房地產業是國民經濟的支柱產業，對社會的經濟發展有著重要的推動作用。下面是一些關于房地產行業發展的專家觀點和建議，請大家一起參考。

談判方案

指導老師：曹庶穎。

目錄。

4.談判雙方利益及優劣勢分析。

5.談判議題的確定。

7.具體談判程序及策略。

一、談判主題。

我公司希望與family達成合作從而達到以下兩個目標:。

1.開闊我們公司的銷售渠道。

2.為我們公司品牌做宣傳。

二、談判團隊隊員組成。

公關部經理：公司談判全權負責——劉澤云。

總經理：負責重大問題的決策——郝國鳳。

財務經理：負責財務方面條款——熊晶亮。

產品研發部經理：主談助理——陳姣。

銷售部經理：負責登記談判重要事項——王沅玲。

（一）心之鞋鞋業有限公司。

創建于20xx年，座落在有著“中國銀城”之稱的益陽市馬良小區，是一家主營女式鞋系列產品的大型現代民營企業，公司現占地面積30畝。擁有員工500余名，年生產能力達100萬雙，是湖南省鞋制造業的重點企業。心之鞋以其款式新、質量優、價格適中的特點為中原父老所贊譽，深受廣大消費者的信賴。在湖南省有10余家專賣店，在全省各地、市加盟商20多家。

（二）family快遞公司。

family快遞公司是一家以服務郊區快遞為主，城市快遞為輔的快遞公司，企業的目標是：我國國際貨運代理行業起步較晚，歷史較短，所以在5年之內，我們會打響自己的品牌。10年之內，在區域中我們可以做到快速、便捷、安全，在每一位區域內的人使用我們的物流公司。最后我們還會擴大我們主營業務范圍，慢慢的走向全國，走向世界。

四、談判雙方利益及優劣勢分析。

（一）我方核心利益：建立雙方合作關系，達到我們公司線上網站的銷售，解決物流問題，尋找好的伙伴，做到安全、快捷、方便。也是拓寬公司的銷售渠道，提升品牌的知名度、影響力和增加品牌的價值。

（二）對方核心利益：尋找長期的合作伙伴，也是增加新的穩定的客源。也可以提升知名度和公司的口碑。

（三）我方優劣勢分析：

我方優勢。

第一，心之鞋是女性以美感.時尚.潮流的專賣店之一，在鞋的設計和質量都優于很大一部分鞋店，而且心之鞋確是一個有一定品味訴求的品牌。

第二，心之鞋在網上有專門的購物網站，和線下的專賣店結合，達到更好的銷售目的以及市場占有率。

第三，有專門的設計團隊和設計師，可以提升品牌的價值。

我方劣勢。

在將近有擁有54%的女性市場下是一個巨大的潛在消費市場下，心之鞋而是剛剛出來不久，還有許多的消費者不知道，如果宣傳推廣后目標消費群體擴大不明顯，將會面臨打不開市場的情況。

（四）對方優劣勢分析。

對方優勢。

第一，公司將進行集中人、財、物及資源，去爭取局部市場的優勢。

第二，快：物流配送，便捷速達。

準：流程精確，準時交貨。

穩：安全守信，穩重經營。

狠：嚴格管理，謹慎服務。

第三，堅持誠信的原則，始終把客戶的利益放在首位，努力提高服務質量。

對方劣勢。

第一，企業剛起步不久，知名度低。

第二，企業的服務質量并不了解。

五、談判議題的確定（終點問題分析）。

談判方案

經理（主談）：李君，格律夏有限責任公司全權代表，一切事務由她做決定，經理助理（鋪談）：陳玲，同主談一起整理所有相關資料，對主談起一個輔助性的作用，并對相關的事項做一個記錄。

技術人員：趙文臺，處理一切關于技術問題的解答，并對產品的維修服務和保障問題進行解釋說明，銷售人員：田小玲，對本產品在市場上的占用額、市場的需求量進行充分說明。

法律顧問：嚴曉紅，負責有關法律和違約事項進行說明。

本行業的背景：

1、行業狀況。

隨著中國經濟的發展和人民生活水平的提高，空調作為一款重要的家用電器，在國民經濟生產和人們社會生活中扮演的角色也越來越重要。

2008年國內空調零售市場整體規模與上一年相比，銷售量同比下降8.3個百分點，但依舊保持了2430萬臺的基本盤面，銷售額達到745億元以上。從中國空調行業整體生產規模、出口比例等多角度分析，國內零售市場規模只要保持在2200萬臺以上，就足以支撐整個行業的發展。2006年、2007年變頻空調表現較平穩。從2008年開始，變頻空調市場預熱升溫，尤其進入2009年僅1-2月變頻空調的零售額和零售量份額較2008年就分別增長了7.9%和6.5%。隨著空調市場旺季臨近，變頻空調的表現將令人期待。

2009年2月1日開始國家在全國范圍內大力推廣家電下鄉政策，對農村家電消費實施補貼，其中空調產品也首次入圍，作為農村市場普及率最低的傳統家電，空調預計可能將面臨新增銷售近百萬臺的市場空間。家電下鄉將給空調行業帶來長遠利益。空調制造企業和渠道商借助家電下鄉紛紛加大對三、四級及以下市場的拓展，從產品和渠道上投入更多資源以爭奪先機，企業在三、四級市場及農村市場的拓展成為決定企業2009年業績的關鍵因素之一。

我方企業背景：

自1919年至今，格律夏中央空調歷經近百年的發展，目前已擁有包括商用空調、家庭中央空調、多聯中央空調、大型冷水機組在內的4大產品群、10大系列、1000多個型號的產品。

2002年和2003年連續兩年，美國《財富》雜志評出“最受贊賞的企業排行榜”上，格律夏商用空調兩次名列榜首；2004年，格律夏中央空調榮獲由人民日報社市場信息中心聯合60家權威協會、10大媒體、80萬用戶評選出的“中國中央空調市場消費者首選第一品牌”，成為了名副其實的中國中央空調市場第一品牌2005年，格律夏中央空調榮膺由《人民日報》、《科技日報》等權威媒體評選的“最受消費者喜愛的中央空調”品牌稱號；2007年，格律夏中央空調先后獲“中國中央空調市場最具競爭力第一品牌”、“中國中央空調最具影響力品牌”，并且全系列產品入選“節能產品政府采購清單”；至2008年為止，格律夏中央空調中標北京奧運會主會場“鳥巢”工程、奧運壘球館、奧帆賽基地等23個奧運項目，成為中標奧運場館最大的品牌。

對方企業的背景：

雅泰大酒店建于一九九六年并開業，占地約二百多畝，是樂山市位數不多的花園式賓館之一。雅泰大酒店共有客房一百五十多間，可同時接待三百人左右的賓客。豪華典雅的裝修，舒適的環境。被贊譽為賓館在花園中，花園在賓館中。館內有山有水，空氣清新，素有天然氧吧之稱。雅泰大酒店以古典中式建筑群為基調，以雅泰大酒店主樓為主線，輻射出別墅、國際俱樂部、南樓等多個建筑群。主要建筑分別座落于三個山灣中，“雅泰大酒店”也因此而得名而來。眾多經營區彼此相鄰，互為一體。雅泰大酒店主樓背靠青山，面對池塘，十多畝的一泓清水映襯出她嫵媚的神韻。中、西式兩幢別墅與國際俱樂部座落在近鄰主樓的山灣中，環境清幽，令人神往。建在另一個山灣中的南樓，周圍綠樹成蔭，花香鳥語。

四、談判優劣勢。

（1）我方利益：

通過對雅泰大酒店的成功訂購我們們的產品后，我們公司能夠獲得30%以上的凈利潤。

（2）對方利益：盡快可以得到我們的產品，并能夠獲得使用，提高他們酒店的基礎建設水平。使對方能夠提供優質服務。

（3）我方優勢：我方的產品在國際市場占用率很高，質量得到了很大的保證。無需要專業人員的機房和專人管理。

（4）我方劣勢：經濟危機的影響，使我們公司的銷售量相對下降，競爭力相對要擴大。

（5）對方優勢：數量很大，有更多的品牌可以進行選擇，潛在的力度很大，規模經營很全面。

（6）對方劣勢：金融危機的影響，整個服務行業出現在低谷時期，而且整個服務行業的競爭力也越來越激烈。

五、談判議題。

（1）售后服務及維護問題。

分析：因為對方屬于大批量的訂購，而我方的服務提供了全程服務，包括有上門安裝、維護、維修等。所以，有很多問題會在一些過程中產生分歧，從而難得去解決。

（2）價格問題。

分析：經濟危機的影響，在進行買賣的時候，不可避免的會有關于價格商談的問題。通過對方的報價。

（3）談判對手在我方購買一定數量后是否有優惠政策？

分析：首先，我方決定在數量多的優勢下，優惠政策必是敏感的話題，能從長期合作的關系出發，應會給實施優惠政策對對方來說，即能達成交易，也能建立長久合作的關系。

最理想的價格：（rmbkfrd—35gwe23580*1=3580）實現目標價格：（rmbkfrd—35gwe23580*0.9=3222）可接受價格：（rmbkfrd—35gwe23580*0.8=2864）最低價格：（rmbkfrd—35gwe23580*0.7=2506）。

七、談判期限：一共二天（2009-6-10——2009-6-11）。

八、談判議程。

9：00—10：00參觀本企業空調生產情況。

18：00—20：00晚餐時間，借飯局表示雙方的友好合作關系。

2、確定談判議題。

1)產品價格、數量、包裝2）支付方式，保險。

3）裝運期限，裝運地點，目的地點，裝運條件4）備注（人力不可抗拒，索賠，仲裁）等事項。

九、開局及談判策略。

1、開局策略。

開局方案一：一致式開局策略。面談提出交易條件，可見機行事，利用感情因素建立個人關系，緩解氣氛。

開局方案二：挑剔式開局策略。第一方案如果不可行，則選擇此方案。因為大家對彼此的第一手資料都很了解，所以要采取此方案營造低調氣氛，達到迫使對方讓步的目的。

在談判進入中期的時候，大家進入有點疲憊階段，我們決定采取拖延戰術，當雙方“談不攏”造成僵局時，有必要把洽談節奏放慢，我們分析，阻礙在什么地方，以便想法來解決，這就更需要我們先拖一拖，從容處理這種局面。從而造成對方的意志消磨，使我們占主導地位。

休息時間：20分鐘。

我隊總結前面的談判成果，與隊友分析對方開出的條件，可能的討價還價空間，與隊友討論收局策略。

4、最后沖刺階段（策略和分析）。

此階段為談判最后階段，雙方回到談判桌，隨意發言，但因注意禮節。

本階段雙方應完成：

（1）對談判條件進行最后交鋒，必須達成交易。否則判定為雙輸。

（2）雙方應積極主動地尋求談判條件達成，而不是強硬的堅持自己的利益。

（3）在最后階段盡量爭取對己方有利的交易條件。

（4）談判結果應該著眼于保持良好的長期關系。

（5）進行符合商業禮儀的道別，并表示感謝。

談判在進入實際的磋商階段之后，各方往往由于某種原因而相持不下，陷于進退兩難的境地。這種談判情況被稱為“談判的僵局”。

我方在與對手談判的過程中很可能會遇到以下情況：

1、談判中形成一言堂或一方保持沉默與反應遲鈍。

2、主觀或客觀的反對意見。

3、存在偏見或意見。

4、談判中濫施壓力和設臵圈套。

談判方案

為了加大公司的宣傳力度，公司決定定制一批具有公司企業文化特色的工藝品，送給前來公司走訪的領導、客戶。我公司與紅海搏浪公司經過商務接洽，認為該公司的瓷器工藝品制作精美，符合我公司對產品質量以及特色的要求。報公司總經理批準，擬定紅海搏浪公司為我公司的產品供應商。2012年4月25日，我公司將與紅海搏浪公司在我公司三樓會議室舉行談判，為使談判取得成功，特制訂本談判方案。

紅海搏浪（北京）公關策劃有限公司是工藝品設計、研發、銷售的企業，尤其是對瓷器工藝品的設計，有著獨特的設計風格。該公司有一支優秀的設計團隊，可根據客戶的要求設計符合客戶公司文化特色的工藝品。

我公司成立于1958年，有著悠久的歷史和深厚的文化底蘊，企業文化中的山海文化更是獨具特色。

二、談判主題。

降低瓷器工藝品的購買價格，設計體現公司的文化特色。

1、確定購買瓷器工藝品的設計方案、價格、數量；

2、議定貨物的運輸方式；

3、商定貨物的結算時間及方式；

4、擬定定金的支付，違約的賠償問題。

我公司已就工藝品市場做了全面調查，獲得了幾個商家的產品價格、特色等信息。據了解，紅海搏浪公司正面臨市場沖擊，今年的訂單不多，急需簽訂訂單，所以，我公司在價格上應該有壓制對方的絕對優勢，具體策略如下：

1、我方主動報出低于預期的價格，使對方心理上處于弱勢。我方采用主動報價策略。

2、對方還價之后，我方應該讓對方知道我們對工藝品市場是很了解的，而且和我方接洽的工藝品公司不止一家，使對方開價的起點放低。我方不與對方直接討價還價，暫緩還價。我方采用制造競爭策略。

3、應該讓對方了解我公司每年來訪的客戶很多，工藝品用量很大，如果與我公司能夠長期合作，對對方來說是一個很好的契機。在明確此種背景下可以開始與對方還價。

4、對方在價格上始終不讓步時，我方采取休會策略。

五、談判程序。

（一）準備階段。

1、談判場所的確定：為了使我方談判人員獲得心理上的優勢，將談判地點定在我公司會議室。會議室環境優雅，配有標準會議桌等設施，是比較理想的談判地點。

2、談判信息的收集與分析：談判前收集、整理雙方大量的相關信息，對對方的現狀作深入細致的分析，做到知己知彼。對對方的分析主要是對對方所處的環境，特別是對方的市場占有情況及其在整個工藝品行業中所處的地位進行分析。

3、明確談判目標：產品價格低廉，設計美觀，體現公司特色。

4、其他準備事項：會議室準備茶水、紙、筆，準備好合同文本（草案），價格欄暫時留空。

（二）開局階段。

開局階段的主要任務是贏造下一個良好的談判氛圍。在正式談判之前與對方進行非正式接觸，開場陳述時亮出我方的觀點，表明我方的意愿，聽取對方的觀點和看法。

（三）磋商階段。

磋商階段是談判階級中最為重要的環節，在這一環節中要求我方談判人員在堅持我方原則的前提下頭腦靈活隨機應變。在具體的磋商過程中主要從以下幾個方面做起：

1、談判開始抓住最敏感的價格問題進行談判。我方從分析整個瓷器工藝品市場價格行情作為突破口，誘導對方報價。

2、強調我方使用量大，此次商品交易為大宗購買，暗示對方讓價。

3、我方提出一個可達成交易的最低價格并說明提出這個價格的依據。

4、雙方在這兩個價格之間進行磋商，最終對交易價格達成共識。

5、雙方就工藝品設計方案進行談判。

6、雙方就運輸保險、結算等方面進行談判。

7、雙方談判涉及的所有問題達成共識，磋商階段基本結束。

（四）簽約階段。

明確雙方的權利與義務，簽定合同，付予此次交易活動以法律效力。

4月25日上午9：00—11：00。

1、雙方進場，介紹雙方與會人員。

2、進入談判第一階段。

（1）介紹本次談判的商品設計、價格、數量等情況；（2）磋商商品價格；

3、進入談判第二階段。

（1）協商貨物送貨方式、結算時間及方式；（2）協商定金的支付，違約的賠償辦法及法律責任；（3）達成協議。

4、進入談判第三階段（1）簽訂協議（2）預付定金。

七、談判小組分工。

八、談判后的工作。

1、印制購銷合同正式文本：雙方討論合同文本無異議后，安排打印。

2、準備簽字：雙方帶回合同文本向單位總經理匯報，征得總經理同意后，由辦公部門用印。

3、得失評估：雙方在平等互利的基礎上簽訂經濟合同，為建立長期的合作關系奠定基礎。

房地產議價談判技巧

作為一個房地產經紀，你掌握了正確的談判技巧了嗎?下面是由本站小編整理的房地產談判技巧，希望大家喜歡!

1.委托時預防議價。在委托的時候就要預防議價。也就是卡位。讓房東感覺到他這個價格沒有賣出去的把握，事先給房東打預防針。

2.自住屋主放鴿子議價。事先和房東約好帶客戶來帶看或者復看的時間，等一個小時或者兩個小時再通知房東，客戶不來了，因為家里人商量了以后覺得價格高(或者其他原因)，最終決定不來看了。達到打擊房東心理的目標。

3.市場行情(swot)分析法。

優勢：盡量掌握房子的賣點并發揮;。

劣勢:致命的缺點,例格局,環境,房齡,屋況,裝修等，

機會:利用時事政策,產業動態等利空消息抓住機會，來打擊房東。比如最近買方斷供現象。國家對房地產的嚴格調控政策，銀行對房地產風險的評估等等。合適的要打印出來，展示給房東看。

威脅:市場上在流通的競爭產品所帶來的對房源銷售的威脅。

可選擇:a附近明星樓盤,標桿樓盤便宜的個案，新樓盤的樓書和廣告;b同行,同業掛牌的同類型房源;c市場比較(縱向,漲跌幅等)，未賣出產生的成本分析:利息,維修,水電煤,市場變化等，替代個案研討分析:a再裝修后出租產生問題,裝修成本增加,租客不穩,收租金滯后,到期后整理房子麻煩,家具折舊等;b空關的問題;所有的風險都承擔,不能變現,失去新的投資機會，感情的話(人都是感性的動物):a長痛不如短痛;b過去是失效的支票,未來是未兌現的支票,現在是現金支票;c學開車要知道剎車在哪里,投資不動產要設定”停損點”;d不會因為這么點業績就勸您賣,實在是這個價格真的很不錯了。

案例:某房屋總價400萬,其貸款余200萬,7年,面積285平方,請問題業主持有一年的成本為多少?(利率5.31%,管理費4元/平方)。

一年所交銀行之利息=10.08萬。

現在賣掉回籠資金為=200萬。

現金存銀行一年利息為=31680元。

一年應交管理費=13680元。

一年的成至少=約146160元。

現在賣400萬=。

一年后賣415萬，針對此結論再做分析(結合利空消息)。

5.交錯議價法，以別家中介公司的名義打電話，來達到議價的目的。

6.大平米，小平米的議價法。當房型足夠大的時候，我們可以議平米單價，當房型比較小的時候，我們可以議總價。

7.建議以租待售，告訴房東，可以將房子出租。房東會想：本來一個房源是賣的，但是經紀人卻建議你出租，這是什么原因?一定是價格高了賣不掉了。所以只能出租了。

8.客戶參與法：

王先生，今天我給老客戶罵了。為什么啊?我把您的房子推薦給我的一個投資老客戶，他說，你第一天出來做經紀人啊，這個價格也向我推薦。

王先生，我把您的房源推薦給我們店經理，店經理不同意打廣告，說這個價格打了廣告也沒有人打電話來。

把問題推給房東，看他的反應。

9.房東自住房源議價。經紀人告知：客戶我們都會過濾，有誠意的才會帶來看，帶看組數不在多，真正要買的一組就夠了。

經紀人：因為客戶反映價位太高，所以沒人愿意過來看，免得浪費大家的時間。

經紀人：有的客戶聽了我們報價價格后，電話就掛斷了。

經紀人：在掛廣告看板時，有一位客戶說看過您的房子，問你有沒有印象?他說：價格xx萬才考慮。不然有點太貴了。若業主不承認這件事，經紀人：買方可能搞錯了。(故意刺探業主對價格的反應)。

10.門店安排，帶多組“客戶”聚焦房屋，挑出房屋的缺陷，讓賣主產生心理壓力;。

11.(準備好資料)同類房屋做比較，打壓房東的心理價位;。

12.冷處理，給房東晾一晾，讓他自己覺得房源價格太高，無人問津;。

13.經紀人熱處理，現場帶上現金，以誘惑房東下定決心;。

2.挑剔房屋的缺點：房東的屋況(如戶型格局、周圍、采光、油漆、裂縫、漏水等)用買方的立場反應，以及您的看法綜合后，談判價位，告知買方雖然指明需要本區域，但其開出的價位有問題。

3.鄰居中傷或者管理員破壞：因為管理員說這里的環境及居住人員的品質不好，或是同行惡意的擾亂，管理員的刁難等等，而產生買方容易打退堂鼓。

4.比較市場行情：在房東開出價格后，要進一步討論其根據和理由，在經過舉出近期銷售及市場成交的實證后，來談判價位，當房東陷入降價思考，引導屋主至較合理的價位。

5.強調是自住型客戶：房東對于投資者所出的價位，認為并非最高價。相對的，若強調買方自己用，房東在心理上，較可認為是市場行情，這樣的買方在房東看也較有誠意。

6.提示要約書、意向金。

合同。

：說明買方看房時較容易沖動，好不容易繳了意向金，拿出意向金合同告訴房東，若非收訂金、正式簽約，一切都是未知數，買方回家容易受其他人的影響，而意愿減弱。到時是房東的損失，千萬不要夜長夢多。

7.更換談判的人：換手是交叉談判常運用的方式，無論男換女或甲換乙，都可能因議題論述不同，使得協議的內容轉變達成目標。

8.更換談判地點：原先在屋主家里談，環境由他控制，也許換個場所或請屋主來一趟公司，或請到咖啡廳喝杯咖啡等等，因為換了地點，也換了氣氛，在價格的溝通上會有突破。

9.與同事唱黑白臉：在角色扮演上，唱雙簧，扮黑白臉，在半推半就下……步步都有精彩，議價效果更佳。

10.適時調停者介入：有些時機、場合陷入僵局，要有主管、契約部人員……對方可以信任，業界領袖或專業的人，從中調和，將協議加速確認。

11.一人一半，大家都公平：在建議價格時，以其中的價差來對半處理，不斷強調其實差的不多，一個各讓一半，結局都公平，屋主應該會慎重思考。

12.代客來做主，強勢引導：經過漫長的談判，當場合已陷入僵局，在房東沉默或猶豫時，可以拿契約出來，大膽更改數目，說：“這已經是一個很好的價位，讓我努力去說服買方”觀察他可否接受，因為，突如其來的大動作，加上他的默許，也是非常關鍵的非常手段。

13.高明奉承、投其所好：有些人愛人捧，喜歡聽好話，所以“禮多人不怪，嘴甜人人愛”以贊美的語句，來博取歡心，來調和屋主的情緒，再乘機做價格的溝通了。

14.現金的誘惑：拿著現金或支票，堪稱絕對管用，因為現金在眼前，雖差距甚大，房東陷入尷尬情景，憑您三寸不亂之舌，眼前就來大砍一刀。

15.時機上的打擊：剛好遇上新政策出臺，或者其它淡季等等，用時機上的打擊，如果房東不掌握機會，會是不等人的。

16.雙方見面談：見面三分情，也許雙方見了面，現場感受，促使房東軟化，死馬也能當活馬醫。

1.不要等同事收了意向的時候再議價。讓同事覺得收到意向金時視同成交，有助于大家更愿意賣你的案子。否則大家收你的案子結果都沒有做成，導致最后大家不愿意賣了。因此提早議價有助于自我形象提升，加快迅速成交。

2.緊急議價(參見本書緊急議價篇)不宜過多，以不超過兩次為宜，多了會造成房東疲乏，主要是平時多做軟性訴求與理性分析。

3.經紀人議價不成不可以折服務費來沖抵。容易形成習慣，為自己設定障疑點與談判水平，影響個人與店面業績。

4.議價中出價的客戶要少，加價次數不能多。否則會造成房東以為房源熱銷或者價格還有很大余地的錯覺。

5.假如房東對你說，這個價格不要談時(比較接近)，說明彼此信任感沒建立好，你可建議他暫時別賣，以建立信任感，不要窮追猛打。

6.角色立場要鮮明。議價時買方立場硬，但是作為和房東之間的朋友立場軟。在議價過程中始終使用”我們”稱謂,使自己與業主同命運,讓業主感覺這不是在和他議價,而是在替他著想,不戰而屈人之兵。

7.多聽房東說，然后抓住漏洞，拋問題給房東，看他如何反應。

8.避免經紀人先出價,讓房東告之心理價格。和調價一樣，誰先出價誰先死。屋主先動價格我們才考慮動價格，每個人在出售房子的時候都會做大量的功課,“衡外情,量己力”,心里已經有了價格底線,而這個價格是不會輕易告之買方或經紀人,優秀的經紀人會通過與客戶良好的互動,讓客戶放心地說出心理價格,而非隨意估價或亂出價。

9.先確認交易條件再談價格。在房屋買賣的過程中決定成交與否的關鍵,往往除了價格外還有很多需要確定的條件,例如:配套設施,付款方式,交房時間等,一般業主談到價格會比較敏感,所以先談條件再談價錢的思路可以繞開敏感的話題,同樣達到預期效果。

10.條件接近時利用1/2法則，談判時各退一步取中間值也不失為一種快速效的方式。

12.議價最大的武器來自于經紀人的信心,出發之前應先做好準備,布好局,切忌沒有準備就倉促洽談。

13.不要加入個人主觀(個人行情)因素，想當然認為市場行情值這個價格。要記住，客戶出價才是真正的行情價格。

14.沒信任感就打擊，在和房東的信任感沒有建立之前，你打擊往往會導致房東對你能力的懷疑和不愿意跟你談的后果。

15.沒有打擊和卡位就出價。這樣導致房東會判斷你的心理價位，經紀人就會陷入議價的被動局面。

16.議價不能例行公式一樣，容易導致客戶不信任。

17.議價不要對行情判斷太樂觀?，F在的市場每天都有變化，所以，你今天認為合適的價可能明天就改變。

房地產的談判技巧

不管是一手房還是二手房，每年都有很多新生力量加入地產這個淘金大潮。但一些人加入了地產行業之后就會發現，原來地產這個行當還真不容易賺錢，每每都是那些在地產行業浸淫多年的老司機才能賺到盤滿缽滿。那么對于新手二手從業人士來說，如何成從一個菜鳥成為一個優秀的地產從業人員呢?下面是小編為大家收集關于房地產的談判技巧，歡迎借鑒參考。

談判初期務必不能告知房東和客戶的底價。舉個例子說：如果：一套135平的房子，房東底價240萬，我們給客戶報260萬，客戶看完房出價230萬，我們給房東說客戶出220萬。

那么：我們要用260萬來斡旋客戶從230萬加價，用220萬來說服房東從240萬降價。這樣：同時降低雙方的心理預期，雙方其實只有10萬的差距，現在我們手中的籌碼每方卻各有20萬。

ps：如果是給客戶報的底價240萬，那么客戶出230萬或更低，同理也要談出差價，可以告知房東客戶只出220萬或更低，用220萬來斡旋房東降價。

談判過程中，有些業務員會糾結于先談買房客戶還是先談賣方業主。其實，就像我們日常生活中，總會趨利避害的選擇好做的事情先做一樣，哪一方好談就談哪一方。也就是撿柿子就撿軟的!如果房東一分不降，我們就死談客戶加價;反之，如果客戶一分不加，我們就死談房東降價。

如果萬一，兩方都能讓步，我們就讓雙方同時讓價。言而總之總而言之，談判的目的是成交，兩方必須有一方做出讓步，否則簽單無望。

明白領悟了以上三個原則，其實都有一個重要的前提在做支撐，那就是信任!信任不僅僅是房東對我們經紀人的信任，也是客戶對我們的。如果房東和客戶對我們一點信任都沒有，或者信任度很低，那單子談起來就很費力了。所以，不論是在帶看中還是在談判中，我們務必要取得雙方的信賴和認可。

再舉幾個例子：在帶看中，可以找個時機很自然的表示自己還沒有吃飯呢。和客戶聊天中“無意”透露為他們找房花了很多時間，找了多少業主，去陌拜找房。

這樣可以通過細節來取得客戶對我們服務的認可。在談判過程中，不斷強調我們一直在做對方工作，打了多少電話才爭取到現在的價位。要讓他們感覺到現在這個價格來的真的不容易。

總之，一定要提高雙方對我們的認可，客戶業主越是信任我們，談判就越順利進行。

整個談判過程必須保證房東和客戶之間的良好印象。大家都知道，這種交易類的談判很容易出現僵局，因為涉及利益關系嘛。這時候房東可能埋怨客戶太小氣，客戶可能說房東太吝嗇(其實都是錢錢惹的禍~)這時候，我們千萬不能附和雙方的話語!(切記切記)。

原因：若一旦雙方交惡，談判根本無法進行下去，雙方都開始賭氣了!即使成交了，后期做單也會帶來無限麻煩!(咱都不想給自己添麻煩嘛)所以：我們應該這樣做---我們必須告訴房東：“客戶人不錯，很喜歡您的房子。

只是因為財務狀況確實緊張才談價的?！边€可以說：“而且他說了如果他錢多根本不會談您的價。

我們可以這樣跟客戶說：“房東人不錯，如果不是因為對房子有感情真的不想出售的?！苯又f：“而且這個價格是讓價很多次后的價格哦，房東也讓步啦?！比绻梢?，請繼續贊美客戶：“房東說了他也很想賣給您，想賣個好買主，他對您的印象很好哦!”

總之：要讓雙方建立良好的印象，創造和諧的簽單氛圍!

一個電話就能把問題解決的后果就是：一個問題都解決不掉。這是為啥呢?請聽我說……。

(1)一個電話中你拋出去的談價理由越多，房東和客戶都需要時間去消化和理解。在他們對你的理由正在思考的時候，你又拋出了第二個理由以及多個理由。結果就是房東客戶都不知道該去從哪開始思考，只能掛電話了事。

(2)如果你的理由一個電話就說完了，下個電話就不好再找理由了，增大了談判難度。

所以，來，看一下，正確的做法是：

(1)把你的談判理由分解，一個電話過去主要說一到兩點，讓對方思考，聽他的反饋!

(2)結合他的反饋在組織話術打第二個電話，然后聽他的反饋再組織其他理由打下次的電話。

(3)通過這樣20到30分鐘的一個電話，房東和客戶能夠充分思考的理由，從而收到不錯的效果。

一句話，我們要靠電話次數來讓雙方讓價，而不是單個電話的時間長短!畢竟，電話次數打得多了，就能刺激雙方的緊張感和拱起雙方的熱度。

好多經紀人在談判過程中，不能很好的擺正自己的位置，總是把自己牽扯到談判中。經常發生這樣的情況：

有房東怒道：“到底是你買房還是客戶買房，你憑什么說我的房子不好，我不賣了”!然后客戶又對他說：“你要是覺得我應該加錢，那你替我加，我沒錢，你覺得房子值就你買吧”!結果就是，把自己搞得里外不是人，誰都不說好!郁悶吶!!

其實，發生這樣的情況原因很簡單，就是沒有保持中立!我們要記?。何覀兒头繓|談價格，讓他降的任何理由都應該是“這是客戶的意思!”;我們和客戶談價格，讓他加的任何理由都應該是“這是房東的意思!”我們不買房，所以我們不能去以自己的名義去讓房東降價或者讓客戶加價。

每次我們都要以房東的嘴談客戶。我們可以說說“客戶說了，您的房子是北向的，現在朝南的才賣2萬一平，您賣2.2萬，實在太貴了，所以希望您價位落一些!”同理，我們要以房東的嘴談客戶，我們這樣說“房東說這個房子裝修花了60萬，而且送車位，所以一點都不貴，他希望您能加點錢”

這樣，我們以雙方的名義去談，雙方就不會責怪我們站著說話不腰疼，才能更好地接受我們的說服!當然，不是任何時候都不能說自己的感受的。

當房東和客戶真的是征詢我們的意見時，我們才能以個人名義說話，給他們信心和建議!讓他們讓價!否則，再次強調：一直要保持中立!

房地產談判

銷售談判技巧“聽、問、答、看、敘、辯”

一、“聽”的要訣。

認識了聽力障礙的幾種情況，我們要想提高收聽效果，就必須掌握“聽”的要訣，想盡辦法克服聽力障礙。

第一，專心致志，集中精力地傾聽。

專心致志地傾聽講話者講話，要求談判人員在聽對方講話時，要特別聚精會神，同時，還要配以積極的態度去傾聽。

為了專心致志，就要避免出現心不在焉“開小差”的現象發生。即使自己已經熟知的話題，也不可充耳不聞，萬萬不可將注意力分散到研究對策問題上去，因為這樣非常容易出現萬一講話者的內容為隱含意義時，我們沒有領悟到或理解錯誤，造成事倍功半的效果。

精力集中地聽，是傾聽藝術的最基本、最重要的問題。據心理學家統計證明，一般人說話的速度為每鐘120到180個字，而聽話及思維的速度，則大約要比說話的速度快4倍左右。因此，往往是說話者話還沒有說完，聽話者就大部分都能夠理解了。這樣一來，聽者常常由于精力的富余而“開小差”。那么萬一這時對方講話的內容與我們理解的內容有偏差，或是傳遞了一個重要信息，這時真是聰明反被聰明誤，后悔已是來不及了。

因此，我們必須注意時刻集中精力地傾聽對方的講話。用積極的態度去聽，而不是消極的、或是精神溜號去聽，這樣的傾聽成功的可能性就比較大。注意在傾聽時注視講話者，主動地與講話者進行目光接觸，并做出相應的表情，以鼓勵講話者。比如可揚一下眼眉，或是微微一笑，或是贊同地點點頭，亦或否定地搖搖頭，也可不解地皺皺眉頭等等，這些動作配合，可幫助我們精力集中，幫助起到良好的收聽效果。

需要特別注意的是，在商務談判過程中，當對方的發言有時我們不太理解、甚至令人難以接受時，萬萬不可塞住自己的耳朵，表示出拒絕的態度，因為這樣的做法對談判非常不利。作為一名商務談判人員，應該養成有耐心地傾聽對方講話的習慣，這也是一個良好的談判人員個人修養的標志。

第二，通過記筆記來達到集中精力。

通常，人們即席記憶并保持的能力是有限的，為了彌補這一不足，應該在聽講時做大量的筆記。記筆記的好處在于，一方面，可以幫助自己回憶和記憶，而且也有助于在對方發言完畢之后，就某些問題向對方提出質詢，同時，還可以幫助自己作充分的分析，理解對方講話的確切含義與精神實質;另一方面，通過記筆記，給講話者印象是重視其講話的內容，當停筆抬頭望望講話者時，又會對其產生一種鼓勵的作用。

對于商務談判這種信息量較大且較為重要的活動來講，一定要動筆作記錄，不可過于相信自己的記憶力。因為談判過程中，人的思維在高速運轉，大腦接受和處理大量的信息，加上談判現場的氣氛又很緊張，所以只靠記憶是辦不到的。實踐證明，即使記憶力再好也只能記住一個大概內容，有的則甚至忘得干干凈凈。因此，記筆記是不可少的，也是比較容易做到的用以清除傾聽障礙的好方法。

第三，有鑒別地傾聽對手發言。

在專心傾聽的基礎上，為了達到良好的傾聽效果，可以采取有鑒別的方法來傾聽對手發言。通常情況下，人們說話時是邊說邊想，想到哪說到哪，有時表達一個意思要繞著彎子講許多內容，從表面上聽，根本談不上什么重點突出，因此，聽話者就需要用心傾聽的基礎上，鑒別傳遞過來的信息的真偽，去粗取精、去偽存真，這樣即可抓住重點，收到良好的聽的效果。

第四，克服先人為主的傾聽做法。

先人為主地傾聽，往往會扭曲說話者的本意，忽視或拒絕與自己心愿不符的意見，這種做法實為不利。因為這種聽話者不是從談話者的立場出發來分析對方的講話，而是按照自己的主觀框框來聽取對方的談話。其結果往往是聽到的信息變形地反映到自己的腦中，導致本方接受信息不準確、判斷失誤，從而造成行為選擇上的失誤。所以必須克服先人為主的傾聽做法，將講話者的意思聽全、聽透。

第五，創造良好的叛變環境，使談判雙方能夠愉快地交流。

人們都有這樣一種心理，即在自己所屬的領域里交談，無需分心于熟悉環境或適應環境;而在自己不熟悉的環境中交談，則往往容易變得無所適從，導致政黨情況下不該發生的錯誤?？梢姡欣谝逊降恼勁协h境，能夠增強自己的談判地位和談判實力，事實上，科學家的實驗也證實了人在自己客廳里談話，比在他人客廳里談話更能說服對方這一觀點。因此，對于一些關系重大的商務談判工作，如果能夠進進主場談判是最為理想的，因為這種環境下會有利于我方談判人員發揮出較好的談判水平。如果不能爭取到主場談判，至少也應選擇一個雙方都不十分熟悉的中性場所，這樣也可避免由于客場談判給對方帶來便利和給我方帶來的不便。

第六，注意不要因輕視對方、搶話、急于反駁而放棄聽。

人們在輕視他人時，常常會自覺不自覺地表示在行為上。比如，對對方的存在不屑一顧、或對對方的談話充耳不聞等等。在談判中，這種輕視的作法百害而無一益。因為這不僅表現了自己的狹隘，更重要的是難以從對方的話中獲得我們所需要的信息，比如判斷對方真偽的信息、反駁對方的信息等等。同時，輕視對方還可招致對方的敵意，甚至導致談判關系破裂。

談判中，搶話的現象也是經常發生的。搶話不僅會打亂別人的思路，也會耽誤自己傾聽對方的全部講話內容。因為在搶話的同時，大腦的思維已經轉移到如何搶話上去了。這里所指的搶話是急于糾正別人說話的錯誤，或用自己的觀點取代別人的觀點，是一種不尊重他人的行為。因此，搶話往往會阻塞雙方的思路和感情交流的渠道，對創造良好的談判氣氛非常不利，對良好的收聽更是不利。

另外，談判人員有時也會出現在沒有聽完對方講話的時候，就急于反駁對方某些觀點，這樣也會影響到收聽效果，事實上，如果我們對對方的講話聽得越詳盡、全面，反駁起來就越準確、有力。相反，如果對方談話的全部內容和動機尚未全面了解時，就急于反駁，不僅使自己顯淺薄，而且常常還會使已方在談判中陷入被動，對自己十分不利。

不管是輕視對方，還是急于搶話和反駁，都會影響傾聽效果，必須加以注意。

二、“問”的要訣。

為了獲得良好的提問效果，需掌握以下發問要訣：

第一，應該預應準備好問題，最好是一些對方不能夠迅速想出適當答案的問題，以期收到意想不到的效果。同時，預先有所準備也可預防對方反問。

有些有經驗的談判人員，往往是先提出一些看上去很一般，并且比較容易回答的問題，而這個問題恰恰是隨后所要提出的比較重要的問題的前奏。這時，如果對方思想比較松懈，突然面對我們所提出的較為重要的問題，其結果往往是使對方措手不及，收到出其不意之效。因為，對方很可能在回答無關緊要的問題時即已暴露其思想，這時再讓對方回答重要問題，對方只好自成體，按照原來的思路來回答問題，或許這個答案正是我們所需要的。

第二，在對方發言時，如果我們腦中閃現出疑問，千萬不要中止傾聽對方的談話而急于提出問題，這時我們可先把問題記錄下來，等待對方講完后，有合適的時機再提出問題。

在傾聽對方發言時，有時會出現馬上就想反問的念頭，切記這時不可急于提出自己的看法，因為這樣做不但影響傾聽對方其下文，而且會暴露我方的意圖，這樣可能對方會馬上調整其后邊的講話內容，從而使我們可能毛掉本應獲取的信息。

第三，要避免提出那些可能會阻礙對方讓步的問題，這些問題會明顯影響談判效果。

事實上，這類問題往往會給談判的結局帶來麻煩。提問時，不僅要考慮自己的退路，同時也要考慮對方的退路，要把握好時機和火候。

第四，如果對方的答案不夠完善，甚至回避不答，這時不要強迫地問，而是要有耐心和毅力等待時機到來時，再繼續追問，這樣做以示對對方的尊重，同時再繼續回答對方問題也是對方的義務和責任，因為時機成熟時，對方也不會推卸。

第五，在適當的時候，我們可以將一個已經發生，并且答案也是我們知道的問題提出來，驗證一下對方的誠實程度，以及其處理事物的態度。同時，這樣做也可給對方一個暗示，即我們對整個交易的行情是了解的，有關對方的信息我們也是掌握很充分的。這樣做可以幫助我們進行下一步的合作決策。

第六，即不要以法官的態度來詢問對方，也不要問起問題來接連不斷。

要知道像法官一樣詢問談判對方，會造成對方的敵對與防范的心理和情緒。因為雙方談判絕不等同于法庭上的審問，需要雙方心平氣和地提出和回答問題，另外，重復連續地發問往往會導致對方的厭倦、乏味而不愿回答，有時即使回答也是馬馬虎虎，甚至會出現答非所問。

第七，提出問題后應閉口不言，專心致志地等待對方作出回答。

通常的作法是，當我們提出問題后，應閉口不言，如果這時對方也是沉默不語，則無形中給對方施加了一種壓力。這時，我們保持沉默，由于問題是由我們提出，對方就必須以回答問題的方式打破沉默，或者說打破沉默的責任將由對方來承擔。這種發問技巧必須掌握。

第八，要以誠懇的態度來提出問題。

當直接提出某一問題而對方或是不感興趣，或是態度謹慎而不愿展開回答時，我們可以轉換一個角度，并且用十分誠懇的態度來問對方，以此來激發對方回答的興趣。實踐證明，這樣做會使對方樂于回答，也有利于談判者彼此感情上溝通，有利于談判的順利進行。

第九，注意提出問題的句式應盡量簡短。

在商務談判過程中，提出問題的句式越短越好，而由問句引出的回答則是越長趣好。因此，我們應盡量用簡短的句式來向對方提問。因為當我們提問的話比對方回答的話還長時，我們就將處于被動的地位，顯然這種提問是失敗的。

綜上幾點技巧，是基于談判者之間的誠意與合作這一命題提出來的，旨在使談判者更好地運用提問的藝術來發掘問題、獲取信息、把握談判的方向。切記將這些變成限制談判者之間為了自己的利益而進行必要的競爭教條。

三、“答”的要訣。

通常，回答的問題不僅應采取容易接受的方法，而且應當巧立新意，渲染已方觀點，強化回答效果。談判中的回答有其自身的特點，它不同于學術研究或知識考試中的回答，一般不以正確與否來論之。談判中回答的要訣應該是：基于談判效果的需要，準確把握住該說什么，不該說什么，以及應該怎樣說。

為此，我們必須：

1.回答問題之前，要給自己留有思考時間。

商務談判中所提出的問題，不同于同事之間的生活問話，必須經過慎重考慮后，才能回答。有人喜歡將生活中的習慣帶到談判桌上去，即對方提問的聲音剛落，這邊就急著馬上回答問題，這種做法很不講究。其實，在談判過程中，絕不是回答問題的速度越快越好，因為它與競賽搶答是性質截然不同的兩回事。人們通常有這樣一種心理，就是如果對方問話與我方回答之間所空的時間越長，就會讓對方感覺我們對此問題欠準備，或以為我們幾乎被問住了;如果回答得很迅速，就顯示出我們已有充分的準備，也顯示了我方的實力。其實不然，談判經驗告訴我們，在對方提出問題之后，我們可通過點支香煙或唱一口茶，或調整一下自己坐的姿勢和椅子，或整理一下桌子上的資料文件，或翻一翻筆記本等動作來延緩時間，考慮一下對方的問題。這樣做即顯得很自然、得體，又可以讓對方看得見，從而減輕和消除對方的上述那種心理感覺。何樂而不為。

2.把握對方提問的目的和動機，才能決定怎樣回答。

談判者在談判桌上提出問題的目的往往是多樣的，動機也往往是復雜的。如果我們沒有深思熟慮，弄清對方的動機，就按照常規來作出回答，結果往往是效果不佳。如果我們經過周密思考，準確判斷對方的用意，便可作出一個獨避蹊徑的、高水準的回答。比如，人們常常用這樣一個實例來說明：建立在準確地把握對方提問動機和目的基礎上回答，是精彩而絕妙的。艾倫&s226;金斯伯格是美國著名的詩人，一次在宴會上，他向中國作家提出一個怪謎，并請中國作家回答。這個怪謎是：“把一保五斤重的雞裝進一個只能裝一斤水的瓶子里，用什么辦法把它拿出來?”中國作家回答道：“您怎么放進去的，我就會怎么拿出來。您憑嘴一說就把雞裝進了瓶子，那么我就用語言這個工具再把雞拿出來?！贝丝芍^是絕妙回答的典范。談判人員如果能在談判桌上發揮出這種水平，就是比較出色的談判人員。

3.不要徹底地回答問題，因為有些問題不必回答。

商務談判中并非任何問題都要回答，要知道有些問題并不值得回答。

在商務談判中，對方提出問題或是想了解方的觀點、立場和態度，或是想確認某些事情。對此，我們應視情況而定。對于應該讓對方了解，或者需要表明我方態度的問題要認真回答，而對于那些可能會有損已方形象、泄密或一些無聊的問題，談判者也不必為難，不予理睬是最好的回答。當然，用外交活動中的“無可奉告”一語來拒絕回答，也是回答這類問題的好辦法。總這，我們答問題時可以自己將對方的問話范圍縮小，或者對回答之前提加以修飾和說明，以縮小回答范圍。

4.逃避問題的方法是避正答偏，即顧左右而言它。

有時，對方提出的某個問題我方可能很難直接從正面回答，但又不能拒絕回答的方式來逃避問題。這時，談判高手往往用避正答偏的辦法來回答，即在回答這類問題時，故意避開問題的實質，而將話題引向歧路，借以破解對方的進攻。其實，這只是應付對方的一個好辦法。比如，可跟對方講一些與此問題即有關系又無關系的問題，東拉西扯，不著邊際。說了一大堆話，看上去回答了問題，其實并沒有回答，其中沒有幾句話是管用的。經驗豐富的談判人員往往在談判中運用這一方法。此法看去似乎頭腦糊涂、思維有問題，其實這種人高明得很，對方也拿這類人毫無辦法。例如，一位西方記者曾經譏諷地問周成來一個問題：“請問，中國人民銀行有多少資金?”周深知對方是在譏笑中國的貧困，如果實話實講，自然會使對方的計謀得逞，于是答道：“中國人民銀行貨幣資金嘛，有十八元八角八分。中國銀行發行面額為十元、五元、二元、一元、五角、二角、一角、五分、二分、一分的十種主輔人民幣，合調為十八元八角八分?！敝芮擅畹乇荛_了對方的話鋒，使對方無機可乘，被中國人民傳為佳話。

5.對于不知道的問題不要回答。

參與談判的所有與會者都不是全能全知的人。談判中盡管我們準備得充分，也經常會遇到陌生難解的問題，這時，談判者切不可為了維護自己的面子強作答復。因為這樣不僅有可能損害自己利益，而且對自己的面子也是絲毫無補。有這樣一個實例，我國內某公司與美國外商談判合資建廠事宜時，外商提出有關減免稅收的請求。中方代表恰好對此不是很有研究，或者說是一知半解，可為了能夠談成，就盲目地答復了，結果使乙方陷入十分被動的局面。經驗和教育一再告誡我們：談判者對不懂的問題，應坦率地告訴對方不能回答，或暫不回答，以避免付出不應付出的代價。

6.答非所問也是一技。

有些問題可以通過答非所問來給自己解圍。答非所問在知識考試或學術研究中是不能給分的，然而從談判技巧的角度來研究，卻是一種對不能不答的問題的一種行有效的答復方法。

談判方案

模式一：d公司與a公司合并(吸收合并)。

根據新《公司法》第一百七十三條、一百七十四條規定的內容，如果d公司吸收合并a公司，則會產生如下法律后果：

3)合并是合并雙方當事人之間的合同行為，合并方合并對方時必然要支付某種形式的對價，具體表現形式是d公司以自己因合并而增加的資本向a公司的投資者交付股權，使b公司和c公司成為合并后公司的股東。

具體操作程序如下：

(一)d公司與a公司初步洽談，商議合并事項;。

(二)清產核資、財務審計。

因為a公司是國有控股的有限責任公司，應當對a企業各類資產、負債進行全面、認真的清查，以清理債權、債務關系。要按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，核實和界定國有資本金及其權益，以防止國有資產在合并中流失。因此，必須由直接持有該國有產權的單位即a公司決定聘請具備資格的會計師事務所進行財務審計。如果經過合并后的d公司為非國有公司，還要對公司的法定代表人進行離任審計。a公司必須按照有關規定向會計師事務所或者政府審計部門提供有關財務會計資料和文件。

(三)資產評估。

按照《企業國有資產管理評估暫行辦法》第6條，公司合并必須對資產實施評估，以防止國有資產流失。資產評估的范圍包括固定資產、流動資產、無形資產(包括知識產權和商譽，但是不包括以無形資產對待的國有土地使用權)和其他資產。

2、由國有資產監督管理機構進行審核。如果國有資產監督管理機構準予評估立項的，a公司應當委托資產評估機構進行評估。

資產監督管理機構收到核準申請后，對符合核準要求的，及時組織有關專家審核，在20個工作日內完成對評估報告的核準;對不符合核準要求的，予以退回。

(四)確定股權比例。

根據國有資產監督管理機構確定的評估值為依據，將a公司的股東b公司和c公司所享有的股權折算成資產，從而確定b公司和c公司在合并后的d公司中所占的股權比例。

(五)召開股東大會。

合并是導致公司資產重新配置的重大法律行為，直接關系到股東的權益，因此參與合并的a公司和d公司必須經各自的股東(大)會以通過特別決議所需要的多數贊成票同意合并協議。

根據我國新公司法第44條和第104條的規定，有限責任公司股東會對公司合并的決議，必須經代表三分之二以上表決權的股東通過;股份有限公司股東大會對公司合并作出決議，必須經出席會議的股東所持表決權的2/3以上通過。同時a公司為國有控股公司，根據《企業國有資產監督管理暫行條例》第22條，國有資產監督管理機構派出的股東代表，應當將其履行職責的有關情況及時向國有資產監督管理機構報告，應當按照國有資產監督管理機構的指示發表意見、行使表決權。

(六)簽署合并協議。

在充分協商的基礎上，由a公司和d公司的法人代表或法人代表授權的人員簽訂企業合并協議書或合并合同。

我國公司法沒有規定合并協議應該包括哪些主要條款，參照對外貿易經濟合作部、國家工商行政管理局《關于外商投資企業合并與分立的規定》第21條規定的外商投資企業之間的合并協議的主要內容，認為應包括如下內容：合并協議各方的名稱、住所、法定代表人;合并后公司的名稱、住所、法定代表人;合并后公司的投資總額和注冊資本;合并形式;合并協議各方債權、債務的承繼方案;職工安置辦法;違約責任;解決爭議的方式;簽約日期、地點;合并協議各方認為需要規定的其他事項。

(七)編制資產負債表和財產清單。

(八)通知和公告債權人。

我國新《公司法》第174條規定了通知債權人的程序和公告的方式。該條規定，公司應當自作出合并決議之日起10日內通知債權人，并于30日內在報紙上公告。債權人自接到通知書之日起30日內，未接到通知書的自公告之日起45日內，可以要求公司清償債務或者提供相應的擔保。

如果a公司和d公司在與其他公司、企業簽訂的貸款合同中寫明公司合并必須經債權人同意的，還需要經過債權人的同意。

公司合并后合并各方的債權、債務應當由合并后存續的公司即合并后的d公司承繼。

(九)核準登記。

公司合并后，應當按照法律、法規的規定到公司登記機關辦理產權變動登記(包括d公司的變更登記和a公司的注銷登記兩套程序)和稅務變更登記;土地管理部門同時為合并公司辦理土地使用權權屬證書，如果a公司的用地屬于國有劃撥的土地，合并后的d公司應當按照房地產法的規定與縣級以上人民政府重新簽訂國有土地使用權出讓證書。

公司合并后，合并企業應當及時辦理a企業的法人注銷登記，沒有辦理注銷登記，協議已經履行的，不影響合并協議的效力和合并后d公司對a公司債權債務的承擔。

(十)職工的安置。

即d公司通過購買a公司一定數額的股權，從而實際控制a公司的行為，在法律上表現為股權轉讓行為。主要特征如下：

1)股權轉讓買賣發生于d公司與a公司的股東b公司和c公司之間;。

2)在大部分情況下，股份轉讓不改變a公司的獨立法人地位，因此a公司的債務一般仍由其自行承擔。

具體操作程序如下：

(一)d公司向a公司的股東b公司和c公司發出收購要約，然后分別召開公司股東(大)會，研究股權出售和收購股權的可行性，分析出售和收購股權的目的是否符合公司的戰略發展，并對收購方的經濟實力經營能力進行分析，嚴格按照公司法的規定程序進行操作。

(二)聘請律師進行律師盡職調查。

(三)d公司分別與b公司和c公司進行實質性的協商和談判。

(四)b公司向國有資產監督管理機構提出股權轉讓申請，并經本級人民政府批準。

根據《企業國有資產監督管理暫行條例》第23條規定，國有資產監督管理機構決定其所出資企業的國有股權轉讓。其中，轉讓全部國有股權或者轉讓部分國有股權致使國家不再擁有控股地位的，報本級人民政府批準。

(五)評估驗資(因為c公司是私營公司，因此在與c公司的股權交易過程中也可以協商確定股權轉讓價格)。

1、同級國有資產管理部門組織進行清產核資。

根據《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》第12條的規定，轉讓所出資企業國有產權導致轉讓方不再擁有控股地位的，由同級國有資產監督管理機構組織進行清產核資，并委托社會中介機構開展相關業務。

2、資產評估。

1)由b公司委托具有相關資質的資產評估機構實施資產評估;。

2)評估報告須經核準或者實施備案，根據《企業國有資產監督管理暫行條例》。

第23條對于轉讓企業國有產權導致轉讓方不再擁有控股地位的，應當報經本級人民政府批準。

3)確定轉讓價格。

轉讓價格的確定不得低于評估結果的90%。如果低于這個比例，應當暫停產權交易，在獲得相關產權轉讓批準機構同意后方可繼續進行交易。

根據《企業國有資產管理評估暫行辦法》，因為b公司出讓的股權屬于國有企業或國有獨資有限公司，因此需到國有資產辦進行立項、確認，然后再到資產評估事務所進行評估。c公司可直接到會計事務所對變更后的資本進行驗資。

(六)b公司和d公司到國有產權交易中心掛牌交易。

b公司應當到產權交易中心掛牌登記，并委托產權交易機構公告產權交易信息。

根據《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》第14條的規定，信息應當公告在省級以上公開發行的經濟或者金融類報刊和產權交易機構的網站上，征集受讓方。產權轉讓公告期為20個工作日。披露信息的內容包括：轉讓標的的基本情況、轉讓標的企業產權的構成情況、產權轉讓行為的內部決策及批準情況、轉讓標的的企業近期經審計的主要財務指標數據、轉讓標的企業資產評估核準或者備案情況、受讓方應當具備的基本情況以及其它需披露的事項。

d公司在登記掛牌時，除填寫《買方登記表》外，還應提供營業執照復印件，法定代表人資格證明書或受托人的授權委托書、法定代表人或受托人的身份證復印件。

(七)b公司、c公司和d公司分別召開職工大會或股東(大)會，并形成股東(大)會決議，按照公司章程規定的程序和表決辦法通過并形成書面的股東(大)會決議。

(八)d公司分別和b公司、c公司簽訂股權轉讓合同或股權轉讓協議。

(九)由產權交易中心審理d公司與b公司的股權轉讓合同及附件，并辦理交割手續。(c公司不需要)。

(十)到公司登記機關辦理變更登記手續。

二、股權架構。

如果采用第一種方式，則c公司在a公司的股權將根據資產評估的結果，折算成合并后的d公司的資產，它在合并后的d公司所占的股權比例將是其原有出資額與合并后的d公司的全部資產(即原有a公司與原有d公司資產總和)的比值，即遠遠小于原來的49%。

三、兩種兼并方案的比較。

首先，合并與收購都是公司并購的基本形式，都能夠實現d公司控制a公司的目的。

其次，合并與收購在法律上的最為重大的區別之一就是，前者由于a公司的法人資格因合并而消滅，其債務依法律規定被合并后的d公司概括承受，而后者在大部分情況下由于a公司保持了法人地位的同一與延續而自行承擔原來的債務。

因此當發生債務遺漏問題，即a公司在被d公司兼并的過程中，由于故意或過失，遺漏了應計入資產負債表的對外債務，使d公司對兼并條件做出錯誤判斷時，如果采用第二種方案——d公司收購a公司的股權，并不影響a公司法人資格的同一和延續，遺漏債務問題只能影響到兼并雙方之間的兼并合同，而不能影響債權人向被兼并企業追索債務的權利。而如果使用第一種方案，合并雙方法人合為一體，存續的d公司對a公司的財產、債券、債務概括性承受，根據民法通則第44條、公司法第175條、合同法第90條規定，d公司有承受a公司債務的法定義務，這種義務不因在兼并時債務是否屬遺漏債務而有所區別。因此第二種方案對于d企業來說更為有利。

四、風險防范。

對并購方而言，任何并購交易中都可能存在風險，只有對并購交易中的風險有充分的認識，并做好相應的對策，才能有效防范并購風險，保證并購交易的成功及實現并購的目的。

風險一：政府干預。

并購不完全是一種市場行為，其中在參與主體、市場準入、經營規模和范圍等方面必然受到有關國家法律法規或相關政策的限制，特別是當并購涉及到國有企業的時候，政府干預是必然的，而且政府在并購中所扮演的角色有時會直接關系到并購的成敗。所以，作為律師參與企業并購業務首先要對并購交易的合法性進行審查，防范由于政府不予審批而帶來的風險。

風險二：目標公司的可靠性。

為了確保并購的可靠性，減少并購可能產生的風險與損失，并購方在決定并購目標公司前，必須要對目標公司的內部情況進行一些審慎的調查與評估。這些調查和評估事項包括：

2、目標公司的工商注冊登記資料(包括公司章程、各類出資或驗資證明報告等);。

3、有關目標公司經營財務報表或資產評估報告;。

4、參與并購的中介機構從業資質;。

5、目標公司所擁有的知識產權情況;。

6、目標公司重大資產(包括房產、土地使用權等無形資產)、負債或合同事項;。

7、目標公司管理框架結構和人員組成;。

8、有關國家對目標公司的稅收政策;。

9、各類可能的或有負債情況(包括各類擔保、訴訟或面臨行政處罰等事項);。

10、其他根據目標公司的特殊情況所需要調查的特殊事項，如社會保險、環保、不可抗力、可能不需要并購方同意就加諸于并購方的潛在責任等。在這方面，實踐中突出存在著兩個問題：

(一)目標公司的擔保、債權、糾紛等或有負債。

股權并購中最易出現糾紛且較難防范的問題就是：目標公司的對外擔保，此外還可能存在未決訴訟、仲裁糾紛，以及知識產權侵權、產品質量侵權責任，以及可能發生的員工勞資糾紛等或有負債。對這些無法預計的或有負債，以及目標公司承諾披露的或有負債，在簽訂股權轉讓協議后實際發生了權利人的追索，該類風險首先由目標公司承擔，由此引發的股權轉讓風險應當在股權轉讓協議中約定。

因此實踐中，建議通過以下途徑解決：

1、在股權轉讓協議中預設相關防范條款;。

2、要求出讓方繼續履行股權轉讓協議，承擔股權轉讓的違約責任;。

3、以欺詐為由，請求確認股權轉讓無效，要求出讓方返還股權轉讓款，并賠償損失，承擔侵權責任。

(二)違反公司章程規定，董事長或總經理為其他企業、個人提供擔保。

一般而言，公司章程和公司議事規則均會規定，公司對外擔保必須提交股東會決議通過，或一定金額以上的對外擔保應當經過董事會決議一致表決通過(或2/3以上的董事通過)，但事實上經常會發生目標公司董事、經理違反上述規定擅自為其他企業擔保，對于股權受讓方而言，即使目標公司審慎調查，也往往防不勝防。但按現行法律規定，目標公司的章程和董事會議事規則的規定，哪些金額以上的擔保必須經董事會一致決議，哪些金額以上的擔保必須征求其他股東的同意，均屬于公司內部問題，不能據此抗辯善意債權人，目標公司仍應對外承擔責任。

公司董事、經理以公司財產為本公司股東個人的債務或股東借款、租賃等經營活動提供擔保的問題具有一定的普遍性，此類情況，直接違反《公司法》規定，屬于無效擔保，不受法律保護，債權人因此不能獲得優先清償的權利，造成債權人損失的，應由目標公司承擔過錯賠償責任。

若董事、經理以個人名義提供擔保或超越職權提供擔保，目標公司能舉證董事、經理的行為不屬于公司行為，債權人知道或應當知道董事、經理的行為違反公司章程或議事規則超越權限的，不構成表見代理，所產生的民事責任應當由董事、經理依據過錯原則承擔損失。

建議股權收購方在目標公司盡職調查時，認真審議公司章程、董事會決議、章程和決議修正案，來界定債權人在接受擔保時是否存在主觀上的過錯，以及董事、經理的擔保行為是否屬于表見代理行為。

風險三：并購過程中所涉及的法律風險。

為了對并購中所涉及的法律風險進行提示或適當的規避，并購方律師參與并購的核心工作就是為其實施并購行為提供或設計切實可行的并購方案和出具相關的法律意見書。目前，對國有企業產權的交易，一般律師的法律意見書是向管理國有資產的上級主管部門或政府機關報批時所必須的法律文件。

風險六：合同風險。

是最終確立企業并購各方權利義務法律關系的依據，務必需要專業律師從中進行必要的審核把關。

風險七：談判風險。

對企業并購而言，主要還是一種市場交易行為，需要參與并購的各方反復進行(有時甚至是非常艱苦的)商務方面的談判，至于面臨企業并購失敗的風險也是非常正常的事情，只有最后談成的結果才能形成書面上的法律文件。律師參與并購業務的談判，有利于律師全面了解或掌握交易各方的真實意圖，并隨時為交易各方提供談判內容的法律依據或咨詢服務。

收購兼并并購中的法律盡職調查。

隨著近年來中國企業并購，特別是外資并購大幕的拉開，并購作為企業投資的一種重要形式也越來越多地成為中國經濟生活中備受矚目的一道亮麗的彩虹。但是，在并購過程中，由于購并方的疏忽，往往會導致這樣那樣的糾紛，并給購并方帶來損失。為了盡量減小和避免并購風險，在并購開始前對目標公司進行盡職調查（duediligence）是十分重要的。

盡職調查是一個非常廣泛的概念，但有兩種類型的盡職調查是非常重要的，一種是證券公開發行上市中的盡職調查；另一種是公司并購中的盡職調查。前一種盡職調查行為比較容易受到重視，這主要是因為我國法律法規對證券公開發行上市過程中各中介機構應承擔的勤勉盡責義務有著嚴格的規定，為了保證自己出具的文件的真實性和可靠性，各中介機構會自覺地去進行盡職調查。但在公司并購中，特別是在善意收購中，盡職調查往往不能受到應有的重視。但是，作為能夠核實目標公司資產狀況的一個重要途徑和有利機會，盡職調查應當為買方公司所重視并由各中介機構采取積極的態度和措施加以落實，以便在并購開始前盡可能地了解更多的事實情況，同時避免對買方公司的利益造成損害。

一、為什么要進行盡職調查。

盡職調查的目的是使買方盡可能地發現有關他們要購買的股份或資產的全部情況，也就是那些能夠幫他們決定是否繼續進行并購程序的重要事實。買方需要有一種安全感，他們需要知曉所得到的重要信息能否準確地反映目標公司的資產和債務情況。

從買方的角度來說，盡職調查也就是風險管理。對買方和他們的融資者來說，購并本身存在著各種各樣的風險，諸如，目標公司所在國可能出現的政治風險；目標公司過去財務帳冊的準確性；購并以后目標公司的主要員工、供應商和顧客是否會繼續留下來；相關資產是否具有目標公司賦予的相應價值；是否存在任何可能導致目標公司運營或財務運作分崩離析的任何義務。

賣方通常會對這些風險和義務有很清楚的了解，而買方則沒有。因而，買方有必要通過實施盡職調查來補救買賣雙方在信息獲知上的不平衡。一旦通過盡職調查明確了存在哪些風險和法律問題，買賣雙方便可以就相關風險和義務應由哪方承擔進行談判，同時買方可以決定在何種條件下繼續進行收購活動。

二、如何進行盡職調查。

盡職調查的范圍很廣，調查對象的規模亦千差萬別，從僅有一間房屋的私營企業到辦公地點遍及世界各地的跨國企業。每一個盡職調查項目均是獨一無二的。但是，對于一項大型的涉及多家潛在買方的并購活動來說，盡職調查通常需經歷以下程序：

1．由賣方指定一家投資銀行負責整個并購過程的協調和談判工作。

2．由潛在買方指定一個由專家組成的盡職調查小組（通常包括律師、會計師和財務分析師）。

3．由潛在買方和其聘請的專家顧問與賣方簽署“保密協議”。

4．由賣方或由目標公司在賣方的指導下把所有相關資料收集在一起并準備資料索引。

5．由潛在買方準備一份盡職調查清單。

6．指定一間用來放置相關資料的房間（又稱為“數據室”或“盡職調查室”）。

7．建立一套程序，讓潛在買方能夠有機會提出有關目標公司的其他問題并能獲得數據室中可以披露之文件的復印件。

8．由潛在買方聘請的顧問（包括律師、會計師、財務分析師）作出報告，簡要介紹對決定目標公司價值有重要意義的事項。盡職調查報告應反映盡職調查中發現的實質性的法律事項，通常包括根據調查中獲得的信息對交易框架提出建議及對影響購買價格的諸項因素進行的分析。

9．由買方提供并購合同的草稿以供談判和修改。

對于規模較小的交易而言，上述程序可以簡化。通常，賣方（或者目標公司自身）會自行協助買方獲得和審查相關文件資料，而不用聘請投資銀行來進行協調工作。賣方可能不會將所有資料放在數據室中，而根據實際情況按照買方的要求提供資料。在這種情況下，買方可準備一份詳細的清單索要有關資料，直到盡職調查完成以后并且各方已就交易的基本條件達成一致，方可進行并購合同的草擬階段。

三、盡職調查過程中遵循的原則。

在盡職調查開始之前，買方的顧問應考慮以下幾點：

1．盡職調查的著重點。

當開始一項盡職調查時，買方必須明確其盡職調查的目標是什么，并向其專家顧問清楚地解釋盡職調查中的關鍵點。

2．重要性。

買方和賣方的律師要明確在進行盡職調查的過程中什么層次的資料和消息是重要的，并確定盡職調查的過程著重于買方所要達到的目標及從中發現有關法律事項。這一過程將明確可能影響交易價格的各種因素。

3．保密性。

在買方開始接觸任何資料之前，賣方通常需要涉及盡職調查的人承諾對其獲得的資料和信息保密，特別是那些接觸秘密信息的人員。但是，保密協議應當允許買方和其顧問就保密信息進行全方位的討論并提出建議。

4．支撐。

在一個大型的盡職調查活動中，買方通常應促使其自己的雇員和顧問及其他專家一起實施調查，更為重要的是，要維持一個有序的系統以確保整個盡職調查過程協調一致并始終專注于買方訂立的目標。

四、法律盡職調查的內容和法律盡職調查報告的撰寫。

1．法律盡職調查的主要內容。

通常情況下，法律盡職調查應囊括以下幾個方面：

1）相關資產是否具有賣方賦予的價值；

2）賣方對相關資產是否享有完整的權利；

3）相關資產有無價值降低的風險，特別是其中是否有法律糾紛；

4）有無對交易標的產生負面影響的義務，如稅收義務；

5）隱藏或不可預見的義務（如環境、訴訟）；

6）企業/資產控制關系的改變是否影響重要協議的簽訂或履行；

7）有無不競爭條款或對目標公司運營能力的其他限制；

8）主要協議中有無反對轉讓的條款；

9）有無其他法律障礙。

下述因素亦應引起足夠重視：

1）相關交易行為是否需要取得任何政府部門的批準或第三方同意；

2）目標公司或資產的商業運營是否有法律限制；以及。

3）由于購并是否會導致目標公司對員工的任何義務（如養老金/退休金以及技術上的補償）。

同時，由于資產并購和股權并購之間的差異，盡職調查的重點亦會有所不同，通常情況下，資產并購和股權并購的區別如下：

股權并購資產并購。

1）這一過程主要是目標公司的股東將其1）資產并購則是目標公司本身出售其。

股本出售給買方；資產給買方的行為；

2）目標公司的債務在并購后仍由目標公2）隨著目標公司的資產轉移而轉移的。

司承擔；債務和義務相對較少；

3）目標公司的權利在并購之后不會受到3）資產的權屬和權利應在并購之后轉。

影響。買方應當注意公司章程中的優移給買方。若相關權利涉及到與其他先購買權條款及其他有關條款。第三方的合同（如抵押），則應取得該第三方的同意。

2．盡職調查報告的撰寫。

在完成資料和信息的審查后，買方聘請的法律顧問將為買方提供一份盡職調查報告。

法律盡職調查報告一般包括如下內容：

1）買方對盡職調查的要求；

2）律師審查過的文件清單，以及要求賣方提供但未提供的文件清單；

3）進行盡職調查所做的各種假設；

4）出具盡職調查報告的責任限制或聲明；

5）對審查過的資料進行總結，對所涉及的法律事項以及所有審查過的信息所隱含的法律問題的評價和建議。

法律盡職調查報告應準確和完整地反映其所依據的信息。

法律盡職調查有助于交易合約的準備和談判，對買方來說，在起草任何協議，特別是作出任何保證之前完成盡職調查更為有利。

在調查中發現的風險和法律事項可能影響交易的框架，通過事先察覺風險和法律問題的存在，相關問題可以在協議中得到妥當處理，以免使其在交易完成后成為爭議的標的。

收購公司需要注意的事項及律師在其中的作用。

一、資本、資產方面的風險。

（一）注冊資本問題。

目前，隨著新公司法對注冊資本數額的降低，廣大投資人通過興辦公司來實現資產增值的熱情不斷高漲。但是，根據我們的辦案經驗，注冊資本在500萬以下的公司都有一些注冊資本問題。我們辦理了大量因出資瑕疵而低價轉讓股權的問題、虛假出資怎樣進行破產的問題等等。所以，在打算進行收購公司時，收購人應該首先在工商行政管理局查詢目標公司的基本信息，其中應該主要查詢公司的注冊資本的情況。在此，收購方需要分清實繳資本和注冊資本的關系，要弄清該目標公司是否有虛假出資的情形（查清出資是否辦理了相關轉移手續或者是否進行了有效交付）；同時要特別關注公司是否有抽逃資本等情況出現。

（二）公司資產、負債以及所有者權益等問題。

在決定購買公司時，要關注公司資產的構成結構、股權配置、資產擔保、不良資產等情況。第一、在全部資產中，流動資產和固定資產的具體比例需要分清。在出資中，貨幣出資占所有出資的比例如何需要明確，非貨幣資產是否辦理了所有權轉移手續等同樣需要弄清。只有在弄清目標公司的流動比率以后，才能很好的預測公司將來的運營能力。

第二、需要厘清目標公司的股權配置情況。首先要掌握各股東所持股權的比例，是否存在優先股等方面的情況；其次，要考察是否存在有關聯關系的股東。

第三、有擔保限制的資產會對公司的償債能力等有影響，所以要將有擔保的資產和沒有擔保的資產進行分別考察。

第四、要重點關注公司的不良資產，尤其是固定資產的可折舊度、無形資產的攤銷額以及將要報廢和不可回收的資產等情況需要尤其重點考察。

同時，公司的負債和所有者權益也是收購公司時所應該引起重視的問題。公司的負債中，要分清短期債務和長期債務，分清可以抵消和不可以抵消的債務。資產和債務的結構與比率，決定著公司的所有者權益。

二、財務會計制度方面的風險。

實踐中，有許多公司都沒有專門的財會人員。只是在月末以及年終報賬的時候才從外面請兼職會計進行財會核算。有的公司干脆就沒有規范和詳細的財會制度，完全由公司負責人自己處理財務事項。因為這些原因，很多公司都建立了對內賬簿和對外賬簿。所以，收購方在收購目標公司時，需要對公司的財務會計制度進行詳細的考察，防止目標公司進行多列收益而故意抬高公司價值的情況出現，客觀合理地評定目標公司的價值。必要時，收購方可以聘請專門財務顧問來評估目標公司的價值，但是，如果收購金額本身比較小，可以聘請懂財務會計的法律顧問單位，由其對收購中遇到的法律和財務問題進行綜合指導。本團隊的律師都具有法律、財務以及稅務方面的綜合專業知識，能為您在法律、財務以及稅務方面提供專業的服務。

三、稅務方面的風險。

在北京，注冊資本在五百萬以下的公司不會經常成為稅務機關關注的重點。因此，很多小公司都沒有依法納稅。所以，如果收購方收購注冊資本比較小的公司時，一定要特別關注目標公司的稅務問題，弄清其是否足額以及按時交納了稅款。否則，可能會被稅務機關查處，剛購買的公司可能沒多久就被工商局吊銷了營業執照。

四、可能的訴訟風險。

在可能的訴訟風險方面，收購方需要重點關注以下幾個方面的風險：

有效進行支撐；

第三、確保目標公司與其債權人不存在債權債務糾紛，即使存在，也已經達成了妥善解決的方案和協議。因為收購方購買目標公司后，目標公司的原有的債權債務將由收購方來承繼。第四、最后，需要考察目標公司以及其負責人是否有犯罪的情形，是否有刑事訴訟從某種意義上影響著收購方的收購意向。

【律師在收購公司中所起的作用】。

一、律師收購公司的一般作用。

律師在收購公司中發揮著不可或缺的重要作用。律師以其專業知識和經驗為收購公司提供戰略方案和選擇、收購法律結構設計、盡職調查、價格確定以及支付方式的安排等法律服務；同時，參與、統一、協調收購工作的會計、稅務、專業咨詢人員，最終形成收購公司的法律意見書和一整套完整的收購合同和相關協議，以保障整個收購活動的合法且有序地進行。通常情況下，企業會與律師事務所簽訂《委托合同》或《聘請合同》，作為專業顧問和專業性服務機構的律師事務所以及律師以公司企業的常年法律顧問或單項特聘法律顧問的形式為收購公司或企業提供法律服務。

以上為律師在收購公司中所起到的一般作用，而在收購公司中，律師所起的核心作用為進行盡職調查，然后以此為前提擬定協議、完成收購事宜以及擔任新公司的法律顧問。

二、律師在收購公司中盡職調查的作用。

（一）什么是盡職調查。

盡職調查是指就股票發行上市、收購兼并、重大資產轉讓等交易中的交易對象和交易事項的財務、經營、法律等事項，委托人委托律師、注冊會計師等專業機構，按照其專業準則，進行的審慎和適當的調查和分析。

（二）盡職調查的目的法律盡職調查的目的包括一下的內容：

第一，發現風險，判斷風險的性質、程度以及對并購活動的影響和后果；

第二，可以使收購方掌握目標公司的主體資格、資產權屬、債權債務等重大事項的法律狀態；第三，了解那些情況可能會給收購方帶來責任、負擔，以及是否可能予以消除和解決。

（三）律師盡職調查與財務盡職調查的關系。

律師和會計師是共同參與資本運作中的中介機構，兩者的盡職調查工作在很大的程度上是并行的，各自承擔不同的調查任務和責任，分工和責任劃分都是明確的，但在某些部分則是協作的關系。兩者的調查范圍不同。律師盡職調查的范圍主要是被調查對象的組織結構、資產和業務的法律狀況和訴訟糾紛等法律風險；財務盡職調查的范圍主要是被調查對象的資產、負債等財務數據、財務風險和經營風險。

（四）律師在收購公司時的盡職調查的主要業務。

律師在收購公司中進行的盡職調查是十分重要的，對于購買小公司而言，律師盡職調查比財務盡職調查更能起到更為明顯的作用?？紤]到篇幅，以下主要列明律師盡職調查的主要業務：

一、組織性文件的盡職調查。

1．公司的組織性文件。

2．下屬企業的組織性文件。

二、業務文件的盡職調查。

三、財務文件的盡職調查。

四．重要協議和合同的盡職調查。

五．融資文件的盡職調查。

六．知識產權的盡職調查。

七．雇員及員工事宜的盡職調查。

八．訴訟和其他程序的盡職調查。

九．稅務的盡職調查。

十．公司和下屬企業的土地、物業和其他資產的盡職調查。

房地產談判

1：要點：銷售員沒有對客戶讓價的權利。

如：客戶：“房子的價格比較高，是不是可以低些啊?畢竟，這套房子的周邊交通不是很方便。”

銷售員：“哦，陳先生，是這樣的，對于房子的價格原則上我們是沒有主動權的，必須要和業主協商后，才可以答復您。”您看這樣行不行，您先告訴我您的上限是多少?(掌握主動，了解客戶的心理價格)。

注意：對于還價幅度太厲害的客戶，業務員要保持心理上的冷靜和鎮定。外表上的沉著和穩定。切不可退卻或露出意外，緊張的表情。因為，這個價格是客戶在試探這套房子的水分有多大，如果此時業務員有任何不當的表情或舉動的話，客戶會再度大幅度殺價。所以，此時業務員必須果斷，干脆的回答客戶，這個價格是不可能成交的，并告訴客戶前些天有一個比他上限高的價格都沒能成交，同時，再次運用房子的優勢或其它有利條件駁回客戶的試探，從客戶手上取回談判主動權。然后，要求客戶對價格做出重新定位。

2：在得到客戶的第2個價格后，業務員要表現出勉為其難的狀態，并告訴客戶，只能先和業主溝通一下，在自己于業主溝通的時候，避免在客戶的視線范圍內溝通，要注意發揮團隊的作用，邀請店長或其它資深業務員幫忙跟進客戶。自己離開談判桌與業主溝通。

出一個高于客戶上限的價格，讓客戶再次抉擇。并試探客戶的價格底線。

4：此時，談判可能會陷入一種僵持階段，客戶有可能要求與業主直接談判，作為業務員，應果斷阻止，告訴客戶自主談價的缺點。(如：你們雙方如果自行談價的話，在雙方陷入僵局的時候，如果為了面子問題或一些小事相互都不讓步，甚至有時為了一口氣，弄得一方不買，一方不賣連回旋的余地都沒有，找到一套自己滿意的房子本來就不容易，不要因為這些小事弄得得不償失。而我們作為第3方，不論怎樣協商都代表了雙方的利益，且又經過專業的培訓和許多的實戰經驗，配合我們的專業素質成功的概率肯定要比你們雙方自主談判的效率和效果要好的多。)另外，還可以列舉一些由于自主交易而產生糾紛的案列取消對方的念頭。同時，和客戶共同設定一個比較實際的成交價格，然后，安撫客戶的情緒，告訴客戶自己再做努力與業主溝通。

5：此時，談判才真正進入關鍵階段。業務員才可開始真正和業主進行溝通，談價，殺價。

二：殺價階段。

原則：找出各種對自己有利的因素，引導業主下降價格。

主要方法：

1：市場因素。

2：政策影響。

3：客戶的稀缺。

4：客戶還有第2選擇。

5：周邊地區房源的充足和同等房源的性價比。

6：告訴客戶，把錢轉起來，才能賺更多的錢.

殺價第1步：告訴業主，現在有客戶在公司談價格。我們做了許多工作，現在基本上已經達成了一致，但在價格上存在比較大的分歧，希望您可以做些讓步。

殺價第2步：業主此刻會護盤或試探對方的出價，作為業務員此時應運用客戶的試探方式，大幅度地猛殺業主的價格。做出反試探，看看業主的反應如何。如果，業主對此價格有強烈的不滿反映時，要注意安撫業主情緒，(如：告訴業主，自己已經明確告訴客戶這個價格成交不可能，所以，現在才和他協商一個雙方都可以接受的價格。同時，要求業主給出一個價格底線。

隔10分鐘左右，再度和業主協商，確定最后業主的底線價格.

房地產銷售談判方案

既然選擇做房地產行業，就沒有退路了，房地產行業雖然賺錢多，但是高回報就有高風險，機遇與風險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

高風險，高投資，所以在房地產行業做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現投資失敗。

下面我根據最進房地產市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書:。

20xx年的中國房地產就像開發商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，20xx年仍然是房產行業的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規劃產品，精準傳播已成為開發商與代理商的當務之急，優郵的房地產行業解決方案正是解決了開發商在經濟低迷期的營銷難題:。

精準推廣規劃:。

1)樓盤客群細分;。

2)精準短信營銷平臺;。

3)精準郵件營銷平臺;。

4)數據庫發送執行;。

5)目標客戶dm營銷設計與執行。

房產代理專項規劃:。

1)數據庫建立;。

2)數據庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)。

3)數據庫發送執行。

1)商圈分析;。

2)地產主題設計;。

3)招商方案與執行;。

4)集客策略。

中高端房產項目推廣規劃:。

1)整合網絡傳播方案;。

2)高端客戶數據庫分析;。

3)數據庫內容設計與推廣執行;。

4)項目推介會執行規劃。

優郵房產行業的解決方案，適合低成本市場推廣的開發商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個情況。上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。

房地產銷售談判方案

1、產品的調研只有對樓盤進行充分的調研，才能找出了自身的弱點和優點，審視產品，擺正了迎戰市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎上，充分發揮產品的優勢點，策劃才能行之有效。

2、市場的調研或許有人講，搞房地產項目靠的是經驗，但須知，市場調研的目的是從感性的經驗，結合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學地對所有在規劃、推廣過程中將出現的問題進行有效的預測。在市場經濟的競爭下，閉門造車或迷信經驗終究是不行的。

(2)主要競爭對手的界定與swot的分析;。

(3)與目前正處于強銷期的樓盤比較分析;。

(4)與未來競爭情況的分析和評估。

3、企劃的定位定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調研，制定樓盤定位，提煉usp(獨特的銷售主張)，提出推廣口號，使樓盤突現其與眾不同的銷售賣點。尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創作原素，以此作為廣告的基調，并以藝術的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。

5、傳播與媒介策略的分析有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發揮好媒體的效率，才能使有限廣告經費收到最大的經濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現利潤最大化。整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內為樓盤樹立清晰的形象，并以持續一致的形象建立品牌。

(1)不同媒體的效應和覆蓋目標;。

(4)不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;。

(5)不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析;。

(6)不同地區、不同方式的夾報dm分析;。

(7)戶外或其他媒體的分析;。

(8)不同的媒體組合形式的分析。

6、階段性推廣總體策略房地產廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態，只能嘆怨廣告無效。規范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統工程，根據市場反映結合施工進度，針對競爭對手，形成一套有效、經濟的階段性策略尤為重要。

7、階段性廣告和媒介宣傳房地產階段性廣告創作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優點的“三套車”縱橫交錯，整合傳播。

(1)廣告的重點;(2)廣告的主題和表現手法;(3)各類媒體廣告的創意與制作;(4)媒體的發布形式和頻率;(5)整合傳播的策略;(6)媒體發布的代理。

8、階段性促銷活動的策略促銷的最大目的是，在一定時期內，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。

(1)促銷活動的主題;。

(2)促銷活動的計劃和實施監督;。

(3)促銷活動與銷售執行的引導、建議;。

(4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結。

9、階段性公共關系的策略善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。

10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋廣告效果監測是對廣告行為產生的經濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場，“一條道，走到黑”往往是要走死胡同的。

11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放所謂“知已知彼，百戰不貽”。在市場推廣中，要及時地監測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數能及時地反應和應對。

12、推廣成本預算和費用監控廣告預算的每一筆精打細算，不應該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得。

房地產銷售談判方案

策劃方案。

從字面上理解就是為提高房地產銷售業績而采取的一...然后針對房產企業的性質再分別設計出相對應的營銷策劃方案。下面本站小編整理了房地產銷售談判方案供你閱讀參考。

最近的房地產業出現了銷售受阻的情況，在這種情勢之下更應該做一個商業計劃書，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品(如規劃設計方面的獨特性);提供一種服務模式(如管家式的物業服務);倡導一種生活方式(如運動、健康、休閑、品位等);營造一種文化等等。

一是策劃為先。在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建筑形態、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合:丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。房地產營銷策劃方案。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。

四是整合營銷。一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注:如園林設計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。在營銷傳播上:抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費群的特性，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

1、產品的調研只有對樓盤進行充分的調研，才能找出了自身的弱點和優點，審視產品，擺正了迎戰市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎上，充分發揮產品的優勢點，策劃才能行之有效。

2、市場的調研或許有人講，搞房地產項目靠的是經驗，但須知，市場調研的目的是從感性的經驗，結合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學地對所有在規劃、推廣過程中將出現的問題進行有效的預測。在市場經濟的競爭下，閉門造車或迷信經驗終究是不行的。

(1)區域房地產市場大勢分析;。

(2)主要競爭對手的界定與swot的分析;。

(3)與目前正處于強銷期的樓盤比較分析;。

(4)與未來競爭情況的分析和評估。

3、企劃的定位定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調研，制定樓盤定位，提煉usp(獨特的銷售主張)，提出推廣。

口號。

使樓盤突現其與眾不同的銷售賣點。尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創作原素以此作為廣告的基調并以藝術的方式放大使廣告更具形象力、銷售力。

5、傳播與媒介策略的分析有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發揮好媒體的效率，才能使有限廣告經費收到最大的經濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現利潤最大化。整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內為樓盤樹立清晰的形象，并以持續一致的形象建立品牌。

(1)不同媒體的效應和覆蓋目標;。

(4)不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;。

(5)不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析;。

(6)不同地區、不同方式的夾報dm分析;。

(7)戶外或其他媒體的分析;。

(8)不同的媒體組合形式的分析。

6、階段性推廣總體策略房地產廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態，只能嘆怨廣告無效。規范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統工程，根據市場反映結合施工進度，針對競爭對手，形成一套有效、經濟的階段性策略尤為重要。

7、階段性廣告和媒介宣傳房地產階段性廣告創作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優點的“三套車”縱橫交錯，整合傳播。

(1)廣告的重點;(2)廣告的主題和表現手法;(3)各類媒體廣告的創意與制作;(4)媒體的發布形式和頻率;(5)整合傳播的策略;(6)媒體發布的代理。

8、階段性促銷活動的策略促銷的最大目的是，在一定時期內，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。

(1)促銷活動的主題;。

(2)促銷活動的計劃和實施監督;。

(3)促銷活動與銷售執行的引導、建議;。

(4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結。

9、階段性公共關系的策略善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。

10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋廣告效果監測是對廣告行為產生的經濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場，“一條道，走到黑”往往是要走死胡同的。

11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放所謂“知已知彼，百戰不貽”。在市場推廣中，要及時地監測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數能及時地反應和應對。

12、推廣成本預算和費用監控廣告預算的每一筆精打細算，不應該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得。

既然選擇做房地產行業，就沒有退路了，房地產行業雖然賺錢多，但是高回報就有高風險，機遇與風險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

高風險，高投資，所以在房地產行業做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現投資失敗。

下面我根據最進房地產市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷。

策劃書。

:

20xx年的中國房地產就像開發商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，20xx年仍然是房產行業的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規劃產品，精準傳播已成為開發商與代理商的當務之急，優郵的房地產行業解決方案正是解決了開發商在經濟低迷期的營銷難題:。

精準推廣規劃:。

1)樓盤客群細分;。

2)精準短信營銷平臺;。

3)精準郵件營銷平臺;。

4)數據庫發送執行;。

5)目標客戶dm營銷設計與執行。

房產代理專項規劃:。

1)數據庫建立;。

2)數據庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)。

3)數據庫發送執行。

1)商圈分析;。

2)地產主題設計;。

3)招商方案與執行;。

4)集客策略。

中高端房產項目推廣規劃:。

1)整合網絡傳播方案;。

2)高端客戶數據庫分析;。

3)數據庫內容設計與推廣執行;。

4)項目推介會執行規劃。

優郵房產行業的解決方案，適合低成本市場推廣的開發商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個情況。上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。

談判方案

2、由a父母撫養a的兒子，繼承家業。

對方核心利益：1、由a的配偶b獲得a子女的撫養權；

2、待b改嫁后由娘家的父母代為撫養其子女。

我方優勢：1、a是家中的獨子，a死后由兒子繼承家業在情理之中；

2、遺孀b準備改嫁，由其娘家代為撫養子女，撫養的義。

務的履行無法期待；

3、在小孩一直長大的地方將其撫養長大，有利于孩子更。

好的成長。

我方劣勢：遺孀b是子女的母親，享有優先的撫養權。

對方優勢：b為子女的母親，享有優先撫養權。

對方劣勢：遺孀b準備改嫁，對子女的撫養無法讓人有個好的期待。

可能性。

我方當事人取得a子女的撫養權。

在本案例中如果我方當事人要直接與b就a的兒子撫養權歸屬進行談判，必然是勝算的幾率很小。主要原因在于b為子女的母親，享有優先撫養權根據民法的有關男方死亡后子女撫養權歸屬問題的規定：男方死亡后，由女方取得撫養權。因此就此問題直接于b談判必定會不利于我方撫養權的歸屬。

為子女隨父或母生活的優先條件予以考慮。而且b父母履行撫養義務又無法讓人期待，故從這個方面進行論斷，勢必會對我方最后取得撫養權產生有益的影響。

1、開局：

方案一：感情交流式開局策略：通過與b和其家人談及雙方情況形。

成感情上的共鳴，在此階段主要是將彼此的關系拉近一步，

把對方引入較融洽的談判氣氛中。

方案二：采取進攻式開局策略：營造低調談判氣氛，將我方當事人。

已經與a子女生活很久的事實引出，在我方當事人取得a。

子女撫養權以制造心理優勢，使我方處于主動地位。

方案三：借題發揮的策略：認真聽取對方陳述，抓住對方問題點，

進行攻擊、突破。

2、中期階段：

1）紅臉白臉策略：由兩名談判成員其中一名充當紅臉,一名充當白臉。

2）層層推進，步步為營的策略：有技巧地提出我方事先的計劃，先。

易后難，步步為營地爭取利益；

3）把握讓步原則：明確我方核心利益所在，實行以退為進策略，退。

5）打破僵局:合理利用暫停，首先冷靜分析僵局原因，再可運用把。

握肯定對方行式，否定對方實質的方法解除僵局，適時用聲東擊西策略，打破僵局。

6）法律與事實相結合原則：提出我方法律依據，撫養權歸屬的法律。

有關規定：1、子女隨其生活時間較長，改變生活環境對子女健康成長明顯不利的;2、父方與母方撫養子女的條件基本相同，雙方均要求子女與其共同生活，但子女單獨隨祖父母或外祖父母共同生活多年，且祖父母或外祖父母要求并且有能力幫助子女照顧孫子女或外孫子女的，可作為子女隨父或母生活的優先條件予以考慮。于此同時對事件進行剖析，對其進行反駁。

3、休局階段：如有必要，根據實際情況對原有方案進行調整。

4、最后談判階段：

1）把握底線，攤牌:適時運用折中調和策略，把握嚴格把握最后讓。

步的幅度，在適宜的時機提出最終的方案，即在a子女的撫養權歸屬問題上無論是從法律規定還是從當地的習俗來看，這都是符合情理的，而且我方并未獨要撫養權。我方只是想取得a兒子的撫養權，可以將其女兒的撫養權交由b父母代為撫養，這個階段主要就是解決我方當事人與b和b父母之間的撫養權歸屬糾紛。

2）達成協議：雖然b享有優先的撫養權，但是我方的撫養條件。

明

顯優于對方，而且我方愿意就兩個子女的撫養權問題作出讓步，即將女兒的撫養權任然由b父母代為行使。

相關法律資料：

《中華人民共和國民法通則》，《中華人民共和國婚姻法》。

此談判方案的實施是在b向人民法院未起訴的前提下才可以實施的。一旦b及其家人在雙方當事人未談判之前就起訴，這個談判方案將無法實施。因此在制定本方案的時候一定要抓緊有利時機，同時要另外制定一套應急預案以備用。

談判應急預案：雙方是第一次進行談判，彼此都不太了解，為了保證雙方的權利防止不必要的損失，有必要制定談判應急預案：

1．談判雙方在談判時為了各自的利益，排斥對方的立場以及觀點照成的僵持局面，雙方應該擺正自己的觀點，必要的地方不能妥協應采用積極的態度回應對方提出的不利要求。2．對方說明比我方有更好的撫養環境應對方案：談判前要充分了解競爭對方的優勢與劣勢，并于我方的現行撫養環境比較，制定出能制約對方優勢的方案。充分發揮我方談判人員的力量，利用談判的技巧策略：如攻心術，借惻隱，磨時間，車輪戰，稻草人，聲東擊西等方法。3.對方使用借題發揮的策略，對我方一次要問題抓住不放應對方案：避免沒有必要的解釋，可轉移話題，必要時闡明對方策略的本質。

談判方案

氣氛是由談判的所有的談判者情緒，態度和行為共同制造的。氣氛會影響人員的心理，情緒和感覺，從而引起相應的反應。

我方將采用低調氛圍來開局并使用指責的方法來開局。

我方采用指責法來進行開局，據以前的交易經歷，我發將以職責以前的過失，使其感到內疚，吃那個達到營造低調的氣氛，迫使對面讓步的目的。

談判開局階段，需向對方說明這幾天我方安排的談判計劃，談判進度，介紹雙方的談判組成人員。

為了摸清對方的原則和態度，需要進行開場陳述，雙方就談判的內容陳述自己的觀點，立場極其建議。主要為了把本次的談判內容全部提示出來，并在次基礎上就一些原則性分歧，發表意見提倡，確定下一階段的議題。

結合我方使用的指責法來進行開局，對對方的過錯加以指責，使其感到內疚，從而達到營造低調氣氛，迫使對手讓對手讓步。

我方將采用口頭報價的方式。

這種方式的特點是靈活性強，我方選擇在酒店進行談判，環境不適合以書面的形式開始報價，而且這次的談判估計只有4天的時間，升級比較緊張。

我方采用現報價的方法。

我方根據得到的信息，對方在前面已經有過在國內的交易經歷，而且知道對方的價格，所以希望先報價劃定一個范圍防止對方惡意抬高價格。

我方采用西歐式報價。

我方為買方，日本式報價通過低價來吸引對方，顯然不適合我方，我方通過低報價的方法，讓對方討價還價感到自己有利可圖，從而到達成功合作。

我方才用對比報價的方法。

我方知道我方有3家的選擇，進而對方至少存在2家的競爭對象，通過讓競爭者的相互比較，利用對方想要達成合作的心理，促使我方獲得最低價格。

我方采用聲東擊西和補補蠶食的方法。

我方作為國內的知名企業，可以裝作對價格并不是第一要務，可以對發動機的質量，交貨期來吸引注意力，可以因此為由來降低價格。通過找出一點一點的問題來與對方交涉，然后補補蠶食，壓低價格。

我方采用吹毛求疵和貨比三家的方法。

根據我方初定發討價還價的策略，這兩種技巧更加的適合這次的談判，通過不停的尋找問題打擊對方對自己產品的自信心，一旦到達對面對自己產品自信心下降，將更利于我方壓低價格。其中通過貨比三家找出對手的不足抓住恁何不足促使降價。

我方選定穩健式策略。

我方選用穩健式的策略，以穩健的姿態來緩慢進行，讓對方無法摸清我方的心理狀態，加上前期我方選擇的策略，技巧，我方將以穩健的姿態一條條羅列出各種反對面不足的地方，給予對方一定的心里壓力，以此到達我方低價的要求。

我方選用均衡式讓步。

我方的讓步技巧是更具我方前期選擇的各種策略，技巧所決定，我方本著步步為營的特點進行著這場談判，不會讓對面輕易沾便宜。

采購談判技巧學習心得體會范文。

經貿英語價格談判技巧。

商務英語談判的言語行為。

商務英語談判的技巧探討。

房地產經紀人談判技巧

談判方案

乙方：南京東揚有限公司。

甲方優勢：公司知名度高，產品銷售火爆。

手機性價比高，在同等配置下，價格更低。

手機配置高，性能優越。

劣勢：小米實行網絡營銷，沒有實體店。

售后體系不完善。

用戶體驗沒有其它同等配置的手機好。

獲得20xx臺小米m1手機。

每臺價格不超過1700元成交。

甲方送貨。

分期付款。

北京小米科技有限責任公司于20xx年6月2日到達本公司，6月3日在本公司會議室開始為期兩天的談判，6月4號談判結束，6月5號送離北京小米科技有限責任公司代表。

主談：楊東采購部長負責重大問題決策。

成員：葉兼風技術顧問負責手機技術問題。

成員：慕容雪法律顧問負責法律問題。

成員：王成財務部長負責財務問題。

手機成交價售后服務運輸方式支付方式違約賠償。

備注：

《合同法》違約責任。

先協商爭取其繼續履行合約。

協商不成就向法院提起訴訟和仲裁。

談判成本預算：資料打印費100元。

話費100元。

招待費20xx元。

標的物成本預算：1700×20xx=3400000元。

談判方案

20xx年10月8日消息，美團和大眾點評聯合發布聲明，宣布正式合并，雙方已共同成立一家新公司。合并后的新公司將占據中國團購領域80%的'市場份額，同時成為中國最大o2o平臺，新公司估值也達到170億美元。

1、對等合并。美團和大眾點評的合并是對等合并，兩家公司5：5換股，且投資人也有不同的換股比例。合并之后，兩家公司在新公司的董事會將占據同等席位。

2、聯席ceo。在合并之后的新公司，大眾點評ceo張濤和美團ceo王興將有共同的話語權，共同擔任聯席ceo和聯席董事長。張濤和王興將各自獨立負責相關業務，同時向新公司的董事會匯報，重大決議在董事會層面完成。同時，新公司將在上海和北京設計雙總部運營。

3、獨立運營，高頻內部競爭。新公司將定位于連接人與服務。兩者業務重合部分主要集中在部分高頻到店業務，合并后，這部分業務將保持獨立于運營，進行內部良性競爭，以避免人才流失和總體份額下降。雙方業務團隊將保持目前的架構和職責不變，繼續按原定戰略目標快速發展，增強產品創新、客戶體驗改進和新業務創新能力。

美團偏重高頻低額業務，而大眾點評偏重低頻高額業務，兩者互補互助。此番聯合下，o2o的團購領域，勢必又會掀起新的波瀾。

美團vs大眾點評。

談判時假設上述并購并未發生，模擬當時談判。

1、兩公司合并后，人事安排方面是否會有相應變動？員工福利待遇是否會有變化？

2、合并后，兩公司各自股東的股權會如何變動？

3、合并后，在團購市場，公司的發展定位是什么？如何繼續保持市場領先者的狀態？

談判方案

指導老師：曹庶穎。

目錄。

4.談判雙方利益及優劣勢分析。

5.談判議題的確定。

7.具體談判程序及策略。

一、談判主題。

我公司希望與family達成合作從而達到以下兩個目標:。

1.開闊我們公司的銷售渠道。

2.為我們公司品牌做宣傳。

二、談判團隊隊員組成。

公關部經理：公司談判全權負責——劉澤云。

總經理：負責重大問題的決策——郝國鳳。

財務經理：負責財務方面條款——熊晶亮。

產品研發部經理：主談助理——陳姣。

銷售部經理：負責登記談判重要事項——王沅玲。

（一）心之鞋鞋業有限公司。

創建于20xx年，座落在有著“中國銀城”之稱的益陽市馬良小區，是一家主營女式鞋系列產品的大型現代民營企業，公司現占地面積30畝。擁有員工500余名，年生產能力達100萬雙，是湖南省鞋制造業的重點企業。心之鞋以其款式新、質量優、價格適中的特點為中原父老所贊譽，深受廣大消費者的信賴。在湖南省有10余家專賣店，在全省各地、市加盟商20多家。

（二）family快遞公司。

family快遞公司是一家以服務郊區快遞為主，城市快遞為輔的快遞公司，企業的目標是：我國國際貨運代理行業起步較晚，歷史較短，所以在5年之內，我們會打響自己的品牌。10年之內，在區域中我們可以做到快速、便捷、安全，在每一位區域內的人使用我們的物流公司。最后我們還會擴大我們主營業務范圍，慢慢的走向全國，走向世界。

四、談判雙方利益及優劣勢分析。

（一）我方核心利益：建立雙方合作關系，達到我們公司線上網站的銷售，解決物流問題，尋找好的伙伴，做到安全、快捷、方便。也是拓寬公司的銷售渠道，提升品牌的知名度、影響力和增加品牌的價值。

（二）對方核心利益：尋找長期的合作伙伴，也是增加新的穩定的客源。也可以提升知名度和公司的口碑。

（三）我方優劣勢分析：

我方優勢。

第一，心之鞋是女性以美感.時尚.潮流的專賣店之一，在鞋的設計和質量都優于很大一部分鞋店，而且心之鞋確是一個有一定品味訴求的品牌。

第二，心之鞋在網上有專門的購物網站，和線下的專賣店結合，達到更好的銷售目的以及市場占有率。

第三，有專門的設計團隊和設計師，可以提升品牌的價值。

我方劣勢。

在將近有擁有54%的女性市場下是一個巨大的潛在消費市場下，心之鞋而是剛剛出來不久，還有許多的消費者不知道，如果宣傳推廣后目標消費群體擴大不明顯，將會面臨打不開市場的情況。

（四）對方優劣勢分析。

對方優勢。

第一，公司將進行集中人、財、物及資源，去爭取局部市場的優勢。

第二，快：物流配送，便捷速達。

準：流程精確，準時交貨。

穩：安全守信，穩重經營。

狠：嚴格管理，謹慎服務。

第三，堅持誠信的原則，始終把客戶的利益放在首位，努力提高服務質量。

對方劣勢。

第一，企業剛起步不久，知名度低。

第二，企業的服務質量并不了解。

五、談判議題的確定（終點問題分析）。

會議方案范文合集六篇。

會議方案范文合集九篇。

會議方案范文合集八篇。

房地產經紀人談判技巧全攻略

2、盡量不要在電話中談判。

5、談判的原則：察言觀色，見風使舵，機靈應對，外表誠懇。

14、碰到買賣雙方均很堅持己見時，可采用“我不欲戰，劃地而守之”之方式，暫時冰凍起來。

15、談價時要給自己留有余地，

16、我們是中介，是要向雙方收取中介費(傭金)。

17、談判時不要傾向與任何一方(讓客戶和業主感覺到他們是公平的)。

19、盡量避開雙方有爭議的問題談，用其他的優點彌補其劣勢。

20、在沒有把握的情況下不要輕易對客戶有任何承諾;。

21、沒有把握的同時盡量不要約雙方見面談。

談判方案

nuc是美國一家塑模公司，其內部決議非常民主，長將談判制度運用到本公司的內部利益的解決上。nuc公司市場拓展部認為塑模公司應該通過“增加銷售隊伍”而不是“削價”來擴大銷售。這讓董事會有些猶豫。不過，不管怎樣，董事會熱切盼望擴大銷量，因此必須要做點什么。位于加州的塑模公司是塑壓模具行業的領先企業，提供超過200個不同的塑模機械產品，但是每個顧客很少一年購買多于30種。塑模公司的產品賣給塑膠制造商來擴大生產或替換舊機器。自1966年成立以來，公司穩步增長，現在年銷售額達到了5千萬美元。

全美一共有12家同類公司，另外還有來自日本、德國和瑞典的國際競爭者。不過塑模公司很少在美國西岸感受到它們的威脅。很明顯來自國外的競爭者多半依靠工廠的辦事處，這在貼近客戶，迅速反應上面和本土公司差了一截。12個美國本土公司規模大致相當，產品也類似。每個都有自己的勢力范圍。其中6個在東部，4個在中西部，2個（包括塑模公司）在西岸。它們的產品價格相當，并且成交方式都是工廠交貨。由于前兩年市場需求還算強勁，各公司都保持滿意的均衡并避免價格戰。實際上價格戰在這行并不有效——20xx年前有家公司這么干過，結果大家迅速把價格降低到同樣水平而整體銷量根本沒有增加。幾年后，價格慢慢又回升到以前的水平了。

塑模公司的銷售主要靠6個公司銷售代表。每年他們包括工資、紅利、旅行、招待的費用統共是66萬美元。當一個銷售代表即將和顧客達成交易的時候，塑模公司會派遣兩個銷售工程師前去協助技術性問題，每個工程師一年的開銷是12萬美元。有時候公司也會在行業雜志上打廣告（不超過5萬美元），或者參加展銷會。它也有個簡單的internet主頁，但主要的銷售渠道還是這些業務代表。在西岸以外的市場簽定的合同，代表會獲得4%的紅利——但這種情況很少見。

董事會感到危機的是整個行業開始萎縮，董事會不希望塑模公司的絕對銷售額受到影響。董事會開始考慮加入西岸以外的市場競爭，因為那里有更巨大的市場潛力。塑模公司的產品被同行和買家公認品質優越，但是并沒有到可以讓顧客愿意多付錢的地步。實際上，只有在相同價格下，塑模公司才能贏得合同。塑模機械平均價格是每臺fob22萬美元，運費從3000到4000美元不等，從西岸到東部還要更貴些。

董事會的想法是讓塑模公司來吸收這些運費，董事會指望這樣可以被避免認為塑模公司要展開價格戰，因為產品價格并沒有降低，雖然公司的純利將減少。

市場拓展部對此并不贊同。他們覺得這會挑起削價的戰火，甚至會從東部和中西部蔓延到西岸大本營。他們的建議是多雇傭銷售代表去打開中西部和東部的市場，通過提高銷售質量而不是降低價格來擴大銷量。他們強調增加中西部和東部的銷售力量非常重要，因為那里的同行更多，競爭也更加激烈，因此頻繁而開銷巨大的招待會恐怕不可避免。相比之下，西岸就要平靜得多，兩家企業相安無事，而其他競爭者在西岸只設有辦事處，而沒有專門的銷售隊伍，所以一直沒什么大起色。

董事會覺得市場拓展部的話有些道理，但是拿不準在不景氣的情況下用這么多錢去擴大銷量是否得不償失。再說，董事會感覺到競爭模式很快就要有翻天覆地的變化，國際競爭越來越強，新技術新產品將層出不窮對現有產品構成巨大威脅。董事會希望自己能做個行業領先者而不是跟隨者。不過市場拓展部關于其他市場的競爭要比西岸激烈得多的觀點讓董事會印象深刻，所以現在董事會舉棋不定。

但為了公司的長遠利益，董事會決定按公司傳統，將將于近期舉行一場與市場拓展部的談判以解決問題。

談判目標：解決公司問題，謀求公司長遠發展！

談判方案

關于a的子女撫養權歸屬。

我方核心利益：1、獲得a子女的撫養權；

2、由a父母撫養a的兒子，繼承家業。

對方核心利益：1、由a的配偶b獲得a子女的撫養權；

2、待b改嫁后由娘家的父母代為撫養其子女。

我方優勢：1、a是家中的獨子，a死后由兒子繼承家業在情理之中；

2、遺孀b準備改嫁，由其娘家代為撫養子女，撫養的義。

務的履行無法期待；

3、在小孩一直長大的地方將其撫養長大，有利于孩子更。

好的成長。

我方劣勢：遺孀b是子女的母親，享有優先的撫養權。

對方優勢：b為子女的母親，享有優先撫養權。

對方劣勢：遺孀b準備改嫁，對子女的撫養無法讓人有個好的期待。

可能性。

我方當事人取得a子女的撫養權。

在本案例中如果我方當事人要直接與b就a的兒子撫養權歸屬進行談判，必然是勝算的幾率很小。主要原因在于b為子女的母親，享有優先撫養權根據民法的有關男方死亡后子女撫養權歸屬問題的規定：男方死亡后，由女方取得撫養權。因此就此問題直接于b談判必定會不利于我方撫養權的歸屬。

為子女隨父或母生活的優先條件予以考慮。而且b父母履行撫養義務又無法讓人期待，故從這個方面進行論斷，勢必會對我方最后取得撫養權產生有益的影響。

1、開局：

方案一：感情交流式開局策略：通過與b和其家人談及雙方情況形成感情上的共鳴，在此階段主要是將彼此的關系拉近一步，把對方引入較融洽的談判氣氛中。

方案二：采取進攻式開局策略：營造低調談判氣氛，將我方當事人已經與a子女生活很久的事實引出，在我方當事人取得a子女撫養權以制造心理優勢，使我方處于主動地位。

方案三：借題發揮的策略：認真聽取對方陳述，抓住對方問題點，進行攻擊、突破。

2、中期階段：

5）打破僵局:合理利用暫停，首先冷靜分析僵局原因，再可運用把握肯定對方行式，否定對方實質的方法解除僵局，適時用聲東擊西策略，打破僵局。

6）法律與事實相結合原則：提出我方法律依據，撫養權歸屬的法律。

有關規定：

1、子女隨其生活時間較長，改變生活環境對子女健康成長明顯不利的;。

2、父方與母方撫養子女的條件基本相同，雙方均要求子女與其共同生活，但子女單獨隨祖父母或外祖父母共同生活多年，且祖父母或外祖父母要求并且有能力幫助子女照顧孫子女或外孫子女的，可作為子女隨父或母生活的優先條件予以考慮。于此同時對事件進行剖析，對其進行反駁。

3、休局階段：如有必要，根據實際情況對原有方案進行調整。

4、最后談判階段：

1）把握底線，攤牌:適時運用折中調和策略，把握嚴格把握最后讓步的幅度，在適宜的時機提出最終的方案，即在a子女的撫養權歸屬問題上無論是從法律規定還是從當地的習俗來看，這都是符合情理的，而且我方并未獨要撫養權。我方只是想取得a兒子的撫養權，可以將其女兒的撫養權交由b父母代為撫養，這個階段主要就是解決我方當事人與b和b父母之間的撫養權歸屬糾紛。

2）達成協議：雖然b享有優先的撫養權，但是我方的撫養條件明顯優于對方，而且我方愿意就兩個子女的撫養權問題作出讓步，即將女兒的撫養權任然由b父母代為行使。

相關法律資料：

《中華人民共和國民法通則》，《中華人民共和國婚姻法》。

此談判方案的實施是在b向人民法院未起訴的前提下才可以實施的。一旦b及其家人在雙方當事人未談判之前就起訴，這個談判方案將無法實施。因此在制定本方案的時候一定要抓緊有利時機，同時要另外制定一套應急預案以備用。

談判應急預案：雙方是第一次進行談判，彼此都不太了解，為了保證雙方的權利防止不必要的損失，有必要制定談判應急預案：

1．談判雙方在談判時為了各自的利益，排斥對方的立場以及觀點照成的僵持局面，雙方應該擺正自己的觀點，必要的地方不能妥協應采用積極的態度回應對方提出的不利要求。

2．對方說明比我方有更好的撫養環境應對方案：談判前要充分了解競爭對方的優勢與劣勢，并于我方的現行撫養環境比較，制定出能制約對方優勢的方案。充分發揮我方談判人員的力量，利用談判的技巧策略：如攻心術，借惻隱，磨時間，車輪戰，稻草人，聲東擊西等方法。3.對方使用借題發揮的策略，對我方一次要問題抓住不放應對方案：避免沒有必要的解釋，可轉移話題，必要時闡明對方策略的本質。

精選會議方案范文八篇。

精選會議方案范文六篇。

談判方案

7月底8月初回國，見到一些老朋友，有位女性朋友s和我聊起，得知自己作為一名在公司工作了約8年的老員工，自己不僅薪水過低，而且承擔的工作責任和任務也高于其他人。她同許多女性一樣，對自己的工作報酬沒有跟雇主進行過任何談判。

s的情況常見還是不常見？研究表明，20％的女性從未就自己的工作機會進行過談判。這樣的情況貫穿于這些女性的整個職業生涯，如果從她們開始職業生涯計算到職業生涯結束，在約30年的職業生涯中，可能會損失50萬至100萬。

可是為什么女性會選擇不為自己爭取呢？因為女性普遍認為去爭取去談判是一件痛苦的事情，可能會出現傷害人的結果，而不是類似于男性，談判成功等同于贏。女性不僅恐懼談判，還擔心談判這件事會使得自己不受歡迎。

實際是，女性是可以通過提升談判技巧來克服恐懼，獲得平等的職業機會和報酬?；陉P于不同性別的談判研究，有5種策略可以幫助女性在談判中更好的參與和表現。它們是：

1、充分準備。

2、積極的情緒。

3、提高情商。

4、關注總薪酬。

通常來說，沒有人喜歡做自己認為不擅長的事情，也總是避免去參與那些可能出現問題和麻煩的活動。當我們越害怕某些東西，我們就會越遠離它。這樣會讓使得我們進入一個惡性循環。有多少人因為害怕公眾演講而畏縮；有多少人因為害怕失敗而不開始行動......

事實上，如同習得一項技能，同樣也需要投入時間和進行準備。比如，你想要什么？支持你想要的理由是什么？你可以接受什么樣的替代方案？這樣的準備可以提升自己的能力和自信心，替代性的方案可以讓自己具有靈活性和舒適性，降低恐懼和不受歡迎的擔憂，從而進一步提高成功的機會。

積極情緒的人喜歡合作而不是競爭。通過培養積極的情緒，這將更有可能努力實現雙贏，在堅持自己主張的`情況下。積極的情緒也可以幫助女性更有效地進行談判，提升尋求互利解決方案的意愿，并提高創造性思維的能力，以便有更廣泛的選擇。這將增加達成相互滿意的最佳協議的可能性。

研究表明，擁有積極情緒的人表現出比那些情感消極或中立的人更靈活，更開放的思維模式。在談判之前，思考積極的事情或參與快樂的活動來增加積極的情緒，從而報酬開放性和合作的意愿，這些將是成功談判，雙贏的關鍵之一。

情商包括意識到自己的情緒和他人的情緒。覺察、了解自己的情緒可以增強談判的信心。在談判的過程中，更多地了解到對方的情緒，而避免出現自己恐懼的專橫的侵略性，從而決定什么是自己最佳反應，從而來降低自己的恐懼，找到解決方案。研究表明，采用“關系型”或“我—我們”策略的女性，關心對方的觀點和建議，也可以最大限度地降低談判的成本。

提升情商的一個有效方法是“保持正念”。保持正念就是關注當下的時刻。你周圍的世界正在發生什么，以及你的想法和感受。注意力的集中可以提高你的感知對方情緒的能力。保持專注，它還被證明可以降低杏仁核的反應性和激活速度。當面臨被認為危險或威脅的情況時，杏仁核會被激活，消極的情緒會產生。

不同文化背景下，人們的談判的方式不同。美國人和德國人更喜歡線性的，一次一個問題的方法，法國人更喜歡采用更全面的方法，并且會在其他談判者可能認為早已解決的問題上來回轉動。法國人的做法可能會讓某些人感到困惑或混亂，但談判的多議題或總薪酬被視為競爭力較弱或不具攻擊性的女性參考。

當考慮到多個問題時，女性比男性能更多協作去解決問題：“如果我放棄這個，那么你可以給我那個?！边@將有助于談判的推進，展現更加積極的一面。

關于工作報酬，女性可以通過查看薪酬總方案來實現自己的訴求，這可能包括更多帶薪休假，mba項目，更多人頭或津貼。所有這些都具價值，有價值的不僅僅是工資。一攬子計劃讓讓雙方依照預算和雇主的薪資結構進行權衡，避免陷入僵局。

無論是工作報酬還是公司資源，女性都需要克服自己的心理障礙，提升信心。進行有效準備并提升談判技巧，這將利于產生最好的解決方案。

談判方案

參加人：***************。

會議主要內容：生日蛋糕訂購合同。

會議意見：

1.經過市場詢價，參會人員認為雙鴨山市尖山區愛拉屋時尚烘焙房具備供應能力。

2.付款方式：**市愛拉屋時尚烘焙房出具全額發票，我公司向其支付全額轉賬支票。

3.供貨時間：2015年**月**日開始供貨。

4.價格：價格按投標報價4300元。

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