(fù)雜程度明顯大于功能較單一的其他商業(yè)建筑。
1.現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)概述
1.1現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體的產(chǎn)生背景
作為城市建設(shè)的重要組成部分之一，商業(yè)建筑是一個(gè)公共、開(kāi)放、充滿多樣性的城市要素，也是地區(qū)發(fā)展的原動(dòng)力之一。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程帶來(lái)的土地、交通問(wèn)題和城市人口對(duì)高品質(zhì)商業(yè)配套設(shè)施的需要，都要求商業(yè)建筑具備高效率、多功能的綜合性，在這一背景下，集購(gòu)物、酒店、辦公、會(huì)所、公寓和休閑娛樂(lè)于一身的商業(yè)綜合體的發(fā)展成為了必然趨勢(shì)。以10萬(wàn)m2建筑規(guī)模為起點(diǎn)的大型商業(yè)綜合體將辦公、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等功能進(jìn)行有機(jī)組合，并充分發(fā)揮其各自的作用，為不同行業(yè)、不同階層的人群創(chuàng)造出色彩豐富的現(xiàn)代都市環(huán)境，滿足著都市人口日常的各種需求。
1.2現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)原則與規(guī)劃順序
在設(shè)計(jì)原則上，首先，大型商業(yè)綜合體通常都位于城市中心的繁華地段，擔(dān)負(fù)著疏導(dǎo)城市交通、改善城市環(huán)境和提升城市形象等任務(wù)；其次，規(guī)模大、功能類型復(fù)雜的商業(yè)綜合體要求充分表現(xiàn)出不同功能的各種價(jià)值訴求，設(shè)計(jì)中對(duì)各方需求加以協(xié)調(diào)，使建筑能夠發(fā)揮出引導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力與綜合競(jìng)爭(zhēng)力大幅提高的巨大潛力。
在規(guī)劃順序上，一般首先要分散安排百貨、超市等主力店，將人流吸引到各個(gè)樓層，再將餐飲店集中布置于某一樓層中。現(xiàn)代餐飲場(chǎng)所需要較高的環(huán)境質(zhì)量，因此將設(shè)計(jì)景觀布置于餐飲區(qū)域可以提升對(duì)顧客建筑整體的好感度。雖然將餐飲店分散于各樓層的.規(guī)劃方法也有利于招商的靈活性并能擴(kuò)大人流的活動(dòng)范圍，但其在消防等方面的建設(shè)與管理成本可能大幅提高，在規(guī)劃中應(yīng)謹(jǐn)慎考慮。為避免營(yíng)業(yè)時(shí)間等問(wèn)題的影響，娛樂(lè)設(shè)施常與其他商業(yè)功能分區(qū)設(shè)置，但目前也有將其布置各層共享空間的趨勢(shì)，以便于營(yíng)造體驗(yàn)式氛圍，提升建筑的整體商業(yè)價(jià)值。設(shè)計(jì)中還須運(yùn)用技術(shù)方法，解決娛樂(lè)業(yè)態(tài)的噪音和消防問(wèn)題。
酒店、公寓和辦公樓的形式相對(duì)簡(jiǎn)單，可在布置好上述功能區(qū)塊后采取與商業(yè)體量相對(duì)分離的方法設(shè)計(jì)，為解決酒店用地大、浪費(fèi)建筑商業(yè)價(jià)值的問(wèn)題，可將其大堂及配套功能集中設(shè)在塔樓頂部，而僅將小型的接待廳設(shè)置于首層，并通過(guò)專用電梯穿梭于其間。
2.商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)要點(diǎn)分析
2.1準(zhǔn)確定位現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體的功能與風(fēng)格
由于現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體在業(yè)態(tài)上包含了居住、辦公、娛樂(lè)等多種功能，建筑自身面積大，使用人口密集，加之不同地域的商業(yè)綜合體具有相應(yīng)的地區(qū)氣候和文化需求，且其商業(yè)空間必須在滿足現(xiàn)階段商業(yè)功能的基礎(chǔ)上，能夠適應(yīng)未來(lái)業(yè)態(tài)變化的需求，因此商業(yè)綜合體的建設(shè)設(shè)計(jì)難度和復(fù)雜程度明顯大于功能較單一的其他商業(yè)建筑。因此在城市飛速發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)不斷細(xì)化的今天，商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)必須首先準(zhǔn)確定位建筑在城市中的整體業(yè)態(tài)功能，并使建筑內(nèi)部業(yè)態(tài)之間、建筑與外部社區(qū)、環(huán)境之間呈現(xiàn)出和諧、共生和互補(bǔ)的狀態(tài)，通過(guò)對(duì)內(nèi)外部流線的整合，體現(xiàn)鮮明的個(gè)性風(fēng)格，在滿足顧客多樣需求的同時(shí)，以其功能化、個(gè)性化、人性化的設(shè)計(jì)，成為城市的地標(biāo)性建筑。
此外，隨著近年來(lái)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物等形式的普及，人們?nèi)ベ?gòu)物場(chǎng)所消費(fèi)更加重視其餐飲、娛樂(lè)等附加功能，強(qiáng)調(diào)購(gòu)物過(guò)程中的體驗(yàn)性與歸屬感。因此商業(yè)綜合體應(yīng)著力在這些方面投入設(shè)計(jì)巧思以達(dá)到吸引人流，促進(jìn)消費(fèi)的目標(biāo)。以歸屬感的實(shí)現(xiàn)為例，由于人們對(duì)建筑的觀感常決定于其外觀和進(jìn)入后的第一感受，因此設(shè)計(jì)師應(yīng)創(chuàng)造出自然、優(yōu)雅、沉靜的公共空間，迎合現(xiàn)代都市中人們對(duì)自然的渴望，使其在商業(yè)活動(dòng)中消除工作壓力和生活壓力。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)從結(jié)構(gòu)力學(xué)層面而言應(yīng)是簡(jiǎn)潔的，設(shè)計(jì)實(shí)踐中可通過(guò)建筑結(jié)構(gòu)的樹(shù)形支撐及其產(chǎn)生的光影效果來(lái)營(yíng)造“城市森林”的氛圍，并在節(jié)能的前提下引入適當(dāng)?shù)墓饩€，用閃爍不定的光影變幻效果使顧客產(chǎn)生一種探究未知事物的快感，從而增加其逗留在建筑中的時(shí)間，刺激她們?nèi)ァ疤诫U(xiǎn)”和消費(fèi)。
2.2功能空間設(shè)計(jì)
上可利用地面或頂棚的形式差異、材料對(duì)比、色彩變化以及照明設(shè)計(jì)，對(duì)顧客起水平引導(dǎo)的作用，營(yíng)業(yè)大廳內(nèi)應(yīng)具備清晰合理的人流路線商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)分析，使顧客能在最短的距離內(nèi)輕松地逛完全程。
此外，商業(yè)綜合體有化整為零的趨勢(shì)，讓人們?cè)诳臻g轉(zhuǎn)換時(shí)的步行或休憩其中感受到愉悅，從而緩和其生活壓力。一些獨(dú)特的商業(yè)空間是專門為滿足人們的休憩和商業(yè)會(huì)晤等需求而當(dāng)做空間藝術(shù)品來(lái)設(shè)計(jì)的，除藝術(shù)形式外，回歸自然的設(shè)計(jì)也體現(xiàn)在大量地運(yùn)用木材等反映自然主題的材料和風(fēng)格上。
2.3交通流線組織
為有效組織商業(yè)建筑的外部交通，應(yīng)盡量在建筑周圍設(shè)置足夠的人流、車流集散空間和緩沖空間，使其作為室內(nèi)外的一種過(guò)渡，避免同城市道路發(fā)生沖突。出入口的設(shè)置處理，也是交通組織的主要內(nèi)容之一，由于商業(yè)建筑往往靠近城市干道，因此就涉及到其出入口與城市干道交通相協(xié)調(diào)的問(wèn)題，否則將影響到商業(yè)綜合體自身的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和城市干道交通的運(yùn)行。出入口的流線組織，應(yīng)做到交通與流線設(shè)計(jì)的合理性，盡量減少和避免人流的不合理交叉。流線主要?jiǎng)澐譃槿藛T流線和貨運(yùn)流線，兩者出入口位置應(yīng)臨近各自的功能區(qū)段，且相互間有一定的間隔，顧客人流較大，流動(dòng)頻率高時(shí)，可分設(shè)多個(gè)出入口，引導(dǎo)人群有序地流動(dòng)，而卸貨停車處，通常設(shè)置在較隱蔽處，以免影響交通和環(huán)境美感。
商業(yè)綜合體策劃方案篇三
中國(guó)城市化、城市國(guó)際化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，推進(jìn)中國(guó)城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)尤其是城市綜合體的開(kāi)發(fā)已成為中國(guó)最具前導(dǎo)性和拉動(dòng)性的行業(yè)力量。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性調(diào)整和相對(duì)飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無(wú)疑將成為刺激消費(fèi)帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)，也天然成為中國(guó)城市化的主力引擎和城市名片。
就綜合體而言，勢(shì)必成為中國(guó)城市發(fā)展新動(dòng)力。通過(guò)綜合體規(guī)模和實(shí)力的展示，體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，塑造城市新標(biāo)桿，打造城市新名片和新地標(biāo)。開(kāi)發(fā)城市綜合體，不但提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，豐富企業(yè)品牌力，更具體的還能彰顯企業(yè)綜合實(shí)力。城市綜合體(hopsca)主要集酒店(hotel)、寫字樓(office)、公園(park)、購(gòu)物中心(shoppingmall)、會(huì)展中心(convention)和公寓(apartment)等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。誰(shuí)擁有了城市綜合體，誰(shuí)就擁有了城市未來(lái)!
近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開(kāi)發(fā)模式，從某種意義上講，未來(lái)中國(guó)城市開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市縮微體。杭州、合肥等代表性二線城市政府提出未來(lái)城市開(kāi)發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，開(kāi)啟了中國(guó)城市綜合體的元年。
1、大型城市綜合體的開(kāi)發(fā)，主要指100萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目主要集中在北京、上海、__、深圳等一線城市，體量大、規(guī)模大，基本上是國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)。其規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)城市綜合體的含義。
2、杭州、合肥、沈陽(yáng)、無(wú)錫等二線城市的綜合體，主要面積在50萬(wàn)至80萬(wàn)平方米左右，主要根據(jù)各城市目前市場(chǎng)容量和需求所開(kāi)發(fā)。其開(kāi)發(fā)商主要包括本土開(kāi)發(fā)商、香港開(kāi)發(fā)商和中國(guó)品牌開(kāi)發(fā)商。他們一般都屬于連鎖開(kāi)發(fā)企業(yè)，很多本土開(kāi)發(fā)商也進(jìn)入外地連鎖開(kāi)發(fā)行列。業(yè)態(tài)主要以住宅和購(gòu)物中心為主。
3、面積在50萬(wàn)平方米以下的城市綜合體，但主要位于東部三線城市和中西部部分省會(huì)城市和市級(jí)市，業(yè)態(tài)主要以普通住宅和購(gòu)物中心為主。4、外行進(jìn)入城市綜合體的開(kāi)發(fā)成為城市綜合體開(kāi)發(fā)的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型綜合商業(yè)市場(chǎng)管理商等，他們依靠自己的資金實(shí)力和行業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)并購(gòu)、拍賣、合作等模式開(kāi)發(fā)城市綜合體。其項(xiàng)目主要以商業(yè)為主，零星配置寫字樓和住宅。
5、目前中國(guó)城市綜合體主要集中在華東地區(qū)、華北的北京和天津，中南地區(qū)的廣東和西南地區(qū)的__和成都。還有一個(gè)主要的特點(diǎn)，除了華東地區(qū)的江蘇省的蘇州和無(wú)錫以外，城市綜合體的開(kāi)發(fā)主要集中在各省會(huì)具有一定消費(fèi)實(shí)力的二線城市。6、20中國(guó)城市綜合體進(jìn)入開(kāi)發(fā)元年，基本上屬于“四四制”原則。四分之一處于銷售階段，主要以銷售住宅為主;四分之一處于開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，目前進(jìn)入市場(chǎng)定位和準(zhǔn)備開(kāi)盤階段;四分之一處于政府計(jì)劃和招商階段，但很多城市都已經(jīng)納入今年招商和開(kāi)發(fā)計(jì)劃;四分之一屬于規(guī)劃階段，基本進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，但作為城市綜合體開(kāi)發(fā)模式都已基本確定。。
7、眾多號(hào)稱城市綜合體的項(xiàng)目，均無(wú)法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義，其主要業(yè)態(tài)主要在3個(gè)左右，大部分以住宅和商業(yè)為主。建筑類別的比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性，這需要市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。
8、城市綜合體開(kāi)發(fā)成為眾多品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商的主流開(kāi)發(fā)模式，有開(kāi)發(fā)商號(hào)稱未來(lái)企業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略方向?qū)⒁猿鞘芯C合體開(kāi)發(fā)為主。
9、城市綜合體的開(kāi)發(fā)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展與人們的收入和消費(fèi)密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，綜合體項(xiàng)目越多，其項(xiàng)目不但體量大，價(jià)格高，其品質(zhì)和生活的方便性大大超越以前的單一業(yè)態(tài)類別。
10、2014年.中國(guó)城市綜合體開(kāi)發(fā)成為各地政府部門土地招標(biāo)和相關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資和開(kāi)發(fā)的主要方向，土地招標(biāo)和規(guī)劃建設(shè)以綜合體開(kāi)發(fā)為主成為2014年地產(chǎn)行業(yè)新的開(kāi)發(fā)潮流。
東北地區(qū)
黑龍江省
1、綜合體開(kāi)發(fā)處于起步階段，項(xiàng)目在哈爾濱市區(qū)內(nèi)。
2、2014年之際，某商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)已在哈爾濱南崗開(kāi)發(fā)區(qū)原新加坡大酒店宗地上興建一座建筑面積28萬(wàn)平方米,聚合商務(wù)、居住、購(gòu)物、休閑等全功能的“城市綜合體”。
3、目前有一個(gè)處于規(guī)劃階段的項(xiàng)目。總占地面積4.6萬(wàn)平方米，總建筑面積26萬(wàn)平方米左右，主要以住宅為主，還不完全具備城市綜合體的功能。
吉林省
1、綜合體開(kāi)發(fā)處于快速發(fā)展階段，主要集中在長(zhǎng)春市和吉林市。
2、長(zhǎng)春市在招商和土地拍賣過(guò)程中，主要以綜合體開(kāi)發(fā)為主。目前，僅長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)有城市綜合體項(xiàng)目11個(gè)，總投資320億元，占地面積250萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積530萬(wàn)平方米。3、2014年有10大城市綜合體項(xiàng)目落戶長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)，總投資約為118億元。這些項(xiàng)目投資大、規(guī)格高、拉動(dòng)能力強(qiáng)。
4、長(zhǎng)春城市綜合體項(xiàng)目目前基本上處于土地招商、項(xiàng)目招商銷售、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中。吉林市有代表性的城市綜合體項(xiàng)目1個(gè)。
5、綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商主要來(lái)自北京、上海和江蘇;投資商有本土的，也有外地的，主要以合作開(kāi)發(fā)為主;獨(dú)立開(kāi)發(fā)的企業(yè)主要以上海的開(kāi)發(fā)商為主;本土開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目比例相對(duì)較高，所占比例大于40%。
6、綜合體的主要業(yè)態(tài)以普通住宅、購(gòu)物中心和數(shù)碼中心為主，目前出現(xiàn)部分旅游休閑型城市綜合體項(xiàng)目。
商業(yè)綜合體策劃方案篇四
民以食為天。足見(jiàn)食之重要。人們的飲食地點(diǎn)不外乎家庭和餐館。后一類細(xì)分如下：
西餐：
1、高檔餐廳：講究品位和檔次。價(jià)格高。適合高收入人士。
2、快餐店，如麥當(dāng)勞，肯得基等。適合青少年消費(fèi)。
中餐：
1、酒店：以規(guī)模經(jīng)營(yíng)取勝。
2、小酒店：以特色招牌菜取勝。
3、連鎖快餐店：以連鎖規(guī)模經(jīng)營(yíng)取勝。
4、大排檔：以價(jià)廉物美，隨意取勝
如果在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中尋得立足之地？“賣”點(diǎn)很重要。中國(guó)傳統(tǒng)食品“粥”為主要產(chǎn)品的系列產(chǎn)品雖然知道的人多，但經(jīng)營(yíng)得好的不多。既是盲點(diǎn)，也是賣點(diǎn)。只要有好的產(chǎn)品和好的經(jīng)營(yíng)方式，就能在市場(chǎng)上大行其道。取得很好的效益。
“粥”字典解釋：稀飯。一種用糧食或糧食加其他東西煮成的半流質(zhì)食物。食粥是中國(guó)人一種傳統(tǒng)的飲食習(xí)慣。已有數(shù)千年歷史。是人們的主要飲食之一。特別是佛門弟子的主要食物。災(zāi)荒之年朝廷和官富之家搭“粥”棚賑災(zāi)說(shuō)明了“粥”對(duì)于生存的重要。隨著時(shí)代變遷，人們不僅要吃好，還要吃巧。現(xiàn)代研究表明：食“粥”更有保健，美容食療等功效。應(yīng)用藥粥是攝生自養(yǎng)，簡(jiǎn)單易行的方法。至今“粥”仍是全國(guó)甚為流傳的食物之一。
如北方的小米粥，玉米粥；廣東的艇仔粥及弟粥更是流傳海外，風(fēng)行東南亞。其效用除一般飲食外，還可以作為預(yù)防疾病，治療疾病，養(yǎng)生美容、由于種種原因，如方式分散，品種單一，營(yíng)銷方式不對(duì)，形成不了產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)。我們正是看準(zhǔn)機(jī)會(huì)，挖掘整理，搜集選擇了幾百種實(shí)用粥譜，推出《禾口一粥》系列產(chǎn)品滿足市場(chǎng)需求。經(jīng)調(diào)查研究表明，這是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)小，用途廣泛，本小利大，市場(chǎng)前景可觀，回報(bào)率高的產(chǎn)業(yè)之一。
二、市場(chǎng)研究及競(jìng)爭(zhēng)狀況
目前人們對(duì)粥的認(rèn)識(shí)還局限于一般的狀態(tài)，品種單一，常見(jiàn)的白粥配咸菜，八寶粥（紅）豆粥小米粥，皮蛋粥等少量品種，且對(duì)效用宣傳極少，銷售方式也陳舊，尚無(wú)專門粥店和相應(yīng)的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，市場(chǎng)缺口很大，無(wú)明顯的競(jìng)爭(zhēng)。
普通粥僅能充饑填肚價(jià)低利少，人們選擇性強(qiáng)。而我們推出的是具有食療保健，美容益壽為一體的幾百種綠色環(huán)保產(chǎn)品。
賣點(diǎn)：不是稀飯，是健康！僅把粥作為一般食品的觀念早已過(guò)時(shí)，它的積極意義在于幫助人們提高生活質(zhì)量恢復(fù)自尊和自信，滿足人們心理上的需求，使消費(fèi)者從中獲得價(jià)值和滿足。同時(shí)在別人還未醒悟之前搶先一步找出消費(fèi)者潛在的需求替他們制造出來(lái)，搶占商機(jī)。
三、消費(fèi)者研究
1、對(duì)象：一般消費(fèi)者，重點(diǎn)：嬰幼兒，學(xué)生，老人，孕產(chǎn)婦，病人。
2、主要益處：營(yíng)養(yǎng)，衛(wèi)生，口感好，保健，食療。
3、主要場(chǎng)合：早餐：經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，營(yíng)養(yǎng)的早點(diǎn)。配合干點(diǎn)銷售。正餐：除以上作用外，重點(diǎn)是醫(yī)院，學(xué)校。夜宵：給吃夜宵的顧客提供休閑場(chǎng)地及營(yíng)養(yǎng)有味的食品。（給夜間的的士司機(jī)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)也是不可小看的機(jī)會(huì)）
4、重要性：病人，學(xué)生，老人需要營(yíng)養(yǎng)；免除自己熬粥的煩惱及購(gòu)買原，配料不便；更有安全感，衛(wèi)生營(yíng)養(yǎng)，功效多。高檔粥的補(bǔ)品功效使有身份的人有高人一等的感覺(jué)。維護(hù)健康，省時(shí)，省力，使消費(fèi)者有占便宜的感覺(jué)。
四、主要產(chǎn)品
1、余種粥及干點(diǎn)62款輪流供應(yīng)（配方及制作方法另告）
優(yōu)點(diǎn)：品種眾多，適應(yīng)面廣，可選度高，原料便宜，易于采購(gòu)，工藝流程短，無(wú)需特別技術(shù)，易生產(chǎn)，好銷售，無(wú)淡旺季。
缺點(diǎn)：因配料眾多，初期采購(gòu)稍麻煩，推廣需要過(guò)程。
2、鹵菜
各地特色鹵菜（如四川鹵菜，武漢的鴨脖，南京鹽水鴨，開(kāi)封桶子雞，江浙糟菜，廣東及湖南的燒臘，熏菜），鮮族泡菜等。
3、各地特色小吃
北方風(fēng)味：東北李連貴熏肉大餅，海城餡餅，大連棗泥蒸餅，天津母子丁香餅，十錦燒餅，煎餅果子，承德的混糖鍋餅，鮮花玫瑰餅，北京的一窩絲清油餅，內(nèi)蒙的哈達(dá)餅，西安的肉夾饃，蘿卜餅，秦鎮(zhèn)涼皮，黃桂柿子餅，山東濱洲的鍋?zhàn)语灒瑵?jì)南的千層餅，周村酥燒餅，孔府桂花餅等等。
南方風(fēng)味：臺(tái)灣花生石頭餅，咸菜餅，豆沙鍋餅，南瓜餅，三鮮鍋餅，上海酒釀餅，散絲鍋餅，四川椒鹽鍋魁，玫瑰花餅，江蘇黃橋燒餅，蘇州麻餅，揚(yáng)洲棗泥餅，太倉(cāng)糟油春餅，貴陽(yáng)雞肉餅，杭州蓑衣餅，湖洲姑嫂餅，金華雪菜油酥餅，湖北東坡餅，廣水桔子餅，蝦絲餅，湖北江陵九黃餅，湘鄂茶油餅，武漢老通城豆皮等等。
各地風(fēng)味小吃眾多，可以根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況做，建議南北小吃大互串，更有吸引力。
商業(yè)綜合體策劃方案篇五
吉林?世貿(mào)廣場(chǎng)由吉林市世貿(mào)廣場(chǎng)建設(shè)有限公司建設(shè)開(kāi)發(fā)的吉林市首個(gè)都市中心型大型城市綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目坐落于吉林市經(jīng)濟(jì)、文化、交通堪稱“三中心”的城市中心區(qū)域的江城廣場(chǎng)東側(cè)，北至安康胡同，西至__路，南面松花江，東至文廟胡同，處于吉林市城市南北中軸線吉林大街與松花江景觀帶交叉點(diǎn)，已具備城市資源配套比較成熟的特點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：
占地面積：31379平方米
總建筑面積約為：201400平方米
停車位：380個(gè)
容積率：6.4建筑密度：57%酒店建筑高度：151.2米(吉林市新地標(biāo))
比例分配：
酒店約占項(xiàng)目體量的50%江景住宅約占30%寫字樓，單身公寓約占13%soho及其他占7%示范要點(diǎn)：
1、該項(xiàng)目系拆除改造項(xiàng)目，將“商業(yè)活動(dòng)、城市休閑、江濱文化”融合，打造集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質(zhì)新生活區(qū)。2、該項(xiàng)目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場(chǎng)、居住等功能的布局，并與景共生。江景住宅與酒店采用相同豎向線條處理，在造型上力求渾然一體。
3、該項(xiàng)目幾棟樓體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對(duì)比，在凝聚力和張力的雙重作用下，再加上充分預(yù)留的發(fā)展空間和3600平方米的城市廣場(chǎng)，將都市綜合體功能進(jìn)一步強(qiáng)化。
4、該項(xiàng)目建筑本體科技含量較高，在以人為本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新風(fēng)系統(tǒng)，保持空氣清新，土建方面采用新技術(shù)，有效提高工程進(jìn)度及降低鋼材用量。
5、該項(xiàng)目利用市中心地段、五星級(jí)酒店以及項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢(shì)，推出酒店式單身公寓，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和未來(lái)新價(jià)值。
6、該項(xiàng)目前期由營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)牽頭，聯(lián)動(dòng)施工單位、酒店管理公司、物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司、住宅設(shè)計(jì)公司，從項(xiàng)目開(kāi)始統(tǒng)一運(yùn)作，提出相關(guān)意見(jiàn)及設(shè)計(jì)方案，由營(yíng)銷部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，有效規(guī)避了開(kāi)發(fā)建設(shè)中的矛盾。
專家評(píng)語(yǔ)：
房地產(chǎn)的鐵律就是位置決定發(fā)展。世貿(mào)廣場(chǎng)依托位置優(yōu)勢(shì)，抱著打造百年精品的目的，在城市中心地段開(kāi)發(fā)建設(shè)了吉林市首座大型都市綜合體項(xiàng)目。通過(guò)拆除改造，占據(jù)了城市優(yōu)質(zhì)資源，從開(kāi)始就具備了濃厚商業(yè)氛圍與城市景觀完美結(jié)合的特質(zhì)，并注重傳承與融合地方文化，特別是位居江岸，充分利用江河資源，開(kāi)發(fā)了和諧的江岸住宅，加上商業(yè)和酒店的配套，完美的詮釋城市綜合體的含義。整個(gè)項(xiàng)目造型簡(jiǎn)潔、自然，強(qiáng)調(diào)參與性，整體感和地標(biāo)桿感強(qiáng)，同時(shí)也填補(bǔ)了吉林市無(wú)高檔綜合項(xiàng)目的空白。
遼寧省
1、綜合體開(kāi)發(fā)處于發(fā)展階段，項(xiàng)目主要集中在沈陽(yáng)、大連和鞍山。
2、遼寧省開(kāi)發(fā)的城市綜合體目前已經(jīng)超過(guò)30個(gè)之多，沈陽(yáng)的項(xiàng)目主要以大型購(gòu)物中心和住宅為主，大連的項(xiàng)目主要以寫字樓和住宅為主，鞍山的項(xiàng)目主要以中型購(gòu)物中心為主。
3、沈陽(yáng)綜合體開(kāi)發(fā)商以外來(lái)開(kāi)發(fā)商為主，主要來(lái)自香港、上海、江蘇、北京、寧波和深圳，但本土開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的城市綜合體主要是大型購(gòu)物中心為主。
4、2014年之前，面對(duì)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于開(kāi)發(fā)理念、資金實(shí)力和操盤經(jīng)驗(yàn)等方面的因素，由外資企業(yè)操作的集商業(yè)百貨、住宅、賓館、教育等配套項(xiàng)目于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目，相繼投資建設(shè)。
5、2014年以來(lái)，面對(duì)大型綜合復(fù)合型的項(xiàng)目，比如城市綜合體，一改靠外商開(kāi)發(fā)或與外商合作開(kāi)發(fā)的方式，在沈陽(yáng)，內(nèi)資獨(dú)立開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目引人注目。內(nèi)資獨(dú)立操盤大型城市綜合體項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)，無(wú)疑標(biāo)志著內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不斷增強(qiáng)。
6、遼寧省本土的大型零售商獨(dú)資或合作開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目成為一大亮點(diǎn)，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要集中在沈陽(yáng)和鞍山。
7、鞍山綜合體項(xiàng)目主要以沈陽(yáng)和大連的開(kāi)發(fā)商為主，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要以大型購(gòu)物中心為主。
8、葫蘆島和營(yíng)口目前有一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，處于開(kāi)發(fā)建設(shè)中。
彭州商業(yè)綜合體可研報(bào)告提綱第一章總論
1、項(xiàng)目名稱和承辦單位
2、項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性3、編制依據(jù)和原則4、項(xiàng)目概況