策劃書(shū)是一個(gè)項(xiàng)目或活動(dòng)的藍(lán)圖，它能夠幫助我們實(shí)現(xiàn)目標(biāo)并最大限度地利用資源。在閱讀策劃書(shū)范文時(shí)，我們應(yīng)該注重策劃思路和創(chuàng)新點(diǎn)的挖掘，而不僅僅是復(fù)制模板和樣式。

房地產(chǎn)策劃報(bào)告

為了讓孩子們?cè)趭蕵?lè)中了解西方節(jié)日以及相關(guān)文化。幼兒園舉辦了父親節(jié)活動(dòng)。

一、活動(dòng)時(shí)間。

二、活動(dòng)地點(diǎn)。

幼兒園。

三、報(bào)名時(shí)間。

x月x日開(kāi)始宣傳。

四、報(bào)名地點(diǎn)。

在帶班老師處報(bào)名。

活動(dòng)人員：每位老師(共5位)邀請(qǐng)4位幼兒班學(xué)生;同時(shí)要求用邀請(qǐng)卡，攜父母出席，共組家庭。幼兒園所有老師，場(chǎng)務(wù)一名，管理現(xiàn)場(chǎng)道具。

五、活動(dòng)內(nèi)容。

了解父親節(jié)的由來(lái)和文化背景及慶祝方式。

六、活動(dòng)主旨。

活動(dòng)前期準(zhǔn)備：

通過(guò)海報(bào)的形式來(lái)宣傳這次活動(dòng)。各位老師在上課時(shí)宣傳活動(dòng)內(nèi)容，鼓勵(lì)學(xué)員報(bào)名參加此次活動(dòng)。準(zhǔn)備好老師上課需要的教具，市場(chǎng)部同事請(qǐng)?zhí)峁┪锪希唧w如下：大卡紙30張，a4彩紙一包，30支小膠棒。小蜜蜂，音響設(shè)備，話(huà)筒，文具系列獎(jiǎng)品。

活動(dòng)過(guò)程：

老師帶小朋友們進(jìn)入教室進(jìn)行熱身活動(dòng)，并且介紹父親節(jié)活動(dòng)流程和規(guī)則--課程教授過(guò)程中要求每組家庭針對(duì)老師的提問(wèn)和ppt內(nèi)容回答，采取積分制。英語(yǔ)老師根據(jù)ppt內(nèi)容，給每組家庭講授父親節(jié)的傳統(tǒng)及習(xí)俗。在此過(guò)程中，要求每組家庭記住節(jié)日含義，以及一些標(biāo)志性物品。

活動(dòng)方式：

爸爸擂臺(tái)賽老師會(huì)提問(wèn)關(guān)于寶寶或媽媽的一些愛(ài)好等等，加分評(píng)選“我是好爸爸”。親情對(duì)對(duì)碰寶寶的小腳踩在爸爸的腳上一起向前走，寶寶的腳不能落地，分組進(jìn)行比賽最先到達(dá)終點(diǎn)者為勝(寶寶要在途中找到第三輪比賽的寶藏，即爸爸的禮物)。最棒的禮物寶寶與媽媽一起完成禮物的制作，折紙制作爸爸的領(lǐng)帶襯衫，畫(huà)出爸爸的頭像，完成“最棒的禮物、擊鼓傳花，讓寶寶大聲說(shuō)出自己的愛(ài)。

活動(dòng)尾聲：

回顧整個(gè)課程內(nèi)容，給今天的”我是好爸爸“的每位爸爸頒發(fā)寶寶的”最棒的禮物“，合影留念!

一、活動(dòng)類(lèi)型：地產(chǎn)父親節(jié)活動(dòng)。

二、活動(dòng)主題：向天下父親致敬。

三、活動(dòng)目的：結(jié)合父親節(jié)的到來(lái)為業(yè)主及看樓來(lái)賓提供豐富多彩的節(jié)目，營(yíng)造節(jié)日氣氛;利用活動(dòng)增強(qiáng)項(xiàng)目品牌效應(yīng)，提升美譽(yù)度，為樓盤(pán)推廣作鋪墊;通過(guò)展示水岸生活寫(xiě)照，加深受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感;活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，借助活動(dòng)影響力，帶動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售工作。

四、活動(dòng)亮點(diǎn)：親子定向越野比賽，水上諧趣互動(dòng)游戲，水岸風(fēng)情節(jié)目演繹。

五、活動(dòng)構(gòu)成：比賽路線劃分(結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)需要而定)，定向越野比賽：雙人跳繩、趣味投籃、親子二人三足游戲、趣味智力問(wèn)答、即影即有，頒獎(jiǎng);水上諧趣互動(dòng)游戲：水上漫步者、揮灑極致、大力水手、全城攻略;水岸風(fēng)情節(jié)目：夢(mèng)幻情景劇、滑稽跳水、水上航模、動(dòng)感美少女音樂(lè)組合;充氣卡通扮偶巡游互動(dòng);靜態(tài)展示”父親的背影“。

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房地產(chǎn)策劃部述職報(bào)告

歲月不居！本人在xxxx工作已經(jīng)三個(gè)年頭，感謝公司、x總、x總一直以來(lái)對(duì)我的栽培、指導(dǎo)和提拔，在今年2月份晉升為策劃部副經(jīng)理，我非常珍惜公司給我的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)和成長(zhǎng)、發(fā)揮的平臺(tái)，也不負(fù)公司對(duì)我的期望，一年下來(lái)，本人對(duì)工作盡心盡力，憑著多思考勤做事的路線前進(jìn)；此外，對(duì)大觀園的這份恩情我時(shí)刻牢記于心！

時(shí)間催促我告別20xx年，憧憬激勵(lì)我在20xx年開(kāi)創(chuàng)事業(yè)的新高。為了更好地完成工作，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，現(xiàn)將過(guò)去的20xx年崗位工作匯報(bào)如下：

一、思想?yún)R報(bào)：

20xx是我真正走上本部門(mén)工作的最前沿，以前的工作想法也得到了主導(dǎo)，我通常會(huì)從兩個(gè)角度去把握并加強(qiáng)自已的思想脈絡(luò)。

首先是心態(tài)，“態(tài)度決定一切”；有了正確的態(tài)度，才能運(yùn)用正確的方法，找到正確的方向，進(jìn)而取得正確的結(jié)果。

其次是能力問(wèn)題，包括本職工作能力，自信力，協(xié)助能力，承擔(dān)責(zé)任能力，以及發(fā)展?jié)摿Φ龋际侵苯記Q定工作的生命力。一個(gè)在事業(yè)上成功的人，必是兩種能力能夠很好地協(xié)調(diào)發(fā)展和運(yùn)作的人。

我對(duì)工作的態(tài)度就是盡自已的努力，我一直認(rèn)為工作不該是一個(gè)任務(wù)或者負(fù)擔(dān)，應(yīng)該是一種樂(lè)趣，是一種享受，這樣才能懂得如何成功！

二、工作崗位職能匯報(bào)：

我所工作的策劃部作為公司的宣傳部門(mén)尤為重要，是公司品牌的建立和發(fā)展運(yùn)作重要的形象窗口之一；對(duì)外宣傳的每一份廣告資料都代表著公司的形象；對(duì)內(nèi)做好企業(yè)文化和視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)的無(wú)形服務(wù)也是致關(guān)重要。所以，我在實(shí)際工作中，時(shí)時(shí)嚴(yán)格要求自已，做到謹(jǐn)小慎微。在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)、部門(mén)同仁的配合下，使我的工作能力有了很大的提高，方向明確，態(tài)度端正。從而，對(duì)我的工作發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。

其次，作為一個(gè)策劃設(shè)計(jì)人員，永無(wú)止境地更新專(zhuān)業(yè)知識(shí)和提高個(gè)人素質(zhì)以及審美觀是必須的。為達(dá)到這一要求，我十分注重學(xué)習(xí)。工作之余，我利用可利用的時(shí)間來(lái)學(xué)習(xí)。另外，我覺(jué)得公司的每位同事都是我的老師，每一個(gè)人都有自己的優(yōu)勢(shì)，只有不斷地向他人探討求教，我才得以提高，工作才能做好。

在這個(gè)職位上，我配合公司各兄弟部門(mén)完成了董辦、總辦下達(dá)的任務(wù)設(shè)計(jì)制作，與同事的工作協(xié)調(diào)上，做到真誠(chéng)相待，互幫互學(xué)。

三、自我總結(jié)：

在這一年的工作中接觸到許多新的事物、學(xué)習(xí)到了許多新知識(shí)、新經(jīng)驗(yàn)，使自已在思想認(rèn)識(shí)和工作能力上有了新的提高和進(jìn)一步的完善。當(dāng)然，有收獲也有不足，如事情把握上仍然欠缺審判力度，在管理跟執(zhí)行的角色中無(wú)法把握好的平衡，經(jīng)常會(huì)陷入項(xiàng)目的實(shí)際操作中而忽略對(duì)整體把握力度。因此，20xx年是希望的一年，有新的氣新也有新的挑戰(zhàn)，但無(wú)論如何我都會(huì)以新的面孔，采取更積極主動(dòng)的態(tài)度迎接新的挑戰(zhàn)，用更大的努力在崗位上為公司做出更多貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)策劃報(bào)告書(shū)范文

成員：

（策劃5081）。

李超丁文亮張漢。

2010年7月15日——2011年12月30日活動(dòng)背景：

濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)分析：

濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷市場(chǎng)運(yùn)作及其消費(fèi)者理性認(rèn)知的轉(zhuǎn)變后，市場(chǎng)逐步成熟、消費(fèi)漸趨理性已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的刺激也已經(jīng)由原來(lái)的廣告“量”的投入轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的投入，在適合的時(shí)機(jī)投入適合數(shù)量的有針對(duì)性的廣告成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越推崇的方式。作為冠宇環(huán)翠山莊項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，其地理位置、銷(xiāo)售價(jià)格決定了項(xiàng)目本身的實(shí)體定位——即山景富貴人家的“高貴”檔次和品質(zhì)，所以運(yùn)用適合的廣告投入量和切合實(shí)際的廣告投放方式是運(yùn)作此類(lèi)項(xiàng)目的首選舉措。

從周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的分析來(lái)看：冠宇環(huán)翠山莊所處的地理位置是濟(jì)南的風(fēng)景名勝地區(qū)。該地區(qū)集中了濟(jì)南市的各高檔房屋，無(wú)論是高層還是多層造型及規(guī)劃均依山傍勢(shì)，借山造景，各有千秋。多層住宅中以邦泰綠苑和中潤(rùn)富華園為代表，小區(qū)內(nèi)封閉式物業(yè)管理和大面積的綠化率使其顯得非常時(shí)尚。皇冠山莊和綠苑亞泰也是本區(qū)內(nèi)高檔次住宅的代表，尤其皇冠山莊的黃金位置及其內(nèi)部品質(zhì)在濟(jì)南市開(kāi)創(chuàng)了總體價(jià)位的先河。綠苑亞泰項(xiàng)目規(guī)模雖小但底層車(chē)庫(kù)和復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶(hù)型設(shè)計(jì)也具備了高檔住宅的特征。本區(qū)內(nèi)最大規(guī)模的中檔次項(xiàng)目當(dāng)屬中聯(lián)花園，其內(nèi)部規(guī)劃風(fēng)格、戶(hù)型設(shè)計(jì)、3000多元的銷(xiāo)售價(jià)格在此地區(qū)成為銷(xiāo)售較好的的樓盤(pán)。本地區(qū)內(nèi)的舜華園、中創(chuàng)開(kāi)元山莊也都以其獨(dú)有的特色占據(jù)了區(qū)域市場(chǎng)的主力份額。本地區(qū)的消費(fèi)群體主要來(lái)自濟(jì)南市的各個(gè)地區(qū)，因?yàn)楸緟^(qū)域的樓盤(pán)均屬于高檔次，決定了購(gòu)買(mǎi)群體的有限，所以，在樓盤(pán)特色、文化上做文章應(yīng)該是首選策略。

回到冠宇環(huán)翠山莊項(xiàng)目來(lái)看，前期項(xiàng)目定位是華僑公寓，這就在原本狹窄的消費(fèi)群體覆蓋面上又縮小了范圍。所以，充分挖掘項(xiàng)目依山傍勢(shì)的自然特色冠名為：冠宇環(huán)翠山莊是恰當(dāng)?shù)囊彩窍喈?dāng)不錯(cuò)的。但根據(jù)目前此類(lèi)樓盤(pán)的消費(fèi)群體已經(jīng)萎縮的現(xiàn)狀，深層挖掘主力賣(mài)點(diǎn)通過(guò)新穎獨(dú)特的廣告創(chuàng)意來(lái)再次引起主力消費(fèi)群體的關(guān)注還是大有希望的。考慮到廣告宣傳的效果及其市場(chǎng)的反饋需要有一個(gè)周期，投入一定數(shù)量的廣告是必需的，尤其在主力宣傳時(shí)期，此時(shí)間段內(nèi)應(yīng)著力關(guān)注市場(chǎng)反映，銷(xiāo)售任務(wù)不可制定的過(guò)高，應(yīng)控制在市場(chǎng)客觀條件所能接受的彈性限度之內(nèi)。通過(guò)調(diào)查顯示，此區(qū)域內(nèi)的正常廣告投放前提下銷(xiāo)售實(shí)際能力約為3——4套。畢竟，此種消費(fèi)群體大都屬于享受生活的高檔群體，購(gòu)房多為二次置業(yè)，這就決定了此類(lèi)客源在市場(chǎng)消化時(shí)需要相對(duì)更長(zhǎng)一點(diǎn)的時(shí)間。故此，在主力推介時(shí)期的廣告投放必需保證足夠的市場(chǎng)暴光量，即廣告頻率和力度。只有如此，保證每月的銷(xiāo)售任務(wù)甚至有所突破才是客觀的，符合市場(chǎng)規(guī)律的。

前期的廣告投放計(jì)劃是完全符合冠宇環(huán)翠山莊的項(xiàng)目特點(diǎn)和檔次的，廣告計(jì)劃安全符合項(xiàng)目本身和市場(chǎng)的傳播規(guī)律，建議恢復(fù)前期廣告的投放比例并追加廣告費(fèi)用，只有保證足夠的廣告力度，保證市場(chǎng)信息量的有效傳播才能進(jìn)一步改善目前的銷(xiāo)售現(xiàn)狀。

活動(dòng)目的、意義和目標(biāo)：

一、冠宇?環(huán)翠山莊項(xiàng)目分析：

（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：

冠宇?環(huán)翠山莊在前期的開(kāi)發(fā)建設(shè)中并未作出大的廣告動(dòng)作，憑借自然優(yōu)勢(shì)和自然客戶(hù)達(dá)到了目前50%的銷(xiāo)售率。可以說(shuō)項(xiàng)目本身所特有的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)是吸引眾多主力客源的重要因素。通過(guò)綜合分析項(xiàng)目具備以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：

1、地理位置優(yōu)越。

小區(qū)位于濟(jì)南市的東南部，緊靠經(jīng)十東路，交通方便，周邊設(shè)施齊全。名盤(pán)眾多，地段整體檔次較高。隨著東部的發(fā)展和經(jīng)十東路拓寬工程的進(jìn)展，該地段的升值潛力也將無(wú)可比擬。

2、自然環(huán)境優(yōu)美。

本案西鄰緊靠燕子山西路，與美麗的燕子山僅一墻之隔。空氣清新，鬧中取靜。站在四樓平臺(tái)便能觸手可及燕子山上的松柏，聆聽(tīng)燕山腳下的動(dòng)聽(tīng)鳥(niǎo)鳴。

3、周邊人文氛圍濃厚。

與山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院、旅游學(xué)校、法律學(xué)校等名校為鄰，締造充滿(mǎn)靈性的文化空間。各種生活設(shè)施配套齊全，超市、醫(yī)院、銀行。

4、戶(hù)型設(shè)計(jì)科學(xué)合理。

戶(hù)型設(shè)計(jì)貫徹“實(shí)用、科學(xué)、宜居”的人性化原則，空間布局更加合理、更加符合現(xiàn)代人的居住習(xí)慣和時(shí)尚要求。

5、銷(xiāo)售進(jìn)入現(xiàn)房發(fā)售。

即買(mǎi)即住，零風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房，解除了購(gòu)房者的顧慮。加上建筑全部為四層結(jié)構(gòu)，即便是最高樓層也不過(guò)是四層而已，而且同樣享受贈(zèng)送閣樓的優(yōu)惠。

6、小區(qū)內(nèi)在品位。

從以上的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析來(lái)看，可供市場(chǎng)炒作的訴求點(diǎn)還是比較多的，只要運(yùn)用新穎獨(dú)特的廣告表現(xiàn)方式和創(chuàng)意手法進(jìn)行有針對(duì)性的客源吸引，積攢大量有效客源，更快更好的打出冠宇的房產(chǎn)品牌，促進(jìn)銷(xiāo)售進(jìn)度是大有希望的。

資源影響因素。

（一）地區(qū)。

房地產(chǎn)策劃報(bào)告

為了讓孩子們?cè)趭蕵?lè)中了解西方節(jié)日以及相關(guān)文化。幼兒園舉辦了父親節(jié)活動(dòng)。

一、活動(dòng)時(shí)間。

二、活動(dòng)地點(diǎn)。

幼兒園。

三、報(bào)名時(shí)間。

x月x日開(kāi)始宣傳。

四、報(bào)名地點(diǎn)。

在帶班老師處報(bào)名。

活動(dòng)人員：每位老師(共5位)邀請(qǐng)4位幼兒班學(xué)生;同時(shí)要求用邀請(qǐng)卡，攜父母出席，共組家庭。幼兒園所有老師，場(chǎng)務(wù)一名，管理現(xiàn)場(chǎng)道具。

五、活動(dòng)內(nèi)容。

了解父親節(jié)的由來(lái)和文化背景及慶祝方式。

六、活動(dòng)主旨。

活動(dòng)前期準(zhǔn)備：

通過(guò)海報(bào)的形式來(lái)宣傳這次活動(dòng)。各位老師在上課時(shí)宣傳活動(dòng)內(nèi)容，鼓勵(lì)學(xué)員報(bào)名參加此次活動(dòng)。準(zhǔn)備好老師上課需要的教具，市場(chǎng)部同事請(qǐng)?zhí)峁┪锪希唧w如下：大卡紙30張，a4彩紙一包，30支小膠棒。小蜜蜂，音響設(shè)備，話(huà)筒，文具系列獎(jiǎng)品。

活動(dòng)過(guò)程：

老師帶小朋友們進(jìn)入教室進(jìn)行熱身活動(dòng)，并且介紹父親節(jié)活動(dòng)流程和規(guī)則--課程教授過(guò)程中要求每組家庭針對(duì)老師的提問(wèn)和ppt內(nèi)容回答，采取積分制。英語(yǔ)老師根據(jù)ppt內(nèi)容，給每組家庭講授父親節(jié)的傳統(tǒng)及習(xí)俗。在此過(guò)程中，要求每組家庭記住節(jié)日含義，以及一些標(biāo)志性物品。

活動(dòng)方式：

爸爸擂臺(tái)賽老師會(huì)提問(wèn)關(guān)于寶寶或媽媽的一些愛(ài)好等等，加分評(píng)選“我是好爸爸”。親情對(duì)對(duì)碰寶寶的小腳踩在爸爸的腳上一起向前走，寶寶的腳不能落地，分組進(jìn)行比賽最先到達(dá)終點(diǎn)者為勝(寶寶要在途中找到第三輪比賽的寶藏，即爸爸的禮物)。最棒的禮物寶寶與媽媽一起完成禮物的制作，折紙制作爸爸的領(lǐng)帶襯衫，畫(huà)出爸爸的頭像，完成“最棒的禮物、擊鼓傳花，讓寶寶大聲說(shuō)出自己的愛(ài)。

活動(dòng)尾聲：

回顧整個(gè)課程內(nèi)容，給今天的”我是好爸爸“的每位爸爸頒發(fā)寶寶的”最棒的禮物“，合影留念!

一、活動(dòng)類(lèi)型：地產(chǎn)父親節(jié)活動(dòng)。

二、活動(dòng)主題：向天下父親致敬。

三、活動(dòng)目的：結(jié)合父親節(jié)的到來(lái)為業(yè)主及看樓來(lái)賓提供豐富多彩的節(jié)目，營(yíng)造節(jié)日氣氛;利用活動(dòng)增強(qiáng)項(xiàng)目品牌效應(yīng)，提升美譽(yù)度，為樓盤(pán)推廣作鋪墊;通過(guò)展示水岸生活寫(xiě)照，加深受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感;活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，借助活動(dòng)影響力，帶動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售工作。

四、活動(dòng)亮點(diǎn)：親子定向越野比賽，水上諧趣互動(dòng)游戲，水岸風(fēng)情節(jié)目演繹。

五、活動(dòng)構(gòu)成：比賽路線劃分(結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)需要而定)，定向越野比賽：雙人跳繩、趣味投籃、親子二人三足游戲、趣味智力問(wèn)答、即影即有，頒獎(jiǎng);水上諧趣互動(dòng)游戲：水上漫步者、揮灑極致、大力水手、全城攻略;水岸風(fēng)情節(jié)目：夢(mèng)幻情景劇、滑稽跳水、水上航模、動(dòng)感美少女音樂(lè)組合;充氣卡通扮偶巡游互動(dòng);靜態(tài)展示”父親的背影“。

房地產(chǎn)策劃報(bào)告

20__年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)跌宕起伏的年份，對(duì)于從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作人員來(lái)說(shuō)更是一個(gè)難以忘懷的一年。隨著貫徹一年的各種房產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，對(duì)每一名從事房產(chǎn)工作的人員都產(chǎn)生了很大的沖擊。對(duì)于20__年的工作總結(jié)有如下幾個(gè)方面一、個(gè)人心態(tài)方面年初當(dāng)房產(chǎn)政策存在波動(dòng)期的時(shí)候，當(dāng)時(shí)內(nèi)心堅(jiān)定的相信房產(chǎn)行業(yè)不會(huì)因?yàn)楦鞣N政策而受到影響，因此工作期間表現(xiàn)出來(lái)的都是充滿(mǎn)信心充滿(mǎn)激情，因?yàn)橄嘈胚@次房產(chǎn)調(diào)控不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間，在不久的將來(lái)便會(huì)過(guò)去，但是隨著房產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的影響持續(xù)加大，自己的心態(tài)也隨著房產(chǎn)行情的轉(zhuǎn)冷而變的不再充滿(mǎn)信心和富有激情了，因此無(wú)論是在工作上還是在生活上都比較失落，深知自己作為一個(gè)項(xiàng)目部銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人，自己的失落情緒和不自信都會(huì)在無(wú)形中影響到整個(gè)團(tuán)隊(duì)的士氣。自己雖故作堅(jiān)強(qiáng)和自信，但是仍掩飾不了內(nèi)心的彷徨，因此對(duì)因自己的心態(tài)問(wèn)題而影響到團(tuán)隊(duì)的情緒和士氣進(jìn)行深刻的自我批評(píng)。二、團(tuán)隊(duì)管理方面存在的問(wèn)題1、招聘面試方面的不足自己在招聘面試的時(shí)候缺少精心的設(shè)計(jì)和安排，有時(shí)候自己也不加重視，總是奔著你情我愿的想法，沒(méi)有必要跟面試者講太多，正是因?yàn)樽约旱牟恢匾晳?yīng)聘這個(gè)環(huán)節(jié)從而導(dǎo)致一部分優(yōu)秀人員的流失，也給人事部門(mén)增添了不少麻煩!2、團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)工作方面的不足沒(méi)有計(jì)劃的培訓(xùn)、沒(méi)有目的的培訓(xùn)、沒(méi)有統(tǒng)籌準(zhǔn)備的培訓(xùn)。對(duì)團(tuán)隊(duì)的打造目標(biāo)不明確比較籠統(tǒng)，培訓(xùn)的計(jì)劃做的更加籠統(tǒng)，因此在培訓(xùn)工作開(kāi)展時(shí)想到什么就培訓(xùn)什么，感覺(jué)團(tuán)隊(duì)缺少什么就培訓(xùn)什么，有的時(shí)候很少培訓(xùn)，有的時(shí)候即使天天培訓(xùn)也達(dá)不到培訓(xùn)的預(yù)期和效果。不但增加了工作人員的負(fù)擔(dān)更影響了工作人員的心情。對(duì)于培訓(xùn)沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)期統(tǒng)籌的安排和布置，自己也沒(méi)有提前做好充足的準(zhǔn)備工作。自己不但沒(méi)有得到鍛煉，使主管也得不到相應(yīng)的磨練更使整個(gè)團(tuán)隊(duì)裹足不前。也沒(méi)有研究過(guò)老銷(xiāo)售和新人進(jìn)行區(qū)別培訓(xùn)，導(dǎo)致新人學(xué)習(xí)難度增大老銷(xiāo)售也感覺(jué)付出了時(shí)間卻得不到較好的效果。3、監(jiān)督、督促工作方面的不足很多事情都是及時(shí)的安排下去，但是沒(méi)有給予及時(shí)的督促和監(jiān)督，導(dǎo)致安排下去的事情做的不理想甚至是基本上沒(méi)有完成。例如銷(xiāo)售人員的約電約客問(wèn)題，自己很少去督促和檢查他們的來(lái)電來(lái)客，導(dǎo)致銷(xiāo)售人員在這方面的工作開(kāi)展的不是很理想。有的銷(xiāo)售人員甚至很長(zhǎng)時(shí)間對(duì)客戶(hù)都不進(jìn)行約訪，損失了公司難得的客戶(hù)資源。4、及時(shí)總結(jié)學(xué)習(xí)方面的不足當(dāng)工作期間遇到一定難題的時(shí)候，自己很少去總結(jié)學(xué)習(xí)更談不上將自己總結(jié)的東西傳授給團(tuán)隊(duì)，有時(shí)候難題過(guò)去就過(guò)去了，不再過(guò)多的進(jìn)行回顧總結(jié)和傳授。當(dāng)遇到問(wèn)題客戶(hù)的時(shí)候，總是想盡一切辦法給予解決但總是忽略產(chǎn)生這些問(wèn)題的根源在那，因而重復(fù)的問(wèn)題不斷出現(xiàn)，如何將該問(wèn)題在前期解決掉或避免該問(wèn)題的產(chǎn)生自己卻不做總結(jié)和傳授。5、公司制度的執(zhí)行和落實(shí)方面的不足例如有的工作人員偶爾遲到三五分鐘，但出于不忍心就不再?lài)?yán)格按照公司制度給予其罰款，從而導(dǎo)致了其它銷(xiāo)售人員心理不平衡，給管理工作帶來(lái)了一定的困難。究其原因做為一名銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)人首先必須嚴(yán)格按照公司的管理制度進(jìn)行相應(yīng)的處罰，對(duì)其違紀(jì)行為視而不見(jiàn)于心不忍不給予其進(jìn)行罰款可實(shí)際上就是在縱容其行為，因此對(duì)于我來(lái)說(shuō)是一種失職行為。衛(wèi)生雖然每天都在做，但是維護(hù)效果比較差，剛到中午時(shí)分售樓處的衛(wèi)生已經(jīng)開(kāi)始變差，追根究底這都是我的監(jiān)督和督促管理工作不到位，導(dǎo)致工作人員在這方面的意識(shí)比較差。公司最基本的管理制度自己都因?yàn)榉N.種原因執(zhí)行和落實(shí)不到位，更談不上讓自己的團(tuán)隊(duì)按照制度去嚴(yán)格要求自己。6、銷(xiāo)售一線工作出現(xiàn)的問(wèn)題敏感性不足。由于銷(xiāo)售一線工作靈活多變，因此需要根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)制定出相應(yīng)的制度策略。在這方面自己的主動(dòng)積極意識(shí)存在很大的欠缺，總是習(xí)慣于領(lǐng)導(dǎo)將工作安排完事以后自己才去執(zhí)行，不動(dòng)腦子去想過(guò)多事情，從而使很多工作做起來(lái)很被動(dòng)。例如銷(xiāo)售一線產(chǎn)生分單情況很正常，但是明知之前定的一些分單制度不是很完善，但是自己作為一個(gè)銷(xiāo)售經(jīng)理仍不認(rèn)真去研究和完善以前的分單制度，從而導(dǎo)致在銷(xiāo)售出現(xiàn)分單情況后沒(méi)有一個(gè)共識(shí)的制度參考，只能根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行平均分配，這樣在一定程度上也影響了銷(xiāo)售人員的工作情緒和積極性。7、對(duì)不同職位的工作人員管理層次不清。銷(xiāo)售和主管按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)要求和管理，因此不能使主管的職能和角色充分的體現(xiàn)和發(fā)揮出來(lái)，從而使主管不僅體會(huì)不到自身的價(jià)值，同時(shí)也降低了主管工作的積極性。例如當(dāng)我調(diào)入__項(xiàng)目的時(shí)候共10名工作人員其中三名主管，如何使一個(gè)主管在團(tuán)隊(duì)當(dāng)中更好的發(fā)揮自己的才華?如何使一個(gè)主管通過(guò)自己的實(shí)踐管理得到迅速的提高?這些自己都沒(méi)有認(rèn)真的想過(guò)，更沒(méi)有認(rèn)真的做過(guò)，以至于三名主管在團(tuán)隊(duì)中起不到任何主管的職責(zé)作用更發(fā)揮不出主管應(yīng)有的水平，反而使主管心生埋怨對(duì)他們的關(guān)心不夠。由于自己的不嚴(yán)格管理導(dǎo)致團(tuán)隊(duì)松散，這些都是我不可推卸的責(zé)任。8、團(tuán)隊(duì)之間的溝通也存在很大的缺陷。曾經(jīng)也認(rèn)真制定過(guò)與工作人員之間的溝通計(jì)劃，但是實(shí)施一段時(shí)間后便拋向腦后，感覺(jué)溝通純粹是在浪費(fèi)時(shí)間，但事實(shí)卻讓我倍感遺憾，__項(xiàng)目7月份施行末尾淘汰制，當(dāng)時(shí)每個(gè)人壓力都非常巨大，因?yàn)槊總€(gè)人會(huì)面臨著同樣一個(gè)被淘汰的結(jié)局，尤其到月末的時(shí)候__主管和兩名銷(xiāo)售人員都沒(méi)有業(yè)績(jī)，自己也觀察到末尾淘汰已經(jīng)影響到了他們的工作狀態(tài)，但是自己仍沒(méi)有主動(dòng)找到他們與其進(jìn)行良好的溝通，更談不上排解他們的壓力，因此最終導(dǎo)致__心態(tài)即將達(dá)到崩潰的邊緣。通過(guò)這件事才讓我深刻的意識(shí)到及時(shí)的溝通是多么的重要，而作為一名銷(xiāo)售經(jīng)理對(duì)下屬如此漠不關(guān)心，導(dǎo)致下屬出現(xiàn)這種嚴(yán)重情緒深表自責(zé)。通過(guò)團(tuán)隊(duì)管理失敗的教訓(xùn)讓我深刻的領(lǐng)悟到嚴(yán)格是愛(ài)，寬松是害這句話(huà)的含義。三、案場(chǎng)管理方面的不足1、案場(chǎng)談客監(jiān)督及把握方面的不足往往當(dāng)問(wèn)題客戶(hù)出現(xiàn)的時(shí)候，自己才想辦法給予解決，但是在案場(chǎng)自己很少全程及時(shí)的給予銷(xiāo)售人員的談客進(jìn)行指導(dǎo)，也很少提示或組織其它銷(xiāo)售人員給予適當(dāng)?shù)脑靹?shì)來(lái)創(chuàng)造氛圍，同時(shí)也缺少談客過(guò)程中關(guān)鍵點(diǎn)的把握，從而增加了銷(xiāo)售人員的談客難度也降低了其成交率。對(duì)于銷(xiāo)售人員的談客自己也很少及時(shí)給予點(diǎn)評(píng)，也很少組織其它銷(xiāo)售人員給予及時(shí)的旁聽(tīng)來(lái)提高自己的談客技巧。2、案場(chǎng)問(wèn)題客戶(hù)處理方面的不足當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題客戶(hù)的時(shí)候自己往往缺少耐心的給予解釋和解決，這樣不僅使客戶(hù)得不到安撫同時(shí)更激化了客戶(hù)與公司之間的矛盾。例如__業(yè)主因?yàn)樽约嘿I(mǎi)的房得不到采光對(duì)公司的意見(jiàn)較大，當(dāng)客戶(hù)非常急躁的向我們?cè)V說(shuō)的時(shí)候，我反而說(shuō)出了更加難聽(tīng)的話(huà)，致使業(yè)主與我公司矛盾更加激化，使問(wèn)題更加難以解決。為此給公司帶來(lái)的不好影響深感慚愧。四、執(zhí)行力方面的不足公司一直有種觀念叫不在理解中執(zhí)行就在執(zhí)行中去理解，強(qiáng)調(diào)的是執(zhí)行力必須要強(qiáng)。但自我批評(píng)的是我的執(zhí)行力存在嚴(yán)重滯后的問(wèn)題，我深刻的意識(shí)到自己辦事比較拖沓，總有一種不到最后一刻絕不完成的想法，因此對(duì)領(lǐng)導(dǎo)安排或者其其它的事情總是能往后拖就往后拖，例如鄧總讓把__小區(qū)的用材實(shí)物展示出來(lái)，但是自己不予重視，感覺(jué)擺出來(lái)也沒(méi)什么必要，就拖沓的不予及時(shí)執(zhí)行。深知自己拖沓的習(xí)慣害人害己，自己也要努力改掉這樣拖沓的壞毛病。五、溝通方面的不足在團(tuán)隊(duì)管理中提到這點(diǎn)不足，但在這我還要著重談一下溝通中存在的不足。首先是跟領(lǐng)導(dǎo)之間的溝通存在一定的不足，有時(shí)候自己產(chǎn)生某種想法想和領(lǐng)導(dǎo)溝通，但又怕領(lǐng)導(dǎo)否定自己的觀點(diǎn)，因此總是在和領(lǐng)導(dǎo)溝通中猶猶豫豫不敢發(fā)表自己的觀點(diǎn)和見(jiàn)解，當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)否定自己觀點(diǎn)的時(shí)候自己也就不再為自己的觀點(diǎn)找佐證，由于自己的這種心理導(dǎo)致自己不能很好的拿出自己的觀點(diǎn)和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通。其次是和策劃之間的溝通缺失。每當(dāng)項(xiàng)目部舉行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的時(shí)候總是策劃人員和自己主動(dòng)溝通，自己卻不主動(dòng)和他們進(jìn)行溝通，總是聽(tīng)從于他們的各種觀點(diǎn)和見(jiàn)解，不提自己的意見(jiàn)和建議。可以說(shuō)和他們之間存在溝通缺失，即使當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售遇到難題的時(shí)候也不想和他們溝通尋找良好的解決方法。再次和下屬之間的溝通重視程度不夠，以及溝通機(jī)制缺失。總以自己的想法來(lái)想工作人員的想法，不能完全占到銷(xiāo)售人員的角度去想問(wèn)題，再加上跟他們之間很少溝通，因此導(dǎo)致很多銷(xiāo)售人員之間的問(wèn)題不能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)和解決。例如在__一名主管和銷(xiāo)售人員之間產(chǎn)生不愉快的時(shí)候，自己沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)更沒(méi)有及時(shí)和他們雙方之間進(jìn)行溝通，最后導(dǎo)致主管和銷(xiāo)售人員之間矛盾激化，自己才意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告

1、進(jìn)入一個(gè)行業(yè)，對(duì)行業(yè)的知識(shí)，熟悉操作流程和建立自己的客戶(hù)關(guān)系。在實(shí)際工作中，我也學(xué)到了如何抓準(zhǔn)客戶(hù)和跟蹤客戶(hù)，懂得不同客戶(hù)的不同需求。

2、對(duì)市場(chǎng)的了解。不僅是要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)有所了解，也對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解。絕對(duì)不能坐井觀天，不知天下事。因?yàn)槭澜缟喜蛔兊木褪恰白兓保砸鶕?jù)市場(chǎng)的變化而做出相應(yīng)的策略，這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中制勝。應(yīng)該不斷的學(xué)習(xí)，積累，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，價(jià)格浮動(dòng)。在了解了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戶(hù)型以及價(jià)格信息，才能凸顯出自己樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)。

3、處理好跟客戶(hù)的關(guān)系，和客戶(hù)建立好良好的關(guān)系。因?yàn)橥粋€(gè)客戶(hù)，可能會(huì)接到很多戶(hù)型以及戶(hù)型的價(jià)格，如果關(guān)系不錯(cuò)，客戶(hù)會(huì)主動(dòng)將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格信息，以及戶(hù)型特點(diǎn)主動(dòng)告訴。在這個(gè)過(guò)程中，我們就要要充分利用自己的樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)，特點(diǎn)，分析對(duì)方價(jià)格，并強(qiáng)調(diào)我們的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步促成成交。

二、個(gè)人素質(zhì)能力。

1、誠(chéng)實(shí)。做生意，最怕“_商”，所以客戶(hù)都喜歡跟誠(chéng)實(shí)的人做朋友，做生意。售樓也是一樣在與人交流的過(guò)程中，要體現(xiàn)自己的誠(chéng)意。在客戶(hù)交流的過(guò)程中，只有誠(chéng)實(shí)，才能取得信任。

2、熱情。只要對(duì)自己的職業(yè)有熱情，才能全神貫注地把自己的精力投下去，房地產(chǎn)銷(xiāo)售更是如此，因?yàn)殇N(xiāo)售是一個(gè)很長(zhǎng)銷(xiāo)售的過(guò)程。

房地產(chǎn)策劃報(bào)告精彩

xx年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，市場(chǎng)急劇萎縮，出現(xiàn)嚴(yán)重持幣觀望情緒。我們?cè)诠绢I(lǐng)導(dǎo)的正確指揮下；在營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理積極的帶領(lǐng)下。營(yíng)銷(xiāo)部克服種種困難，把握市場(chǎng)機(jī)遇。達(dá)到了在整個(gè)集團(tuán)公司完成指標(biāo)百分比第二、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制最好，宜賓本地銷(xiāo)售份額占有率最高，的可喜成績(jī)。

作為宜賓魯能營(yíng)銷(xiāo)部一員，在今年激烈的市場(chǎng)博弈中；在我們一次次市場(chǎng)調(diào)研、預(yù)測(cè)、目標(biāo)客戶(hù)的分析、把握，以及制定出階段性目標(biāo)和相應(yīng)的工作計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行中；在一次次部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，思想碰撞中；在領(lǐng)導(dǎo)不斷委以重任，充分信任并實(shí)時(shí)的培養(yǎng)指教下；在全部門(mén)暢通溝通，積極配合下。擔(dān)任推廣管理工作崗位的我，收益頗多，也成長(zhǎng)不少。同時(shí)我也很榮幸能在魯能公司任職，得到鍛煉和提高的同時(shí)也在實(shí)踐工作中成長(zhǎng)展示了自己。現(xiàn)對(duì)xx年全年工作總結(jié)如下：

1、以上半年為主的林中漫步的蓄客、強(qiáng)銷(xiāo)、持銷(xiāo)的推廣；

2、從年中開(kāi)始的鑫空間項(xiàng)目的蓄客、強(qiáng)銷(xiāo)的推廣；

3、貫穿全年的一個(gè)山水綠城大盤(pán)品質(zhì)、區(qū)域生態(tài)、提高品牌美譽(yù)度和忠誠(chéng)度品牌推廣。

1、大眾媒體報(bào)媒，以新三江周刊、日?qǐng)?bào)、晚報(bào)為主。再充分考慮宜賓本地閱讀習(xí)慣和考察了各報(bào)媒影響力和投放量后，我們采取了增加新三江投放量，適量減少日?qǐng)?bào)、晚報(bào)投放量。在具體實(shí)施過(guò)程中我們采取軟硬結(jié)合，即給客戶(hù)強(qiáng)勢(shì)的視覺(jué)沖擊，又注重引導(dǎo)其消費(fèi)觀念。

2、大眾媒體電視廣告，電視廣告以宜賓電視臺(tái)為主，也做到項(xiàng)目線和品牌線相結(jié)合，即時(shí)更新電視廣告內(nèi)容，突出當(dāng)時(shí)我公司推廣重點(diǎn)，另外在調(diào)查發(fā)現(xiàn)潛在郊縣客戶(hù)量巨大后，我部從8月開(kāi)始在各大郊縣投放了縣有線電視廣告，即時(shí)把我公司產(chǎn)品信息、銷(xiāo)售信息傳達(dá)到郊縣市場(chǎng)。

3、網(wǎng)路網(wǎng)站，xx年我公司產(chǎn)品小戶(hù)型居多，客戶(hù)群趨向年輕一代，所以我部投放了以零距離網(wǎng)絡(luò)、泡菜壇網(wǎng)絡(luò)、宜賓新聞網(wǎng)、三江房產(chǎn)網(wǎng)等本地網(wǎng)絡(luò)媒體。即時(shí)發(fā)布我公司各重大節(jié)點(diǎn)信息，銷(xiāo)售信息等。另外xx年我部重新規(guī)劃了我公司網(wǎng)站，讓公司有一個(gè)獨(dú)立的全面的網(wǎng)站。

4、戶(hù)外媒體，戶(hù)外媒體據(jù)客戶(hù)來(lái)電來(lái)訪分析為最有效的媒體，所以xx年我部對(duì)戶(hù)外媒體投放進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)一些位置不好，可視效果不佳的戶(hù)外廣告予以終止，新增加了戎州橋，郊縣戶(hù)外。另外在項(xiàng)目?jī)?nèi)戶(hù)外也進(jìn)行了規(guī)劃，開(kāi)通了山水庭院高炮、外江路4個(gè)燈箱廣告光亮效果；新增加了財(cái)富廣場(chǎng)2個(gè)戶(hù)外廣告；統(tǒng)一規(guī)劃了項(xiàng)目?jī)?nèi)所有燈箱道旗廣告，預(yù)計(jì)xx年年初能執(zhí)行。最后在全年戶(hù)外布點(diǎn)基礎(chǔ)上，我部即時(shí)更換戶(hù)外信息，定期檢查戶(hù)外效果，力保戶(hù)外發(fā)布即時(shí)有效。

5、其他媒體，xx年我部針對(duì)直接目標(biāo)客戶(hù)，進(jìn)行了以大企業(yè)團(tuán)購(gòu)為單位的巡展，走訪，以郊縣目標(biāo)客戶(hù)為主的dm單直郵，郊縣巡展。

再次在活動(dòng)方面，1月成功舉辦了“傾城七年，一路有您”山水綠城幸福大家庭春節(jié)晚會(huì)，鞏固了魯能品牌形象，2月林中漫步樣板房開(kāi)放活動(dòng)，4月林中漫步休閑長(zhǎng)廊開(kāi)放、林中漫步開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，5月份宜賓房產(chǎn)文化節(jié)活動(dòng)，6月鑫空間樣板房開(kāi)放既魅力香港游活動(dòng)，7月山水綠城運(yùn)動(dòng)嘉年華活動(dòng)開(kāi)幕，8月份鑫空間看盤(pán)活動(dòng)，10財(cái)富中心開(kāi)工儀式、宜賓住博會(huì)。活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)一是維護(hù)老客戶(hù)關(guān)系，提升品牌美譽(yù)度，提高口碑宣傳。還有配合銷(xiāo)售，各客戶(hù)一種尊貴感，榮譽(yù)感，提高成交率。

1、先后2次對(duì)銷(xiāo)售中心在費(fèi)用不足的情況下進(jìn)行了裝飾調(diào)整，

2、先后配合協(xié)調(diào)了林中漫步和鑫空間樣板房裝修工作，并順利按時(shí)的完成任務(wù)。

3、規(guī)劃定做了鑫空間的景觀沙盤(pán)模型，并能充分體現(xiàn)鑫空間優(yōu)勢(shì)。

4、按時(shí)制作了林中漫步、鑫空間項(xiàng)目的樓書(shū)、戶(hù)型單頁(yè)等銷(xiāo)售物料，給銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)密切配合，強(qiáng)有力的支持。

5、其他一些銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)修補(bǔ)，布置工作都在得到通知或發(fā)現(xiàn)后迅速完成。

最后在和集團(tuán)公司匯報(bào)、部門(mén)間合作和團(tuán)隊(duì)工作協(xié)調(diào)工作方面。每月按時(shí)準(zhǔn)確的匯報(bào)了報(bào)集團(tuán)公司營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃等各項(xiàng)集團(tuán)公司要求提交的資料，做到營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制良好，匯報(bào)準(zhǔn)確。在部門(mén)合作方面積極配合工程部開(kāi)工竣工典禮活動(dòng)的舉行，協(xié)調(diào)樣板房裝修事宜等。在更換營(yíng)銷(xiāo)策劃代理公司后，我們積極主動(dòng)的和新推廣公司交流暢談，提供項(xiàng)目以前的推廣思路，方法資料。盡量讓新策劃公司盡快上手，同時(shí)也協(xié)調(diào)銷(xiāo)售代理公司、策劃代理公司等組織會(huì)議溝通，讓推廣和銷(xiāo)售結(jié)合。

1、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研工作，特別是來(lái)點(diǎn)來(lái)訪客戶(hù)分析，正確把握目標(biāo)客戶(hù)群體的特征、喜好、開(kāi)展有針對(duì)性的推廣渠道、推廣思路，和訴求點(diǎn)。

2、加強(qiáng)媒體效果評(píng)估工作，以此來(lái)指導(dǎo)我們xx年?duì)I銷(xiāo)費(fèi)用在各媒體渠道投放比例，并隨時(shí)指導(dǎo)調(diào)整我們的推廣策略，做到營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用效果最大化。

3、在推廣節(jié)奏上，結(jié)合房市相關(guān)政策、本地消費(fèi)習(xí)慣和我們相應(yīng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行節(jié)奏性推廣，做到市場(chǎng)好或我們有重大節(jié)點(diǎn)時(shí)能強(qiáng)勢(shì)推廣，火爆銷(xiāo)售。

4、在媒體渠道方面，爭(zhēng)取發(fā)覺(jué)利用一些更直接針對(duì)目標(biāo)客群的特殊媒體，一來(lái)可以節(jié)約營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，二來(lái)效果顯著。

5、完善戶(hù)外布點(diǎn)，做到以項(xiàng)目所在地、老城區(qū)等人流集中地區(qū)為中心，各郊縣進(jìn)城入口包圍的布點(diǎn)格局，嚴(yán)格挑選戶(hù)外位置，做到在人流集中地能多次強(qiáng)制曝光，各區(qū)域都能兼顧的戶(hù)外布點(diǎn)。

6、活動(dòng)方面除要認(rèn)真完成固定的幾個(gè)大活動(dòng)（如房交會(huì)、開(kāi)盤(pán)等）外，還應(yīng)充分利用我公司老客戶(hù)資源，針對(duì)老客做活動(dòng)，提高品牌美譽(yù)度、忠誠(chéng)度，充分發(fā)揮老客戶(hù)口碑宣傳效果。

7、在團(tuán)隊(duì)合作方面，加強(qiáng)各代理公司之間的溝通，做到銷(xiāo)售與推廣結(jié)合，相互配合，積極引導(dǎo)一種健康快樂(lè)的團(tuán)隊(duì)氛圍。

房地產(chǎn)策劃辭職報(bào)告

房地產(chǎn)策劃述職報(bào)告

房地產(chǎn)策劃報(bào)告精彩

總覺(jué)得還沒(méi)來(lái)得及細(xì)細(xì)揣摩自己在這一年中的所獲得的千般感受，xx年已經(jīng)進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)的階段。當(dāng)我坐在電腦前回首這一年走過(guò)的路，總能讓自己陷于不可自拔的回憶和感嘆中。xx年是我人生旅程中轉(zhuǎn)折的一年，我在這一年中迎接了新的城市、新的生活和新的工作，適應(yīng)了新的工作環(huán)境，結(jié)識(shí)了新的工作伙伴。xx年也是我從事房地產(chǎn)行業(yè)后最具挑戰(zhàn)的一年，我在這一年里看到了房產(chǎn)市場(chǎng)走到了大歷史的拐點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)高位萎縮態(tài)勢(shì)進(jìn)一步明顯，意味著這是一個(gè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的年代。

而踏入xxxxxx公司已經(jīng)有五個(gè)月的時(shí)間了，過(guò)去的五個(gè)月對(duì)我的人生來(lái)說(shuō)亦是一次全新的開(kāi)始，空閑之余我常常在思考著要以何種心情來(lái)詮釋剛剛過(guò)去的五個(gè)月。回想起五個(gè)月以前，我還是一個(gè)剛剛在這個(gè)城市開(kāi)始自己人生的過(guò)路人，而現(xiàn)在，我已經(jīng)蛻變成為在這個(gè)城市、這個(gè)公司忙碌的一份子。這些轉(zhuǎn)變都是不知不覺(jué)中積累出的，或者說(shuō)是冥冥之中的一種人生選擇。過(guò)去的那些工作的日子里，充滿(mǎn)了激情，也飽含著淚光，甚至也有過(guò)掙扎，在一次次推動(dòng)自己前進(jìn)的路上，我面對(duì)著從來(lái)沒(méi)有面臨過(guò)的境遇，在領(lǐng)導(dǎo)的指引下和同事的幫助下，學(xué)會(huì)了如何做好本職的那些工作，懂得了應(yīng)該品味的人生滋味。

(一)銷(xiāo)售工作。

作為營(yíng)銷(xiāo)策劃部的一員，剛剛進(jìn)入公司半個(gè)月的時(shí)候就經(jīng)歷了xx公寓開(kāi)盤(pán)的整個(gè)過(guò)程，這是我從事房產(chǎn)銷(xiāo)售工作以來(lái)第一次經(jīng)歷強(qiáng)銷(xiāo)的過(guò)程，在那時(shí)候近半個(gè)月的強(qiáng)銷(xiāo)時(shí)間內(nèi)，我感覺(jué)像是經(jīng)歷了一次漫長(zhǎng)而又短暫的難得的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在工作的挑戰(zhàn)中我認(rèn)識(shí)到了工作的意義和樂(lè)趣。

從事銷(xiāo)售工作，不僅僅是做好來(lái)電、來(lái)訪客戶(hù)的接待，更要做好客戶(hù)的分析、追訪和洽談。在xx公寓的強(qiáng)銷(xiāo)期內(nèi)，根據(jù)分工，我從事的是一線的銷(xiāo)售工作，直接面對(duì)客戶(hù)，進(jìn)行戶(hù)型引導(dǎo)，為客戶(hù)下單。在平銷(xiāo)期里，做好意向客戶(hù)的接待、追訪記錄，以銷(xiāo)售人員的本職工作為重心做好客戶(hù)跟蹤，完成了成交。

此外，完成與銷(xiāo)售相關(guān)其他工作有：協(xié)助新綠園參加義烏房展會(huì)、參加集團(tuán)組織的雙聯(lián)展活動(dòng)、參加杭州xx年秋季房展會(huì)、玉蘭公寓前往城東汽配城的推介活動(dòng)、每天市場(chǎng)重點(diǎn)信息的關(guān)注以短信的方式告知邵經(jīng)理等。

(二)客戶(hù)服務(wù)工作。

在今年9月受到萬(wàn)科打折和市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的影響，我們的工作重點(diǎn)之一也轉(zhuǎn)向了客戶(hù)服務(wù)方面。我在客戶(hù)服務(wù)方面的工作主要有：

(1)xx公寓業(yè)主qq群和業(yè)主論壇的日常維護(hù)工作。在9月下旬，公司專(zhuān)門(mén)成立了業(yè)主群和業(yè)主論壇，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的交流平臺(tái)加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通和信息對(duì)接。作為xx公寓與業(yè)主網(wǎng)絡(luò)交流的直接管理和維護(hù)者，我每天及時(shí)關(guān)注來(lái)自qq群和業(yè)主論壇的重要信息，回復(fù)業(yè)主提問(wèn)，定期將業(yè)主反映的主要問(wèn)題進(jìn)行匯總、登記。對(duì)于這項(xiàng)工作，我之前從來(lái)沒(méi)有接觸過(guò)，對(duì)論壇維護(hù)的工作了解較少，但是在這項(xiàng)工作中逐漸轉(zhuǎn)變成我的樂(lè)趣之一，每天與業(yè)主通過(guò)這種方式的溝通既便捷又輕松，同時(shí)也加深了感情的交流，為日后的交房工作做好了一定的基礎(chǔ)。目前xx公寓的準(zhǔn)業(yè)主里，已經(jīng)了一小部分成員與我建立起超出銷(xiāo)售人員與客戶(hù)之間的關(guān)系，成為真正的朋友般的友誼，與他們的溝通十分順暢。

(2)園區(qū)體驗(yàn)游活動(dòng)的配合。園區(qū)體驗(yàn)游活動(dòng)在今年xx月份開(kāi)展，項(xiàng)目公司配合進(jìn)行專(zhuān)線的游園活動(dòng)組織、帶團(tuán)參觀、項(xiàng)目解說(shuō)等工作。部門(mén)指派我負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的接洽人，我參加了這項(xiàng)活動(dòng)組織的培訓(xùn)、例會(huì)等，也在周末帶領(lǐng)過(guò)游園團(tuán)參加了東部幾個(gè)項(xiàng)目的線路。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中進(jìn)行綠城品牌的宣傳，讓意向客戶(hù)體驗(yàn)xx品牌的服務(wù)。

除了以上列舉的客戶(hù)服務(wù)方面的工作外，在日常的接待中對(duì)準(zhǔn)業(yè)主的來(lái)電、來(lái)訪均做好登記工作，定期匯總、報(bào)告，同時(shí)對(duì)他們提出的問(wèn)題進(jìn)行跟蹤回復(fù)和解答；定期與工程部人員對(duì)接，了解xx公寓最新工程進(jìn)度，整理拍攝工程進(jìn)度形象照片和文字，及時(shí)向業(yè)主傳達(dá)工程情況；持續(xù)進(jìn)行準(zhǔn)業(yè)主和意向客戶(hù)參加體檢報(bào)名工作、組織落實(shí)業(yè)主懇談會(huì)相關(guān)工作等。

(三)內(nèi)務(wù)工作。

在強(qiáng)銷(xiāo)期以后，我又承擔(dān)了一些工作，主要是客戶(hù)接待和銷(xiāo)售、合同資料的整理、各類(lèi)表單臺(tái)帳的建立和整理、xx會(huì)入會(huì)和積分資料的統(tǒng)計(jì)與對(duì)接、每周會(huì)議紀(jì)要的編寫(xiě)以及一些內(nèi)務(wù)工作。主要有以下方面：

(1)合同資料的整理。剛進(jìn)入公司的時(shí)候，部門(mén)就交給了我一項(xiàng)重要的工作任務(wù)，就是對(duì)xx公寓合同資料的整理。當(dāng)時(shí)我還不清楚所謂的合同資料都包含哪些內(nèi)容、需要哪些手續(xù)，對(duì)一系列工作的流程更是不知曉，可以說(shuō)是一頭霧水。在同事的講解、指導(dǎo)下才對(duì)這項(xiàng)工作有了初步的概念。緊接著就進(jìn)入到了xx公寓的開(kāi)盤(pán)，同樣也面臨著大量合同資料的整理，這時(shí)候經(jīng)歷了一些過(guò)程性的工作，在腦海中對(duì)如何做好合同資料整理也逐漸形成了思路，通過(guò)與其他同事的配合才把這項(xiàng)工作持續(xù)性的做好。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中同時(shí)完成與財(cái)務(wù)部、按揭銀行的合同移交。

(2)各類(lèi)表單臺(tái)帳的建立和整理。除了傳統(tǒng)的銷(xiāo)售合同資料的整理，支撐起各項(xiàng)工作流程的依據(jù)是各類(lèi)型的表單，如退房程序表單、換房程序表單、延期簽約審批單等，表單也要進(jìn)行統(tǒng)一的管理，建立臺(tái)帳、定期梳理。另外，我對(duì)申請(qǐng)參加xx會(huì)的客戶(hù)、會(huì)員要求積分資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，完成與xx會(huì)的對(duì)接。

(3)會(huì)議紀(jì)要的編寫(xiě)。部門(mén)每周都會(huì)舉行銷(xiāo)售周例會(huì)，我負(fù)責(zé)每周會(huì)議紀(jì)要的擬寫(xiě)和歸檔工作。

在xx公寓強(qiáng)銷(xiāo)期內(nèi)，我認(rèn)識(shí)到團(tuán)隊(duì)的力量和自我的不足。在強(qiáng)銷(xiāo)期過(guò)后的很長(zhǎng)一段時(shí)間里面，我都在對(duì)自己進(jìn)行反思，希望可以實(shí)現(xiàn)對(duì)自己的一些突破。我想要改變身上一些局限我自己展現(xiàn)的因素，改變?cè)械墓ぷ鞣绞剑笞约涸趫F(tuán)隊(duì)的協(xié)助中達(dá)到最佳的狀態(tài)。有時(shí)候我在默默的注視著自己，對(duì)自己的一言一行又像一個(gè)旁觀者在監(jiān)督著自己，這些在我以往的工作經(jīng)歷中都是沒(méi)有的，都是在進(jìn)入xxx以后自己有所感悟后對(duì)自我的要求。我認(rèn)為自己工作中的不足之處有：

(一)銷(xiāo)售技巧欠缺。

曾經(jīng)聽(tīng)從事過(guò)多年房產(chǎn)銷(xiāo)售工作的前輩們講過(guò)，一個(gè)好的銷(xiāo)售人員不需要太多的技巧，關(guān)鍵是你能不能用真誠(chéng)去打動(dòng)客戶(hù)。我相信這句話(huà)是沒(méi)錯(cuò)的，在以前也認(rèn)為確實(shí)憑借著親和力和真實(shí)、誠(chéng)意便可以與客戶(hù)順暢交流，至于客戶(hù)心態(tài)的多樣化卻沒(méi)有認(rèn)真去想過(guò)。在遇到的客戶(hù)多了以后，才發(fā)覺(jué)有些客戶(hù)的心理具有很大的不確定性，也就是他對(duì)房產(chǎn)品的方方面面，例如品質(zhì)、價(jià)值、前景、性?xún)r(jià)比的認(rèn)識(shí)是不具體的，對(duì)自己的意向也會(huì)存在猶豫，這個(gè)時(shí)候就需要銷(xiāo)售人員使用技巧性的引導(dǎo)、逼單等方式，或者換句話(huà)說(shuō)“客戶(hù)是需要被教育的”。而我在這個(gè)方面是做得不夠到位的，我與客戶(hù)的溝通方式比較直接，不太會(huì)“引客入境”。我想這與我從事這個(gè)職業(yè)經(jīng)歷太淺、個(gè)人性格有關(guān)。我個(gè)人偏向比較直率的溝通方式，不善于迂回地向客戶(hù)討巧。在日后的工作中，我想要加強(qiáng)自己銷(xiāo)售風(fēng)格的變換嘗試，適時(shí)運(yùn)用恰當(dāng)?shù)姆绞椒椒ㄍ晟谱约涸阡N(xiāo)售方面的能力。

(二)工作中缺乏創(chuàng)新思維。

還記得剛進(jìn)公司的時(shí)候，曾經(jīng)擔(dān)心因?yàn)槭切聛?lái)的，和同事之間還不熟，所以做事也是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，說(shuō)話(huà)和交流也不多。但是通過(guò)接觸，發(fā)現(xiàn)情況并非如此，同事們之間的合作非常好，關(guān)系也很融洽，而且也沒(méi)有因?yàn)槲沂切聠T工而冷落我。相反地，不管是日常生活中還是工作中，他們都很熱心的幫助和指導(dǎo)我，使我很快的適應(yīng)了這個(gè)新環(huán)境，進(jìn)入了角色。部門(mén)里員工們積極的工作態(tài)度和高度的工作責(zé)任心是給我印象最深的地方，這樣自然而然讓我提高了對(duì)工作的謹(jǐn)慎態(tài)度，養(yǎng)成了凡事要問(wèn)清楚，做事前想要有所借鑒的習(xí)慣，本來(lái)這是件好事，但是卻會(huì)產(chǎn)生一定反方向的影響，那就是缺少了創(chuàng)新意識(shí)。工作的積極性和主動(dòng)性是建立在對(duì)工作負(fù)責(zé)的態(tài)度上，而不是建立充分地出色完成工作的基礎(chǔ)上，這樣變會(huì)限制自己主觀新思維的發(fā)生。按部就班地去工作只是一名稱(chēng)職員工起碼要做到的事，而他永遠(yuǎn)不可能成為一名優(yōu)秀員工，真正的優(yōu)秀員工是需要有創(chuàng)新意識(shí)，在工作方式、工作效率上的不斷革新。對(duì)于這一點(diǎn)，我也需要在日后的工作中讓自己慢慢轉(zhuǎn)變，自我挖掘有利于工作開(kāi)展的思路。

(三)對(duì)數(shù)字的敏感度偏低。

銷(xiāo)售人員對(duì)房?jī)r(jià)、貸款計(jì)算、稅費(fèi)計(jì)算等業(yè)務(wù)技能要十分嫻熟，這是在平時(shí)銷(xiāo)售工作中常會(huì)遇到的，而在內(nèi)務(wù)工作方面，因?yàn)橐步佑|過(guò)銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)表的更新工作，與各種類(lèi)型的數(shù)字打過(guò)交道，也在這其中發(fā)現(xiàn)了自己的一些問(wèn)題，那就是對(duì)數(shù)字的極度不敏感。其實(shí)我一直知道自己對(duì)數(shù)字不在行，因此對(duì)計(jì)算客戶(hù)付款、銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)中資金回籠等時(shí)常常不自信，而且效率也比較低，甚至出現(xiàn)失誤。以至于我總是會(huì)想起讀書(shū)時(shí)數(shù)學(xué)成績(jī)一向不好的陰影，對(duì)于這點(diǎn)，我會(huì)在日后的工作中加強(qiáng)自己對(duì)數(shù)字的敏感度，加強(qiáng)邏輯思維能力的鍛煉，保證銷(xiāo)售工作的順利開(kāi)展。

以上列舉的不足之處，是我自我反思后認(rèn)為自身在工作中存在的問(wèn)題和需要改進(jìn)之處，在日后的工作，也希望部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和其他成員能夠幫助我一同發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。

房地產(chǎn)策劃報(bào)告書(shū)范文

從廣義來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開(kāi)發(fā)商可以選擇不同的菜單。

一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、xxx、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。

第3頁(yè)券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。

第4頁(yè)動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

從廣義來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開(kāi)發(fā)商可以選擇不同的菜單。

一，項(xiàng)目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。

二，項(xiàng)目的推廣整合策劃：包括項(xiàng)目的vi設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷(xiāo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃方案等等。

第6頁(yè)從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話(huà)，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。

醫(yī)生的職能就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。

為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等)，土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類(lèi)似奧運(yùn)、wto、西部開(kāi)發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不完全掌握。

第7頁(yè)財(cái)務(wù)專(zhuān)家職能。

第8頁(yè)項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)。

房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢(xún)策劃;整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案;房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)工作;房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作。

20xx年3月31日，勞動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個(gè)新職業(yè)，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專(zhuān)家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核，并通過(guò)社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見(jiàn)，最終評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的。

房地產(chǎn)策劃書(shū)

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷(xiāo)售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的銷(xiāo)售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程。一個(gè)新的樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)都很重要。想要搞得成功，必須具備全局性的營(yíng)銷(xiāo)觀念，進(jìn)行所謂“整體營(yíng)銷(xiāo)”、“全程營(yíng)銷(xiāo)”。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的原則營(yíng)銷(xiāo)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。

1、營(yíng)銷(xiāo)策劃必須從客戶(hù)和市場(chǎng)需要出發(fā)

策劃人從客戶(hù)出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動(dòng)他們，奪得更多的市場(chǎng)。

2、始終保持整體營(yíng)銷(xiāo)的觀念

營(yíng)銷(xiāo)策劃講究的是創(chuàng)意，因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實(shí)于

總的主題。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)的整體性。

3、營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售緊密呼應(yīng)

營(yíng)銷(xiāo)策劃的最后工作就是銷(xiāo)售策劃，因此，銷(xiāo)售也應(yīng)該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的，策劃與銷(xiāo)售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應(yīng)，這才是真正負(fù)責(zé)且科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)思維方式。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的面臨的首要問(wèn)題是使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售，增加利潤(rùn)，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營(yíng)銷(xiāo)策劃。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是各種理念的復(fù)合理念是營(yíng)銷(xiāo)策劃的靈魂，當(dāng)代房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的主導(dǎo)理念一般包括：

1、人性理念，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先要講求“以人為本”，中國(guó)自古的儒家仁愛(ài)思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的人性理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。

2、生態(tài)理念，近代以來(lái)，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須樹(shù)立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念。

3、智能理念，人類(lèi)科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營(yíng)造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)。

4、投資理念，投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為更多人選擇的投資保值手段。

1、房地產(chǎn)投資營(yíng)銷(xiāo)：房地產(chǎn)投資分析是全程營(yíng)銷(xiāo)的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，透過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查。

2、房地產(chǎn)定位營(yíng)銷(xiāo)：營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開(kāi)始，所以進(jìn)行必要的定性分析是相當(dāng)關(guān)鍵的。

3、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的第三個(gè)流程，經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)群設(shè)計(jì)相應(yīng)的房地產(chǎn)。

4、房地產(chǎn)形象營(yíng)銷(xiāo)：通過(guò)項(xiàng)目的整體包裝，以到位的形象營(yíng)銷(xiāo)向消費(fèi)者傳達(dá)良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設(shè)計(jì)及包裝，良好的企業(yè)聲譽(yù)、過(guò)硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場(chǎng)一流的項(xiàng)目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。

制訂一個(gè)合理的價(jià)格是十分重要的，一方面要可以讓大眾接受，另一方面又要滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化的條件。

1、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，歸納起來(lái)，主要有以下幾類(lèi)：

（1）政治因素：如某次大的政府機(jī)構(gòu)變動(dòng)，或重大政策性決策出臺(tái)等都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格較大的漲跌。

（2）經(jīng)濟(jì)因素：

a.物價(jià)：物價(jià)上漲，投資者預(yù)期上漲的心里反映在房地產(chǎn)方面，也

造成價(jià)格上漲。

b. 土地價(jià)格：土地是房地產(chǎn)的原料，原來(lái)價(jià)格的上漲，房屋成品價(jià)格也會(huì)水漲船高。

c.利率：銀行利率的提高緊縮對(duì)降低買(mǎi)方勢(shì)頭很有效，可刺激房地產(chǎn)的投資。

d.貨幣供應(yīng)量：當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，土地價(jià)值相對(duì)減少，此時(shí)若想得到與原來(lái)相同的價(jià)格的土地，勢(shì)必要提高價(jià)格。

e.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，表示人民幣收放提高，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，提高房地產(chǎn)價(jià)格，反之，則降低.

f.人口狀態(tài)：人口成長(zhǎng)率高或人口集中地區(qū)，對(duì)方地產(chǎn)的需求增加，房?jī)r(jià)因市場(chǎng)功能而自然提高。

(3)自然因素

位置：屬性?xún)?yōu)劣不同而有價(jià)值的高低。地段好，交通便利的地區(qū)自然價(jià)格就高。

面積：土地面積越大，適于整體規(guī)劃，價(jià)格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居。

地勢(shì)：平原或地勢(shì)平坦適用于房屋興建，產(chǎn)品規(guī)劃，但若為山坡地、林地、低洼地區(qū)。由于開(kāi)發(fā)成本高，安全性低，相應(yīng)的地價(jià)也較低。

房地產(chǎn)策劃書(shū)

房地產(chǎn)策劃書(shū)

（二）形象及市場(chǎng)定位 （三）文化內(nèi)涵定位 （四）目標(biāo)購(gòu)房群定位

（五）產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位及建議

（六）價(jià)格定位

四、銷(xiāo)售推廣建議

（一）銷(xiāo)售推廣建議 （二）案名及平面表現(xiàn)

（三）營(yíng)銷(xiāo)推廣建議

五、案例評(píng)述

武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃書(shū)

（一）武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

“十五”及“十一五”期間，武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。至20xx年底，武漢gdp就已經(jīng)到達(dá)3141億元，跨入“3000億俱樂(lè)部”。

武漢作為湖北經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“引擎”，在全球金融危機(jī)背景下， gdp增長(zhǎng)快速，仍高于全國(guó)、全省平均水平。武漢著力打造八個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，各項(xiàng)指標(biāo)接近十年最高水平。武漢經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、消費(fèi)市場(chǎng)旺暢。武漢累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長(zhǎng)。2、消費(fèi)價(jià)格回落，這將促進(jìn)人們對(duì)高價(jià)值產(chǎn)品的消費(fèi)居民收入提高，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍。

（二）產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系比較緊密的金融政策，稅收政策以及國(guó)家各種關(guān)于調(diào)控和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著很大的影響，下面我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新政策。

雖然目前宏觀經(jīng)濟(jì)明顯復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固；而樓市價(jià)格的持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)重站高位。由此判斷，未來(lái)的房地產(chǎn)政策將可能走向有保有壓，對(duì)首次置業(yè)繼續(xù)優(yōu)惠、對(duì)二套房貸款收緊的政策可能性更大。

（一）區(qū)域環(huán)境分析

本案位于武漢新型商業(yè)區(qū)——光谷商業(yè)區(qū)腹地，離武漢光谷cbd近五分鐘車(chē)程，在短時(shí)間內(nèi)就能到達(dá)光谷中心，滿(mǎn)足各項(xiàng)購(gòu)物需求；小區(qū)面朝中國(guó)最大的城市內(nèi)陸湖——東湖，自然環(huán)境優(yōu)美，在小區(qū)內(nèi)生活，東湖美景盡收眼底，為您的居住帶來(lái)身臨魚(yú)米之鄉(xiāng)之感；小區(qū)背臨著名學(xué)府——中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽(tīng)高等學(xué)府的教育。

樓盤(pán)區(qū)位圖

小區(qū)區(qū)域內(nèi)住房供應(yīng)量將在今年內(nèi)繼續(xù)上升，新老項(xiàng)目供應(yīng)量加

大，供求比平衡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步加快，諸多高新企業(yè)及高新項(xiàng)目不斷推進(jìn)，入住人口不斷增加，區(qū)域面貌得到進(jìn)一步改善。區(qū)域配套完善，地鐵2號(hào)線20xx年開(kāi)通，光谷步行街容量進(jìn)一步擴(kuò)大，沃爾瑪落戶(hù)、新世界進(jìn)駐、金融港推進(jìn)??區(qū)域配套檔次提升。

光谷10年供應(yīng)量預(yù)估

光谷09年供求走勢(shì)

房地產(chǎn)策劃案

“五一黃金周”歷來(lái)是各商家的一個(gè)重要銷(xiāo)售時(shí)節(jié)，特別是冰箱、空調(diào)等夏季需求性較大的家電產(chǎn)品，同時(shí)也是樓市的一個(gè)旺點(diǎn)。為把握五一銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，建議聯(lián)合市內(nèi)較大、綜合實(shí)力較強(qiáng)的家電經(jīng)銷(xiāo)商共同開(kāi)展五一促銷(xiāo)活動(dòng)(__潤(rùn)也可以考慮)。整合家電與房產(chǎn)兩大主力時(shí)尚資源，以豐富的產(chǎn)品面及較大的廣告號(hào)召力、較強(qiáng)的現(xiàn)場(chǎng)煸動(dòng)力促進(jìn)雙方產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)知度、促進(jìn)雙方產(chǎn)品的銷(xiāo)售。

同時(shí)活動(dòng)較之于平面廣告更能加強(qiáng)產(chǎn)品的市場(chǎng)印象，能增進(jìn)與消費(fèi)者的互動(dòng)，更好的調(diào)動(dòng)起消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)關(guān)注的積極性與購(gòu)買(mǎi)欲。聯(lián)合造勢(shì)既可減少?gòu)V告投入，又能提高市民對(duì)活動(dòng)的關(guān)注度，是雙贏之舉。

一、活動(dòng)目的。

1、與消費(fèi)者零距離交流、擴(kuò)大各自產(chǎn)品的市場(chǎng)影響力;。

2、以?xún)?yōu)惠的措施，促進(jìn)各自產(chǎn)品的銷(xiāo)售;。

二、活動(dòng)對(duì)象。

1、活動(dòng)區(qū)域固定居民2、觀光旅游人士3、各自的目標(biāo)消費(fèi)群。

三、活動(dòng)時(shí)間。

4月x日5月x日(可根據(jù)活動(dòng)效果、天氣另行調(diào)整時(shí)間)。

四、活動(dòng)地點(diǎn)。

以人口較為集中，有一定購(gòu)買(mǎi)力的區(qū)域作為選擇標(biāo)準(zhǔn)，暫定：天天潤(rùn)、

五、活動(dòng)內(nèi)容。

1、歌舞演出2、有獎(jiǎng)問(wèn)答3、發(fā)放宣傳單4、樓盤(pán)/產(chǎn)品咨詢(xún)。

六、促銷(xiāo)措施。

樓盤(pán)促銷(xiāo)。

1、多層單位的特價(jià)房先到先得。

但不再享受任何折扣優(yōu)惠。

3、活動(dòng)期間購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶(hù)除正常折扣外，獲贈(zèng)指定空調(diào)或冰箱一臺(tái);但不再享受任何金額優(yōu)惠。

4、來(lái)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)中答者，可獲得禮品傘一支。

5、項(xiàng)目已購(gòu)老客戶(hù)在五一當(dāng)天可至售樓部現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取禮品一份，禮品暫定為。

七、活動(dòng)流程(每天上下午各一場(chǎng)、共兩場(chǎng)輪流演出)。

1、9：00主持人開(kāi)場(chǎng)白。

2、9：05節(jié)目。

7、10：15發(fā)放宣傳單及咨詢(xún)。

八、現(xiàn)場(chǎng)布置。

8、冰箱、空調(diào)若干臺(tái)(經(jīng)銷(xiāo)商提供)9、家電類(lèi)宣傳展板由經(jīng)銷(xiāo)商制作安排10、帳篷4頂(經(jīng)銷(xiāo)商提供)。

九、廣告宣傳。

1、活動(dòng)短信：x萬(wàn)條2、電視流字x周。

3、宣傳單頁(yè)(各自制作、發(fā)布)4、戶(hù)外廣告牌(長(zhǎng)年效應(yīng))。

十、活動(dòng)費(fèi)用。

1、活動(dòng)短信：x萬(wàn)條x元/條=x元(各出50%)。

2、電視流字1周x元/天=x元(各出50%)。

3、演員費(fèi)用：約x元/天人x人x天=x元(經(jīng)銷(xiāo)商)。

4、場(chǎng)地費(fèi)用：x元/天地x天=x元(開(kāi)發(fā)商)。

5、拱門(mén)審批：x元/天x天=x元(經(jīng)銷(xiāo)商)。

6、綬帶：x條x元/條=x元(經(jīng)銷(xiāo)商)。

7、地毯、臺(tái)布：約x元(開(kāi)發(fā)商)。

8、展板：x元/個(gè)x個(gè)=x元(開(kāi)發(fā)商、含噴繪)。

9、汽車(chē)租賃：x元x天=x元(各出50%)。

10、戶(hù)外廣告噴繪約x元(開(kāi)發(fā)商)。

11、其他費(fèi)用共計(jì)x元。

房地產(chǎn)策劃書(shū)

購(gòu)房x五一送旅游。

1、五一處于春夏交匯，這個(gè)季節(jié)大家喜歡出游，所以做一些戶(hù)外活動(dòng)也比較符合傳統(tǒng)習(xí)慣。同時(shí)，三天的假期，不少人沒(méi)想好去哪里、做什么，這個(gè)時(shí)候如果我們能做一些有特色的活動(dòng)，或者是給點(diǎn)小恩小惠，送點(diǎn)小禮品，很容易吸引客戶(hù)到售樓部來(lái)。所以，節(jié)日的促銷(xiāo)活動(dòng)不可少，小禮品或者折扣等都是這個(gè)時(shí)候的常用手法。另外，節(jié)日促銷(xiāo)，是做情感營(yíng)銷(xiāo)的好時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)候組織老客戶(hù)和現(xiàn)在成交的客戶(hù)一起旅游，會(huì)很自然，容易贏得客戶(hù)的好感，宣揚(yáng)本項(xiàng)目，擴(kuò)大影響力度，得到口碑效應(yīng)。

2、利用五一旅游活動(dòng)，升華情感營(yíng)銷(xiāo)，情感營(yíng)銷(xiāo)就是人與人之間的關(guān)心，真情的流露，并沒(méi)有以產(chǎn)品銷(xiāo)售為目的而最終達(dá)到銷(xiāo)售產(chǎn)品的目的的營(yíng)銷(xiāo)。情感營(yíng)銷(xiāo)是一種以銷(xiāo)售人員受人歡迎的人格魅力以及對(duì)未來(lái)消費(fèi)習(xí)慣的把握上來(lái)影響自己身邊的人，以自身來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)的一種營(yíng)銷(xiāo)方式。情感營(yíng)銷(xiāo)相似于溝通營(yíng)銷(xiāo)，也相似與口碑營(yíng)銷(xiāo)，我認(rèn)為情感營(yíng)銷(xiāo)是溝通營(yíng)銷(xiāo)與口碑營(yíng)銷(xiāo)的共同體，是兩者的結(jié)合，合二為一。情感營(yíng)銷(xiāo)是以后營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的大勢(shì)所趨。

3、抓住五一假期時(shí)間，來(lái)訪客戶(hù)即贈(zèng)送小禮品，老客戶(hù)介紹新客戶(hù)送物業(yè)費(fèi)，成交客戶(hù)參加五一旅游活動(dòng)，烘托案場(chǎng)促進(jìn)銷(xiāo)活動(dòng)。

4、五一旅游活動(dòng)結(jié)合樓盤(pán)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，給予客戶(hù)大折扣、大優(yōu)惠、送旅游、抽大獎(jiǎng)，不斷提升我們案場(chǎng)人氣，情感營(yíng)銷(xiāo)加上sp配合、假客戶(hù)等，促使客戶(hù)快速成交。

供參考（一日游不含午餐二日游是全含）。

1、龍?zhí)洞髰{谷一日游168元/人。

2、六羊山一日游128元/人。

3、龍?zhí)洞髰{谷+皇城相府二日游388。

4、云臺(tái)山二日游398元。

5、萬(wàn)仙山+郭亮村二日游298。

房地產(chǎn)策劃書(shū)

一般來(lái)說(shuō)，從拿地到規(guī)劃出產(chǎn)品都是開(kāi)發(fā)商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開(kāi)發(fā)公司本身就有廣告部，廣告部的創(chuàng)意總監(jiān)從一開(kāi)始就介入項(xiàng)目的運(yùn)作，包括土地拿下前后的前期市場(chǎng)調(diào)研，產(chǎn)品的規(guī)劃與設(shè)計(jì)等，由于廣告部在項(xiàng)目初就緊密參與，因而對(duì)項(xiàng)目的了解是非常透徹的，非常利于項(xiàng)目以后一系列的推廣。對(duì)于是自己組建廣告部還是對(duì)外尋找廣告公司這一點(diǎn)上，則是各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。若是開(kāi)發(fā)商自己組建廣告部，則對(duì)項(xiàng)目的了解會(huì)更加透徹，前期準(zhǔn)備也就更加充分，同時(shí)在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中內(nèi)部溝通會(huì)非常流暢，缺點(diǎn)就是廣告部受公司上層及其他部門(mén)制約比較大，始終從開(kāi)發(fā)公司的角度出發(fā)，視野狹小，具有一定的局限性。對(duì)外選擇廣告公司，一方面廣告公司會(huì)更加專(zhuān)業(yè)，經(jīng)驗(yàn)也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)更加適合的產(chǎn)品主題；其缺點(diǎn)就是對(duì)項(xiàng)目有可能會(huì)理解不透徹，與開(kāi)發(fā)商之間溝通和信任度不夠，費(fèi)用比較高之類(lèi)。

2．確定預(yù)算。

（1）廣告預(yù)算內(nèi)容。

常見(jiàn)的房地產(chǎn)廣告預(yù)算內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：

a．廣告調(diào)查費(fèi)用。

包括廣告前期的市場(chǎng)研究、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢(xún)費(fèi)用、媒介調(diào)查費(fèi)用等。

b．廣告制作費(fèi)用。

c．廣告媒體費(fèi)用。

購(gòu)買(mǎi)報(bào)紙和雜志版面、電視和電臺(tái)播出頻道和時(shí)段、租用戶(hù)外看板等其他媒體的費(fèi)用。

d．其他相關(guān)費(fèi)用。

是與廣告活動(dòng)有關(guān)的公共活動(dòng)、sp活動(dòng)、直效營(yíng)銷(xiāo)等費(fèi)用。

（2）確定廣告預(yù)算的方法。

a．量入為出法。即根據(jù)開(kāi)發(fā)商本身資金的承受能力來(lái)確定廣告預(yù)算，帶有一定的片面性。

b．銷(xiāo)售百分比法。即開(kāi)發(fā)商根據(jù)既定的銷(xiāo)售額的百分比來(lái)決定廣告費(fèi)用的大小。

c．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法。即根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大致投入的廣告費(fèi)用來(lái)確定自己項(xiàng)目的預(yù)算。

d．目標(biāo)任務(wù)法。即開(kāi)發(fā)商首先確定促銷(xiāo)目標(biāo)，根據(jù)所要完成的促銷(xiāo)目標(biāo)決定必須執(zhí)行的工作任務(wù)，然后估算每項(xiàng)任務(wù)所需要的促銷(xiāo)支出，這些促銷(xiāo)支出的總和就是計(jì)劃促銷(xiāo)預(yù)算。

通常大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)把銷(xiāo)售百分比法和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法相結(jié)合來(lái)確定廣告預(yù)算，一般廣告預(yù)算大致控制在樓盤(pán)銷(xiāo)售總金額的1%-3%之間，而小的開(kāi)發(fā)商則會(huì)根據(jù)銷(xiāo)售狀況階段性的滾動(dòng)執(zhí)行，銷(xiāo)售結(jié)果一旦不如意，廣告預(yù)算便會(huì)停止。在初步確定下廣告預(yù)算后，開(kāi)發(fā)商也會(huì)在找到廣告公司后與廣告公司再次協(xié)商，根據(jù)廣告公司方面對(duì)產(chǎn)品的定義和見(jiàn)解也會(huì)作出相應(yīng)的調(diào)整。預(yù)算費(fèi)用的編排最后會(huì)由廣告公司與開(kāi)發(fā)商一起協(xié)商制訂。

3．尋找廣告公司。

通常廣告代理公司的選擇會(huì)采取以下兩種方式：

（1）廣告招標(biāo)。即向多家廣告公司發(fā)標(biāo)，征集廣告策劃書(shū)、平面影視創(chuàng)意及報(bào)價(jià)。其優(yōu)點(diǎn)在于創(chuàng)意結(jié)果直觀，易于判斷，并且收費(fèi)情況清晰；缺點(diǎn)是周期長(zhǎng)，使實(shí)質(zhì)性策劃工作的時(shí)間較為倉(cāng)促，同時(shí)一些規(guī)模大、定力強(qiáng)的公司不愿參加招標(biāo)。

（2）經(jīng)驗(yàn)選擇。根據(jù)廣告公司以前的作品及業(yè)內(nèi)的地位名聲來(lái)初步選定一家，請(qǐng)其在一定時(shí)間內(nèi)出策劃草案，如小區(qū)的形象設(shè)計(jì)或者slogan之類(lèi)的，然后憑借其作品確定合作意向。其優(yōu)點(diǎn)在于比廣告招標(biāo)周期短，廣告公司有較多的時(shí)間展開(kāi)實(shí)質(zhì)性工作，深化創(chuàng)意，并且多數(shù)廣告公司樂(lè)于接受；而缺點(diǎn)在于比選的依據(jù)不充分不直觀，廣告?zhèn)€案差異性大，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

不同項(xiàng)目會(huì)根據(jù)其大小性質(zhì)來(lái)選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會(huì)和廣告公司接成長(zhǎng)期合作關(guān)系，這種模式也為開(kāi)發(fā)商節(jié)省了很多斟選方面的時(shí)間，并且長(zhǎng)期的合作關(guān)系也利于廣告公司和開(kāi)發(fā)商就項(xiàng)目進(jìn)行透徹的了解和合作。

1．廣告公司了解項(xiàng)目及購(gòu)買(mǎi)對(duì)象信息。

只有透徹的了解項(xiàng)目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項(xiàng)目后需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行徹底的研究，其內(nèi)容包括：項(xiàng)目周邊情況，樓盤(pán)分析，近期樓市動(dòng)向，項(xiàng)目地理位置分析，小區(qū)規(guī)劃，設(shè)計(jì)特色，價(jià)格策略，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，消費(fèi)者調(diào)查等。其中開(kāi)發(fā)商會(huì)向廣告公司提供大部分資料，但處于對(duì)項(xiàng)目的把握程度，大部分優(yōu)秀的廣告公司會(huì)就已給的資料進(jìn)行更深入的調(diào)查，只有在吃透了整個(gè)產(chǎn)品及消費(fèi)對(duì)象后，廣告公司才會(huì)進(jìn)行下一步的工作。

2．廣告公司出媒體計(jì)劃。

（1）確定廣告目標(biāo)。房地產(chǎn)廣告的成功與否，關(guān)鍵在于它能否在恰當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)以恰當(dāng)?shù)姆绞絺鬟_(dá)給恰當(dāng)?shù)娜耍瑥V告目標(biāo)不能泛泛而談，包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)經(jīng)常會(huì)走入誤區(qū)，把廣告目標(biāo)制定為提高知名度、促進(jìn)銷(xiāo)售、建立品牌等，事實(shí)上以上這些目標(biāo)是一個(gè)房地產(chǎn)廣告或多或少必然會(huì)達(dá)到的效果，想要對(duì)廣告公司進(jìn)行有效的指導(dǎo)，必須使廣告公司明白一個(gè)確實(shí)可行的廣告目標(biāo)需要注意如下幾點(diǎn)：

a．所要賣(mài)的房子的特點(diǎn)是什么？最重要的.特點(diǎn)即賣(mài)點(diǎn)是什么？

b．目標(biāo)消費(fèi)者是誰(shuí)？目標(biāo)消費(fèi)者為什么會(huì)選擇本項(xiàng)目？

c．要傳達(dá)給消費(fèi)者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達(dá)這些信息？

d．用什么來(lái)測(cè)定傳達(dá)消息的效果？

（2）主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)。房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費(fèi)者的注意和興趣，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲，并最終促使消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)該產(chǎn)品，因此在房地產(chǎn)廣告一定要充分表現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，易于消費(fèi)者理解記憶和接受。

首先是主題的確定，在深入了解產(chǎn)品后，廣告公司就項(xiàng)目本身的賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行提煉，最后組織主題。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)總有幾個(gè)主要訴求點(diǎn)，幾個(gè)次要訴求點(diǎn)，這些訴求點(diǎn)需要有其特別的地方，最好能有其不可復(fù)制性，是其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)所不具備的，但是通常大部分項(xiàng)目很難做到這點(diǎn)，所能做到的是幾個(gè)訴求點(diǎn)互相加起來(lái)才能呈現(xiàn)其樓盤(pán)的特殊性和不可復(fù)制性。開(kāi)發(fā)商和廣告公司會(huì)根據(jù)樓盤(pán)的銷(xiāo)售節(jié)奏進(jìn)行有計(jì)劃的分批推出，當(dāng)其中一個(gè)主要訴求點(diǎn)被選為廣告的主題時(shí)，其他的幾個(gè)主要訴求點(diǎn)則與次要訴求點(diǎn)一樣，有選擇的作為廣告主題的專(zhuān)一表現(xiàn)，可以最大限度的吸引目標(biāo)客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則可以保持樓盤(pán)的常新常亮，這點(diǎn)對(duì)于那些開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)的超級(jí)大盤(pán)尤為重要！在賣(mài)點(diǎn)的多少方面需要考慮以下幾個(gè)因素：媒體因素，主賣(mài)點(diǎn)影響力的大小，報(bào)紙廣告?zhèn)鞑シ绞剑赜蛐砸蛩兀?xiàng)目開(kāi)發(fā)周期等。

其次是創(chuàng)意表現(xiàn)的確定。房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意表現(xiàn)應(yīng)該根據(jù)其項(xiàng)目特質(zhì)及消費(fèi)者性質(zhì)來(lái)確定，在這里，開(kāi)發(fā)商與廣告公司之間溝通的程度是一個(gè)創(chuàng)意是否成功的關(guān)鍵。只有開(kāi)發(fā)商和廣告公司就項(xiàng)目充分溝通后，廣告公司才會(huì)對(duì)項(xiàng)目有徹底的了解，利于其進(jìn)行創(chuàng)意；也只有彼此間充分的溝通，才能使開(kāi)發(fā)商理解并支持廣告公司對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行的藝術(shù)性的解讀和表現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商也可以限制廣告公司有可能出現(xiàn)的過(guò)分注重藝術(shù)效果而脫離產(chǎn)品的情形。大部分另人過(guò)目就忘的廣告與開(kāi)發(fā)商本身不專(zhuān)業(yè)有關(guān)，以自己的喜好去限制了廣告公司的創(chuàng)意表現(xiàn)，同時(shí)也有很多充滿(mǎn)藝術(shù)價(jià)值但是根本不知所云的廣告也與開(kāi)發(fā)商對(duì)廣告公司過(guò)于放任自流有關(guān)部門(mén)，因此，恰到好處的溝通與合作就很重要。在這里，開(kāi)發(fā)商和廣告公司需要避免犯如下幾個(gè)錯(cuò)誤：注重表現(xiàn)形式而淡化廣告訴求，過(guò)分采用聯(lián)想式表達(dá)法，過(guò)分“藝術(shù)”化，傳播媒體選擇的單調(diào)，虛張聲勢(shì)華而不實(shí)，不顧產(chǎn)品特點(diǎn)以自己的審美觀強(qiáng)加于對(duì)方等。

3．廣告投放時(shí)間的確定。

一般來(lái)說(shuō)，小型項(xiàng)目的廣告期間以一個(gè)月到兩個(gè)月為最多。中、大型的項(xiàng)目（營(yíng)業(yè)額在二、三億以上）時(shí)間會(huì)更加長(zhǎng)一些，有的甚至達(dá)到了一兩年,而房地產(chǎn)廣告時(shí)間的節(jié)奏通常可以分為如下四種：

（2）連續(xù)型。指在一定時(shí)期內(nèi)，均勻安排廣告的發(fā)布時(shí)間，使廣告經(jīng)常性反復(fù)在目標(biāo)市場(chǎng)出現(xiàn)，以逐步加深消費(fèi)者印象。優(yōu)點(diǎn)在于不斷刺激消費(fèi)者，并節(jié)省廣告費(fèi)用；在于不可能每次都達(dá)到刺激消費(fèi)者的目的，而且預(yù)算也決定了連續(xù)性廣告無(wú)法進(jìn)行大規(guī)模、長(zhǎng)時(shí)間的廣告攻勢(shì)。

（3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時(shí)間廣告，停一段時(shí)間，再做一段時(shí)間廣告，反復(fù)進(jìn)行。優(yōu)點(diǎn)在于根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程來(lái)進(jìn)行廣告分配，做到有的放矢；點(diǎn)在于需要注意廣告發(fā)布的時(shí)機(jī)，注意銷(xiāo)售對(duì)于廣告的滯后型，還要考慮消費(fèi)者的遺忘速度。

（4）脈動(dòng)型。脈動(dòng)型集中了連續(xù)型和間歇型的特征，即在一段時(shí)間內(nèi)不斷保持廣告發(fā)布，又在某些時(shí)機(jī)加大發(fā)布力度，形成廣告攻勢(shì)，集中了連續(xù)型和間隙型的優(yōu)點(diǎn)，能夠不斷刺激消費(fèi)者，還能刺激短期的購(gòu)買(mǎi)欲望。缺點(diǎn)就是費(fèi)用太高。

廣告時(shí)間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個(gè)期間：

（2）公開(kāi)期。樓盤(pán)被正式推向市場(chǎng),一切媒體運(yùn)作及印刷資料皆已準(zhǔn)備就緒,一旦開(kāi)盤(pán),隨著強(qiáng)銷(xiāo)期的來(lái)臨,大量的報(bào)紙廣告,結(jié)合強(qiáng)有力的業(yè)務(wù)推廣,如人員拜訪、電話(huà)追蹤、派報(bào)郵寄等，立體的促銷(xiāo)攻擊全面展開(kāi)。

（3）續(xù)銷(xiāo)期。為公開(kāi)期后的續(xù)銷(xiāo)行為，將廣告后期所余的房屋產(chǎn)品進(jìn)行重新修正廣告策略，改變已不適或不當(dāng)?shù)膹V告方向，作最后的沖刺，以達(dá)最圓滿(mǎn)的成績(jī)。

廣告公司在擬定廣告時(shí)間的同時(shí)，即制定廣告節(jié)奏的安排，同時(shí)預(yù)先估算每段時(shí)間需要投入的費(fèi)用。

在這里，選擇廣告投放節(jié)奏通常與一個(gè)項(xiàng)目大小性質(zhì)有關(guān)，小項(xiàng)目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高項(xiàng)目的知名度。而一些大盤(pán)則更適合采取脈動(dòng)型的方式。

4．媒體選擇。

房地產(chǎn)廣告媒體是用來(lái)傳播房地產(chǎn)廣告信息的工具，通常會(huì)接觸的媒體有：報(bào)紙、雜志、廣播、電視、戶(hù)外廣告、售點(diǎn)廣告、dm直投、傳單海報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、空中飛行物等。選擇不同的媒體以及如何正確的組合不同媒體是極其重要的。

一般廣告公司會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的大小、樓盤(pán)的檔次、目標(biāo)客戶(hù)的定位、項(xiàng)目的區(qū)域、開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力來(lái)選擇媒體。比如說(shuō)在北京，中低檔的項(xiàng)目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報(bào)》之類(lèi)的報(bào)紙及廣播，高檔項(xiàng)目除了在《北青》，更多的會(huì)選擇《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》及《三聯(lián)生活周刊》《it經(jīng)理人》《商業(yè)周刊》等這類(lèi)有針對(duì)性的報(bào)紙雜志上刊登。

大多數(shù)房地產(chǎn)的廣告媒體會(huì)采用戶(hù)外媒體、印刷媒體、和報(bào)刊媒體三種形式，戶(hù)外媒體因?yàn)槲恢霉潭ǎ容^偏重于樓盤(pán)周?chē)膮^(qū)域性客源；印刷媒體可以定向派發(fā)，針對(duì)性和靈活性都比較強(qiáng)；報(bào)刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。為了更好地發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該對(duì)不同類(lèi)型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選、組合，以期取長(zhǎng)補(bǔ)短，以?xún)?yōu)補(bǔ)拙。

在此階段，前期各項(xiàng)準(zhǔn)備已經(jīng)非常具體充沛，一旦項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作，就啟動(dòng)整個(gè)廣告計(jì)劃。在這個(gè)階段里需要注意的是，雖然前期已經(jīng)準(zhǔn)備的非常詳細(xì)，但是市場(chǎng)是不斷變化及不可預(yù)知的，因此在這個(gè)階段，廣告公司需要和銷(xiāo)售總監(jiān)密切配合，根據(jù)銷(xiāo)售第一線及時(shí)反饋的情況來(lái)盡心廣告計(jì)劃的修改，若銷(xiāo)售情況基本符合當(dāng)初預(yù)制的，則廣告計(jì)劃改動(dòng)不大；若有一定的差距，可以就內(nèi)容和推廣節(jié)奏上根據(jù)客戶(hù)反饋的情況加以修改；但若銷(xiāo)售情況極差就需要及時(shí)更改廣告計(jì)劃，不要使失誤犯的更大。若廣告效果不佳有些開(kāi)發(fā)商會(huì)采取更換廣告公司的形式，其實(shí)如果問(wèn)題不是出在廣告公司業(yè)務(wù)水平上的話(huà)，更換廣告公司即勞神費(fèi)力，同時(shí)也不見(jiàn)得會(huì)換到稱(chēng)心如意的公司。在這種情況下，一是有可能產(chǎn)品本身有問(wèn)題，另外就是當(dāng)初廣告公司和開(kāi)發(fā)商就產(chǎn)品溝通的不夠，因此可以根據(jù)市場(chǎng)反饋對(duì)產(chǎn)品作出相應(yīng)的修改，同時(shí)就產(chǎn)品及目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行更為詳盡的研究，重新包裝項(xiàng)目上市，爭(zhēng)取打個(gè)翻身仗。

營(yíng)銷(xiāo)學(xué)上通常說(shuō)：廣告主們都知道自己投放的廣告里有一半是無(wú)效的，但是誰(shuí)也不知哪一半是無(wú)效的。房地產(chǎn)廣告也是如此，房地產(chǎn)廣告和日用品廣告效果反饋的最大不同點(diǎn)就是：房地產(chǎn)廣告可以在廣告投放后的當(dāng)天就能直接在來(lái)電來(lái)訪上得到體現(xiàn)。大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)能夠通過(guò)客戶(hù)的第一次來(lái)電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來(lái)電數(shù)量也成為廣告投放效果的重要標(biāo)準(zhǔn)。在不同項(xiàng)目的反復(fù)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，來(lái)電數(shù)量的確能在一定程度上反映廣告投放效果，但是過(guò)分強(qiáng)調(diào)來(lái)電數(shù)量就像完全忽視來(lái)電數(shù)量一樣，走向另一個(gè)誤區(qū)。房地產(chǎn)廣告的效果體現(xiàn)有三種層次：

一是直接到訪；

二是電話(huà)詢(xún)問(wèn)；

三是留下印象。因此電話(huà)數(shù)量就成了廣告銷(xiāo)售力的直接體現(xiàn)。但是檢測(cè)不同項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)同樣都是非常優(yōu)秀的廣告表現(xiàn)，同樣都是無(wú)可挑剔的媒體選擇，甚至同屬于同一檔次的項(xiàng)目，但是兩者正常的廣告后來(lái)電數(shù)量也不同。可以看出，相對(duì)于廣告表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品本身更為重要。其中最重要的因素是地理位置、價(jià)格、銷(xiāo)售時(shí)間段。通常來(lái)說(shuō)，主要干道附近的項(xiàng)目來(lái)電量低，因?yàn)槿菀酌枋觯菀椎竭_(dá)，客戶(hù)更多會(huì)選擇直接到達(dá)；高檔項(xiàng)目（別墅，townhouse，高檔公寓）來(lái)電率低，因?yàn)槟繕?biāo)客戶(hù)群總量低；進(jìn)入銷(xiāo)售后期的老項(xiàng)目低，因?yàn)槭袌?chǎng)認(rèn)知度高，電話(huà)詢(xún)問(wèn)不再成為最主要的了解手段。只有根據(jù)不同項(xiàng)目的特性做好來(lái)電來(lái)人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結(jié)合的評(píng)估，才能正確測(cè)定一個(gè)廣告的成果與否。使得廣告公司能夠更好的配合項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與修改。

房地產(chǎn)策劃案

一、前言。

在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。

__商業(yè)城項(xiàng)目是__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為_(kāi)_市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

__商業(yè)城座落于__市城區(qū)北部的__廣場(chǎng)旁，是__地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地__平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為_(kāi)_余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為_(kāi)_多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約__平方米，塔樓建筑面積約__余平方米。項(xiàng)目總投資約__萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略。

營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。

三、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針。

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。

3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。

5、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。

四、銷(xiāo)售目標(biāo)。

1、銷(xiāo)售(招商)目標(biāo)。

2、銷(xiāo)售目標(biāo)分解，根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)工作。

五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。

1、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在__年__月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或__年__月)，可以抓住__年春季房交會(huì)、__節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在__節(jié)、__年秋季房交會(huì)、__等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。

2、入市姿態(tài)：以全市乃至__地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略。

1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為_(kāi)_元/平方米，其中起價(jià)為_(kāi)_元/平方米，最高價(jià)為_(kāi)_元/平方米。

3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為_(kāi)_元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合。

(一)宣傳策略主題。

1、個(gè)性特色：“__商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處__廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

(二)宣傳媒介組合。

1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。

2、開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。

房地產(chǎn)策劃書(shū)

以下六類(lèi)促銷(xiāo)手法在樓盤(pán)的操作過(guò)程中常常綜合使用，根據(jù)不同樓盤(pán)的不同特性，在不同的銷(xiāo)售階段根據(jù)具體情況采用相應(yīng)的促銷(xiāo)方式和操作方式，力求快人一步，奇兵突起，與眾不同，做到“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”，這樣方能達(dá)到促銷(xiāo)的根本目的——樓盤(pán)銷(xiāo)售和形象宣傳。

單刀直入式：

方式：折扣優(yōu)惠、特價(jià)單位、送車(chē)、送車(chē)位、送保險(xiǎn)、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)、有獎(jiǎng)游戲、送裝修、送電器、送管理費(fèi)、有價(jià)票券等。

最為直接，也最為常見(jiàn)。這一類(lèi)的促銷(xiāo)方式在中低檔樓盤(pán)中常被綜合使用，高檔樓盤(pán)和大盤(pán)在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期和尾盤(pán)期也常用這一類(lèi)促銷(xiāo)手段。

以小博大。通過(guò)給消費(fèi)者以一定的實(shí)惠，以較小的代價(jià)，拉開(kāi)與周邊樓盤(pán)的價(jià)差，加快銷(xiāo)售速度，加快資金的快速回籠。

折扣優(yōu)惠和特價(jià)單位在樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程常被使用，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，折扣優(yōu)惠往往是最吸引購(gòu)房者的因素，而在尾盤(pán)期，特價(jià)銷(xiāo)售往往能起“四兩撥千斤”的效果，通過(guò)少數(shù)特價(jià)單位的銷(xiāo)售帶動(dòng)其它單位的銷(xiāo)售。

細(xì)水長(zhǎng)流式：

方式：會(huì)員卡、貴賓卡

這一類(lèi)促銷(xiāo)方式適用于知名發(fā)展商和大盤(pán)，一些實(shí)力雄厚，后續(xù)開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)的發(fā)展商往往通過(guò)使客戶(hù)成為俱樂(lè)部成員或貴賓的形式，發(fā)展?jié)撛谙M(fèi)群，這一類(lèi)促銷(xiāo)方式的效果是非常明顯的，而且客戶(hù)忠誠(chéng)度較高。

第一種會(huì)員卡或貴賓卡是發(fā)展商的會(huì)員卡或貴賓卡，會(huì)員經(jīng)常會(huì)收到發(fā)展商的樓盤(pán)銷(xiāo)售信息和一些活動(dòng)信息，會(huì)員購(gòu)買(mǎi)發(fā)展商開(kāi)發(fā)的物業(yè)可獲得優(yōu)先權(quán)或折扣優(yōu)惠，可以吸引潛在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)和業(yè)主的二次置業(yè)，如萬(wàn)科的萬(wàn)客會(huì)、招商的招商會(huì)，這一類(lèi)會(huì)員對(duì)發(fā)展商的忠誠(chéng)較高，對(duì)發(fā)展商的企業(yè)文化有較高的認(rèn)知度和認(rèn)同感，往往出現(xiàn)二次購(gòu)買(mǎi)，甚至多次購(gòu)買(mǎi)。

第二種是消費(fèi)會(huì)員卡或貴賓卡，知名開(kāi)發(fā)商往往與一些比較知名的商場(chǎng)或飲食娛樂(lè)場(chǎng)所結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成“雙贏”，常見(jiàn)于商業(yè)面積較大，配套較齊全的樓盤(pán)。消費(fèi)者在成為業(yè)主后到指定消費(fèi)場(chǎng)所消費(fèi)可獲得一定的折扣優(yōu)惠，如好又多量販、萬(wàn)佳百貨、新一佳百貨、高爾夫俱樂(lè)部、西餐廳、咖啡廳等。這一類(lèi)會(huì)員對(duì)發(fā)展商品牌認(rèn)知度和忠誠(chéng)度明顯不如上一類(lèi)會(huì)員，但對(duì)盟友的品牌認(rèn)知度和忠誠(chéng)度較高。

溫火靚湯式：

方式：長(zhǎng)期展銷(xiāo)廳、巡回展示

這一類(lèi)促銷(xiāo)方式適用于開(kāi)發(fā)量較大的知名開(kāi)發(fā)商和多期開(kāi)發(fā)的大盤(pán)。

通過(guò)長(zhǎng)期展銷(xiāo)廳或巡回展示的方式，發(fā)布樓盤(pán)銷(xiāo)售信息，展示樓盤(pán)形象和開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，培育目標(biāo)市場(chǎng)和品牌知名度，長(zhǎng)期展銷(xiāo)廳一般設(shè)在消費(fèi)力較強(qiáng)的城市和人流比較集中的商業(yè)中心，如萬(wàn)科的建筑展示中心、招商的售樓中心、紅石的建筑師走廊、百仕達(dá)、雅居樂(lè)、碧桂園的香港長(zhǎng)期展銷(xiāo)廳、奧林匹克花園等。

運(yùn)用此類(lèi)促銷(xiāo)手法的開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚、品牌意識(shí)高，有意識(shí)地培育目標(biāo)市場(chǎng)，宣揚(yáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，在消費(fèi)者心目中已形成較高的品牌知名度。

文化侵略式：

方式：社區(qū)文化、冠名贊助各類(lèi)社會(huì)活動(dòng)，如音樂(lè)會(huì)、電視劇、專(zhuān)欄節(jié)目等。

這一類(lèi)促銷(xiāo)方式多用于大盤(pán)和開(kāi)發(fā)量較大的開(kāi)發(fā)商。

冠名贊助一些文化品味較高或與樓盤(pán)特質(zhì)比較相近的社會(huì)活動(dòng)，如音樂(lè)會(huì)、電視連續(xù)劇、財(cái)經(jīng)節(jié)目、體育比賽等，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群的喜好，有目的發(fā)布樓盤(pán)銷(xiāo)售信息，有利于宣揚(yáng)樓盤(pán)形象和提升樓盤(pán)的含金量。

盛裝舞會(huì)式：

方式：房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)，如春交會(huì)、秋交會(huì)、港交會(huì)、住交會(huì)。

這是目前影響最為廣泛的促銷(xiāo)方式，效果也比較明顯。

展銷(xiāo)會(huì)就象一個(gè)大超市，會(huì)形成種聚光燈效應(yīng)，為各個(gè)樓盤(pán)的集中展示提供一個(gè)展示平臺(tái)，方便消費(fèi)者一次性參觀多個(gè)樓盤(pán)。各個(gè)樓盤(pán)在展銷(xiāo)期間粉墨登場(chǎng)，八仙過(guò)海，各顯神通，通過(guò)展位的精心布置和各種各樣的優(yōu)惠措施，充分展示樓盤(pán)形象和企業(yè)品牌，吸引參觀者前往樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)參觀選購(gòu)。

從近年各地的房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)的效果來(lái)看，均取得了比較明顯的效果，展銷(xiāo)期間有大批置業(yè)者前往參觀，展銷(xiāo)會(huì)的影響力越來(lái)越大。

港交會(huì)期間，深圳樓盤(pán)為吸引港人來(lái)深置業(yè)，****單位專(zhuān)門(mén)****了一批質(zhì)素較高的樓盤(pán)前往香港集中展示，并配備深港直通車(chē)，方便港人前往深圳看房。

溫馨節(jié)日式

方式：各種節(jié)日，如情人節(jié)、婦女節(jié)、母親節(jié)、國(guó)慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等。

師出有名。特定的節(jié)日往往促銷(xiāo)的良機(jī)，各發(fā)展商充分利用各個(gè)節(jié)日的特定含義舉辦各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)，以“師出有名”，在特定的節(jié)日給予特定的對(duì)象以一定的優(yōu)惠，吸引客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，。

使用頻繁，效果一般。利用節(jié)日促銷(xiāo)體現(xiàn)了發(fā)展商對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的人文關(guān)懷，對(duì)于樓盤(pán)的形象宣傳和銷(xiāo)售不無(wú)幫助，尤其是一些中小樓盤(pán)或小戶(hù)型樓盤(pán)，往往能起到“奇兵突起”的作用，因此，節(jié)假日促銷(xiāo)常被使用，但由于節(jié)假日一般較短，因此，短期內(nèi)效果并不十分明顯。

房地產(chǎn)策劃書(shū)

對(duì)外傳達(dá)**房產(chǎn)開(kāi)盤(pán)典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力。擴(kuò)大**房產(chǎn)的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)**房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì)：公司的雄厚實(shí)力、“**第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶(hù)型設(shè)計(jì)，展示美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立**房產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)、客戶(hù)的關(guān)系。

20xx年11月28日（暫預(yù)定）。

**房產(chǎn)有限公司。

貴公司確定。

**電視臺(tái)、**廣告公司。

1、到場(chǎng)嘉賓。

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶(hù)、各媒體。

2、購(gòu)買(mǎi)或制作一批有意義的禮品。

做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。

一是可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。

3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤(pán)和鮮花。

4、請(qǐng)柬的準(zhǔn)備。

提前印好請(qǐng)柬，非市內(nèi)來(lái)賓請(qǐng)柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。（請(qǐng)貴公司確認(rèn)、確定。）。

5、其他準(zhǔn)備工作。

提前3天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。

落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

在《**廣告》發(fā)布整版開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)平面廣告，于活動(dòng)前2星期投放。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報(bào)導(dǎo)。

開(kāi)盤(pán)當(dāng)天邀請(qǐng)市電視臺(tái)、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體，以新聞報(bào)導(dǎo)、文字和圖片形式突出宣傳**房產(chǎn)的開(kāi)盤(pán)慶典。

1、現(xiàn)場(chǎng)布置。

售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果；前面設(shè)立弧形售樓咨詢(xún)服務(wù)臺(tái)，正墻右側(cè)做六個(gè)主推戶(hù)型的寫(xiě)真。中間立柱上懸掛簡(jiǎn)介彩旗或宣傳畫(huà)面。另擺設(shè)沙發(fā)、茶幾和樓盤(pán)簡(jiǎn)介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實(shí)力、有品位，給客戶(hù)帶來(lái)溫馨和諧的感受。（效果圖附后）。

會(huì)場(chǎng)布置：會(huì)場(chǎng)布置以實(shí)際效果為準(zhǔn)，按照不同區(qū)域不同劃分。現(xiàn)場(chǎng)以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營(yíng)造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場(chǎng)氛圍。

主席臺(tái)區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設(shè)在公司或樓盤(pán)門(mén)口。左側(cè)為貴賓致辭臺(tái)，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺(tái)面鋪有紅色地毯，臺(tái)前及左右側(cè)有綠化盆景。

嘉賓區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。

簽到處：來(lái)賓簽到處設(shè)置在會(huì)場(chǎng)入口處。簽到處配禮儀小姐。

禮品發(fā)放處：簽到處的桌子也可作為禮品發(fā)放桌。

貴賓休息區(qū)：可設(shè)在**房產(chǎn)董事長(zhǎng)辦公室，配飲料、水果，擺放精美插花。

來(lái)賓休息區(qū)：可放在**房產(chǎn)售樓中心現(xiàn)場(chǎng)。

2、慶典剪彩儀式。

3、精彩舞獅表演。

4、樂(lè)隊(duì)歡奏、禮炮齊鳴。

1、彩虹門(mén)。

在**房產(chǎn)公司門(mén)口或樓盤(pán)入口處放置一座雙龍彩虹門(mén)，突出氣勢(shì)；

2、高空氣球。

活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)上空布置4個(gè)紅色高空氣球，下面懸掛祝賀開(kāi)盤(pán)的豎幅。

3、小氣球。

施放20xx只高空小氫氣球，顯示對(duì)財(cái)富、人氣的上升與飛躍。

4、地毯。

活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)及舞臺(tái)鋪設(shè)紅地毯，意味紅紅火火，突出整體氛圍。

5、中國(guó)禮炮和彩花彈。

中國(guó)禮炮和彩花彈288枚，意味好運(yùn)連發(fā)。

6、盆景。

在慶典現(xiàn)場(chǎng)放置100盆盆景，增強(qiáng)效果。

7、舞獅。

在儀式過(guò)程中穿插舞獅表演，預(yù)示著**房產(chǎn)美好的發(fā)展前景。

8、禮儀小姐。

禮儀小姐8名，形象、氣質(zhì)出眾，在剪彩儀式時(shí)為嘉賓佩戴胸花，協(xié)助嘉賓剪彩，指引位置。

禮儀小姐、主持人，陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，準(zhǔn)備好各自工作。

9：30—9：50嘉賓陸續(xù)到場(chǎng)，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領(lǐng)導(dǎo)佩戴胸花、嘉賓簽名、發(fā)放禮品，引至活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)。

10：00—10：08主持人介紹領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，宣布**房產(chǎn)開(kāi)盤(pán)慶典正式開(kāi)始；

10：10—10：25市領(lǐng)導(dǎo)致賀辭、**房產(chǎn)董事長(zhǎng)致辭；

10：25主持人宣布剪彩儀式開(kāi)始；剪彩嘉賓、禮儀小姐上場(chǎng)。

10：28—10：40剪彩嘉賓站好位置，剪彩開(kāi)始；

剪刀起，禮炮響，施放彩花彈，雄獅舞動(dòng)、樂(lè)隊(duì)歡奏；

放飛氫氣球，活動(dòng)進(jìn)入高潮；

10：45—10：50首位客戶(hù)簽約。

10：50—11：00主持人宣布典禮結(jié)束，來(lái)賓趕往午宴現(xiàn)場(chǎng)。

停車(chē)場(chǎng)的安排，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的安全及相關(guān)后勤保障。